[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 규제를 대폭 풀겠다고 예고한 가운데, 프로젝트 리츠 도입이 확실시되며 시장에서의 존재감을 키워가는 모습이다.

◆ 신규 자산 매입·주주환원…리츠업계, 성장 속도 제고에 '박차'

23일 한국리츠협회는 서울 영등포구 협회 회의실에서 투자간담회를 진행했다. 

이번 간담회에는 디앤디플랫폼리츠, 롯데리츠, NH올원리츠 총 3개 리츠가 각 사의 성과와 전략을 공유했다.

SK디앤디의 100% 자회사인 디앤디플랫폼리츠는 2021년 8월 상장했으며, 시가총액(지난 3월 31일 종가 기준)은 2758억원이다. 시가 배당률은 8.1%다. 일본 소재의 아마존 물류센터와 서울 영등포구 '세미콜론 문래'의 캐피탈 리사이클(기존 자산 매각 후 해당 자본으로 재투자)에 나선다. 이를 통해 투자자에게 매각 차익을 환원하고, 신규 자산 투자와 재무 구조 개선 등을 통해 개발과 실물 프로젝트 역량을 모두 갖춘 플랫폼으로 진화하겠단 의지를 드러냈다.

김성환 디앤디플랫폼리츠 투자1본부장은 "지난해 중구 명동N빌딩 투자를 통해 안정적 배당 구조를 확보했으며, 지난해 주요 임차인과 계획 대비 인상된 조건으로 계약을 체결해 현금흐름도 우수하다"며 "올해에는 CBD(종로·중구) 핵심 자산인 '수송스퀘어'의 성공적 편입을 통해 우량 자산 중심의 포트폴리오 재편을 추구하고 있다"고 말했다.

롯데에이엠씨는 롯데그룹이 순자산의 48%(롯데쇼핑 42%, 롯데물산 6%)를 투자하고 있는 부동산투자회사다. 총자산은 16개, 시가총액은 1조 56억원이며 배당수익률은 6.9%로 집계됐다. 리테일 자산의 적극적인 편입과 계열사 유상증자 참여를 통해 스폰서 리츠로서의 전략을 강화하고 있다.

지난해 강남 L7호텔을 3300억원에 매입하며 상반기 4%였던 리테일 자산 비중을 하반기 16%까지 높였고, 올해에는 30%까지 성장시키고자 한다. 그룹이 보유한 자산 중 성장성과 안정성을 모두 갖춘 자산부터 우선 편입을 검토한다. 1순위는 호텔이며, 물류센터와 리테일이 뒤를 잇는다.

현준호 롯데에이엠씨 리츠사업부문장은 "재무구조를 개선하기 위해 지난해 1580억원 규모의 담보 대출을 6개월 먼저 상환해 고금리 이자비용을 절감했다"며 "올해 역시 신규와 기존 만기도래 차입금이 하반기에 4500억원가량 몰리는 것을 막기 위해 일부를 상반기에 상환할 것"이라고 말했다. 

NH올원리츠(시가총액 1551억원, 배당 수익률 7.0%)는 저평가된 주식가치 제고를 올해 목표로 내세웠다. 올 1분기에만 한 해 대출만기의 약 80%를 성공적으로 상환, 연간 약 18억원의 이자 비용을 절감했다는 설명이다. 지난해 경기 수원시 '에이원 인계'를 575억원에 매각하며 특별배당을 진행한다.

올해에는 2400억원에 서울 서초구 하이트진로 서초사옥 매입을 추진하는 한편, NH그룹이 전략적으로 매입한 돈의문D타워의 수익증권 편입을 통해 지방자산 비중을 줄이고 서울 중심의 포트폴리오 확장을 추진한다. 주주친화적 배당 가이던스 제공과 선배당 후 투자 제도 정착 방안을 검토하는 등 주주가치 제고에도 적극적으로 나설 방침이다.

김동중 NH농협리츠운용 리츠사업본부장은 "자체 브랜드 '에이원'을 통해 우량 세입자 장기 임차와 전문적 자산관리를 통한 공실 해소를 통해 안정성을 꾀하고 있다"며 "코어 자산 매입을 바탕으로 고배당 실현을 추진하는 등 외형 확대에 총력을 기울이는 중"이라고 말했다. 

◆ 프로젝트 리츠, 도입 좋지만 구체적 계획은 '글쎄'

이달 16일 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회는 프로젝트 리츠 도입 등을 담은 부동산투자회사법 개정안을 통과시켰다. 부동산 직접 개발에 이어 임대·운영까지 가능한 리츠로, 지난해 국토부가 도입 방안을 발표했다. 

프로젝트 리츠는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제 해결을 위한 묘책으로 제시됐다. 자기자본비율이 3%뿐인 PF에 의존하는 대신 평균 자기자본비율이 38%인 리츠를 활용하면 안정적으로 개발 사업을 진행할 수 있어서다. 자기자본 비율이 높으면 대출 비중이 작아져 금융비용은 줄어드는 한편, 이익률은 높아질 수 있다. 이번 개정안 통과로 프로젝트 리츠는 투자자 1인 주식 소유 한도(50% 이하) 적용에서 제외되면서 의사 결정이 보다 용이해졌다. 

세 리츠 모두 프로젝트 리츠 도입을 긍정적으로 봤다. 김성환 본부장은 "지금까지 자체 개발 사업을 할 땐 개발을 할 때 프로젝트금융투자회사(PFV)를 많이 활용했는데, 앞으론 프로젝트 리츠 비중이 커질 것으로 보인다"고 말했다. 현준호 부문장은 "내부에서도 프로젝트 리츠 도입 시의 장점에 대해서 많은 논의를 했다"며 "사업 방향성이나 투자 구조 등을 설정할 때 프로젝트 리츠를 검토하는 경우가 늘어날 것"이라고 말했다.

지난달 기준 한국 전체 리츠 수는 408개지만 이 중 상장 리츠는 24개(5.9%)뿐이다. 2023년과 지난해 각 1개의 리츠만 상장했을 만큼 속도도 느린 편이다. 리츠협회는 작은 시장 규모에 따른 유동성 부족을 원인으로 꼽았다.

정병윤 리츠협회장은 "최소한 공모가 정도는 유지할 만큼 시장이 받쳐줘야 하는데 지금 상황으론 1억원만 거래돼도 리츠 주가가 왔다 갔다 한다"며 "리츠가 국민의 보편적 투자 대상이 되도록 정부의 새로운 제도 도입과 업계 자체의 윤리 경영이 필요하다"고 말했다. 

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