설계 변경·물가 인상이 인상 요청 사유
지난해 GS건설 원가율 90%선 넘겨
"수익성 보전 목적" 분석도
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = GS건설이 전국 주요 정비사업장에 공격적인 공사비 증액을 요구하며 손실 보전에 나섰다. 협의가 어려운 조합에는 소송을 통해 맞서면서 GS건설과 사업 중인 정비사업장의 불안감이 확산하고 있다.
10일 업계에 따르면 경기 광명시 '철산자이헤리티지'의 입주 일정이 올 5월로 확정된 가운데 정상 입주 가능성에 대한 우려가 일고 있다. 철산주공8·9단지 재건축 조합과 시공사인 GS건설의 공사비 인상 합의가 아직 이뤄지지 않아서다.
총 3803가구 규모 아파트를 조성하는 사업으로, 조합과 시공사는 2019년 12월 8776억원에 도급계약을 체결했다. 이후 원자재 가격과 인건비 상승을 이유로 두 차례의 공사비 인상 요구가 이어졌다. 조합은 2022년 2월(416억원)과 2023년 12월(585억원)을 증액하기로 했으나 올 초 GS건설이 1032억원을 올려달라고 다시 한번 요구하며 갈등이 불거졌다.
조합 관계자는 "이미 두 번이나 공사비 인상에 응했는데 1000억원 넘는 재인상 요구는 과도하다"고 말했다. 시공사 측은 조합 요청에 따른 설계 변경과 대외 환경 변화를 고려했을 때 불가피하단 입장이다. 이번 증액 요구까지 받아들인다면 최초 공사비보다 2000억원 이상 오르는 것으로, 총 조합원 수가 2000여명임을 감안하면 1가구당 약 1억원의 분담금을 추가로 부담해야 한다.
입주 지연을 걱정하는 조합원도 여럿 있다. GS건설이 공사비 증액 관련 공문에 조합과 원만한 협의가 완료되지 않을 경우 부득이하게 입주를 제한할 수 있다고 적시했기 때문이다. 이에 GS건설 측은 "협상이 원활히 진행되지 않아 소송 등으로 확대되면 조합원 대상 키 불출이 불가한 상황이 생길 수 있다"며 "최대한 입주 지연이 되지 않게끔 노력하겠다"고 말했다.
서울 서초구 신반포4지구 재건축('메이플자이') 조합은 GS건설과 법정다툼 중이다. GS건설은 지난해 12월 조합에 총 4860억원의 추가 공사비를 요청했다. 착공 전 물가상승분 등 2571억원에 대해선 청구소송을 제기했다.
조합은 이 같은 요구를 수용할 수 없다며 서울시 정비사업 코디네이터에 중재를 요청했다. 한국부동산원에는 설계변경·특화 등에 의한 추가 청구분(2288억원)을 둘러싼 검증을 신청했다. GS건설과 조합은 지난해에도 2186억원의 공사비 인상에 합의한 바 있다. GS건설이 요구한 증액분은 4648억원이었으나 부동산원 검증에 따라 절반가량으로 줄었다.
서울시 관계자는 "GS건설, 조합 관계자가 참석한 공식적인 조정 중재회의는 두 번 진행했고 이달 한 번 더 예정돼 있다"며 "6월 입주에 맞춰 조합 총회나 관리처분계획 변경 등이 필요하기에 빠른 시일 내에 중재안을 제시하려고 노력하고 있다"고 말했다. 3307가구 대단지인 만큼 입주가 미뤄지면 인근 임대차 시장에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.
최근에는 성북구 장위4구역 재개발(장위자이레디언트) 조합과 약 1년 간의 공사비 분쟁 끝에 협상에 성공했다. GS건설은 지난해 9월 물가 급등 등을 이유로 조합에 490억원의 추가 공사비를 요구했지만, 조합은 설계변경 금액에 해당하는 150억원만 지급할 수 있다고 선을 그었다.
이에 공사 중단이 예고되자 성북구는 서울시와 갈등조정위원회를 조직해 수차례의 회의를 진행했고, 지난달 말 양 측은 약 305억원 인상에 합의했다. 구청 관계자는 "이달로 예정된 입주에 최대한 지장을 주지 않게끔 갈등 해결에 최선을 다했다"고 말했다.
GS건설이 이처럼 입주를 앞둔 대규모 정비사업장에 잇달아 공사비 증액을 요청하는 배경으로는 높은 원가율이 꼽힌다. 지난해 매출 원가율은 91.3%로, 전년(98%) 대비 줄었으나 여전히 높다. 원가율이 100%에 가까울수록 사업을 해도 남는 돈이 없다는 의미다.
지난해 건축·주택 부문(9조5109억원) 매출이 전체의 70% 이상을 차지할 만큼 비중이 컸다. 주택사업에서 수익성을 최대한 보존해야 전체적인 이익 지표가 개선될 수 있는 상황이란 해석이 나온다. 업계 관계자는 "입주가 임박한 시점에서 공사비 증액 요구가 이뤄지면 적정 금액에 대한 검증이나 협의를 진행할 시간이 부족하기에 조합 측 협상력이 약해질 수밖에 없다"며 "자연히 시공사가 우위를 선점하게 될 수 있다"고 말했다.
GS건설은 공사비 인상 요청이 설계 변경이나 물가 변동으로 인한 불가피한 절차라고 해명했다. GS건설 관계자는 "착공후 예기치 못한 대외환경 변화에도 정상적으로 공사를 수행해 왔지만 현실적인 해결책이 필요해 도급계약 변경 요청을 했다"며 "지방자치단체 담당부서나 조합과 지속적인 소통을 이어가고 있다"고 말했다.
3년 넘게 오름세를 이어온 공사비 인상에 대응하기 위해선 무엇보다 계약서에 충실해야 한다는 의견도 고개를 든다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난달 건설공사비지수(잠정)는 130.99로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 유행 전인 2020년 1월(99.86) 대비 30.13% 올랐다.
이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "공사비 증액이 시공사의 영업이익을 위한 것이 아닌 늘어난 원가에 대한 발주자의 보전 행위라는 점을 이해하고 시공사 귀책사유 없이 증액 사유가 발생할 경우 이를 인정한다면 분쟁이 줄어들 것"이라고 제언했다.
