"리모델링 늘리고, 미분양 임대주택 활용도 높여야"
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 집을 구하고 싶은 사람은 늘어나는데 정작 주택 수는 줄어드는 현상이 점차 심해질 것이라는 전망이 나온다. 이에 대비하기 위해선 정비사업 활성화와 임대주택의 적절한 활용이 필요하다는 의견이 제기됐다.
19일 박용석 알투코리아 부동산경제연구소장은 '주택시장의 현황과 정책방향' 발표를 통해 이 같이 밝혔다.
지난해 전국 주택건설 인허가는 2015년 대비 49%, 주택착공은 42% 줄었다. 인허가는 향후 1~2년 후 착공에, 착공은 2~3년 후 공급 물량에 각각 영향을 주기에 주택 공급이 실질적으로 축소될 가능성이 매우 크다.
전국 미분양 아파트는 2015년 6만1000가구에서 2021년 1만7000가구로 감소했으나, 지난해 7만 가구로 다시 늘었다. 2015~2021년 수도권은 95%, 지방은 48%가 소진돼 지방의 미분양 물량이 더 많다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 2022년 7000거규에서 지난해 2만1000가구로 급증했다.
2015년부터 2023년까지 전국과 수도권 주택 수요는 연평균 1.8%과 2.1% 만큼 늘었으나 주택공급량은 12.7%, 13.4% 줄었다. 박 소장은 "향후 수급에서의 불균형 격차가 심화되면 주택 시장의 불안정성은 높아질 것"이라며 "특히 서울과 수도권은 수요는 많은데 주택보급률이 낮다"고 말했다.
수급불균형 심화를 막기 위한 대책으로는 ▲도심 공급 확대 ▲노후주택 리모델링 활성화 ▲공공임대주택 확대가 제시됐다.
박 소장은 서울과 수도권에서의 공급은 기존 신규택지 공급 사업의 차질 없는 추진과 도심 낙후 지역을 중심으로 한 정비사업 활성화, 역세권 소규모 정비·도심복합개발 등을 통해 추진해야 한다고 봤다. 이를 위해선 다각적인 규제 개선이 필요하다는 의견을 덧붙였다.
2023년 기준 국내 주택의 약 25.8%(504만 가구)가 노후주택이다. 현실적으로 모든 아파트의 재건축은 불가능하기에 환경과 경제를 고려한 리모델링이 활성화돼야 한다는 주장도 제기된다. 올 2월 기준 리모델링 기본계획을 수립한 서울·부산 등 15개 지역 단지의 총가구수는 161만7000가구로, 리모델링 후 가구수 15% 증가를 가정하면 총 24만2000가구의 신규 주택 공급이 가능하다.
박 소장은 "신규 주택 공급규모·노후도·경제성·시급성 등을 고려해 재건축이 필요한 곳은 재건축, 리모델링이 유리한 곳은 리모델링을 추진해야 한다"며 "수직증축을 허용하고 용적률 인센티브를 높이면 지을 수 있는 집이 늘어나고 조합원 분담금도 줄어들기에 수직 증축, 내력벽 철거 등에 대한 명확한 기준부터 마련돼야 한다"고 말했다.
해외 국가 대비 적은 공공임대주택 또한 수급불균형의 원인 중 하나로 지목됐다. 2023년 통계청 조사 결과 전체 주택 가운데 공공임대 비율은 약 8.5%에 그쳤다. 공공임대주택은 저렴한 임대료와 전세사기 등 위험이 적어 경제적으로 어려운 계층에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있다.
반면 한국 임대시장은 개인이 제공하는 전세(반전세)와 월세에 크게 의존한다는 특징이 있다. 같은 해 기준 전국 임대사업자는 총 26만7501곳(개인 26만1986명, 법인 5515개)였다. 외국의 경우 공공임대주택이 차지하는 비중은 한국 대비 크다. 네덜란드(34%) 오스트리아·덴마크(20% 이상) 영국(15% 이상) 등이다.
박 소장은 "공공임대주택 공급에 있어서 민간 기업의 다양한 참여 확대를 검토해야 한다"며 "미분양 주택 확대는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실, 건설사 부도 등을 초래할 수 있으므로 미분양 주택의 임대 주택으로 활용 검토도 활발히 이뤄져야 할 것"이라고 설명했다.
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