[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 3기 신도시 분양과 1기 신도시 재건축 등 정부의 공급 진작 대책에도 최소 2년 동안은 공급 공백으로 인한 시장 혼란이 예상된다는 분석이 나왔다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수가 '부동산시장 동향 및 전망' 강연을 하고 있다. [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2025.04.04 chulsoofriend@newspim.com

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 4일 '부동산시장 동향 및 전망' 강연에서 이같이 밝혔다.

현재 부동산 시장의 문제로는 수요 대비 부족한 아파트 공급물량을 꼽았다.

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 주택 매매 64만2576건 가운데 아파트 거래량은 76.6%(49만2052건)으로 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 가장 높았다. 그러나 올해와 내년 전국 입주 물량은 급락할 전망이다.

부동산 정보업체 '부동산R114' 조사 결과 올해 전국 입주 물량은 27만4360가구로 지난해(36만가구) 대비 20% 감소할 전망이다. 내년은 올해 전망치보다 30% 이상 줄어든 19만773가구 수준으로 예상됐다. 2023년과 지난해 인허가가 크게 줄어든 영향이 크다. 인허가와 입주 사이 시차는 통상 3년으로 추정한다.

박 교수는 "공공택지 개발뿐 아니라 재건축·재개발, 민간사업 모두 원활하게 진행이 안 되다 보니 심각한 입주 물량 공백기가 온 것"이라며 "정부가 270만가구의 공공주택을 공급하겠다고 선언했지만 현실적으로 쉽지 않다"고 말했다.

3기 신도시 전체 택지 면적에 비해 공급물량이 적다는 점도 지적했다. 지난해 재건축 선도지구를 선정한 1기 신도시의 경우 적용되는 용적률이 300~350%인데 반해 3기 신도시는 160~190%다. 용적률이 낮다 보니 택지를 매각할 때에도 입찰하는 업체가 없어 수 차례 유찰을 겪기도 했다.

박 교수는 "3기 신도시를 처음 설계했을 때는 부동산 시장 호황으로 공급물량이 많을 때라 용적률을 높여주면 집값이 떨어질 수 있단 우려가 생겨나며 2기 신도시의 절반 정도로 조정한 것"이라며 "공급이 일정 부분까지 늘어야 주택 시장 전반이 안정을 찾을 수 있는데, 이 같은 결정은 아쉽다"고 말했다.

정부가 최근 강남4구를 토지거래허가구역으로 재지정하는 등 상승 억제 대책을 펴고 있으나 집값 오름세를 막기 어려울 것이란 예측도 내놨다. 올해 강남·서초·송파구에서 분양이 예정된 민간 아파트는 7개 단지, 2113가구뿐이다.

올 1~2월 세 자치구 아파트 평균 실거래가는 23억8118만원으로 전년 동기(20억499만원)보다 18.8% 올랐다. 같은 기간 비강남권 아파트는 평균 10억1103만원에 거래됐다. 강남권의 2분의 1보다 낮은 금액이다. 공급물량 부족으로 희소성이 높아진 데다 미래 가치에 대한 기대감이 커지며 가격 상승세가 이어지는 모습이다. 

박 교수는 "강남 거주자 중 하나가 되고 싶다는 진입 수요도 집값 부양의 한 원인"이라며 "70~80대 자산가가 30~40대 자녀에게 주택 증여를 통해 부를 이전하는 대물림이 활발하게 진행되는 영향도 있다"고 설명했다.

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