[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 얼어붙은 건설·부동산 경기를 부양하기 위해 추가경정예산안을 확정하며 PF(프로젝트 파이낸싱)에 따른 금융비용으로 사업에 진척이 없는 우량 사업장을 지원하는 방안을 내놨다. 미분양 문제를 해결하기 위해선 17년 만에 환매를 바탕으로 하는 조건부 매입 대책이 등장했다. 업계에선 이번 정책의 의도는 좋지만 실질적인 효과를 기대하기엔 부족하다는 목소리가 높다. 

◆ 앵커리츠·중소 건설사 대상 특별보증 신설… "우량 사업장·업체 선별"

19일 국토교통부는 추가경정예산 확보를 통해 브리지론과 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환, 착공과 준공으로 이어지는 주택 분양 전 과정을 지원하기로 했다. 

먼저 국비 3000억원을 출자해 1조원 규모의 'PF 선진화 마중물 지원을 위한 앵커리츠(REITs·부동산투자회사)'를 조성한다. 앵커리츠란 개인투자자가 아닌 주택도시기금 등이 최대 주주로서 자금조달과 자산운용을 돕는 리츠다. 지난해 브리지론 연간 신규 취급액 약 10조원의 10% 수준을 지원하는 셈이다.

PF 사업에서 토지비 비중은 일반적으로 20∼40%다. 이때 사업자는 매입 자금 마련을 위해 10~20%대의 고금리 브리지론을 받는다. 이때 사업착공 이후 이뤄지는 본 PF가 지연되면 막대한 이자를 부담해 사업이 아예 좌초되거나, 진행되더라도 금융비용이 사업비 증가와 분양가 인상으로 이어지는 경우가 허다하다.

이번 앵커리츠는 우수한 개발 사업장임에도 브리지론 단계에서 사업이 엎어지는 것을 막기 위해 신설됐다. 통상 1년 만기 브리지론에서 토지 매입비의 최대 50%(총사업비의 10~20%)를 5~6% 저리로 투자한다. 사업장당 예상 투자 금액은 500억~1000억원이다. 인허가 이후 본PF가 개시되면 이를 회수한다.

정부 예산을 활용해 사업 안정성을 높이면 나머지 자금을 마련하는 데도 용이해질 것으로 기대된다. 정부 정책에 과도하게 의존하는 것을 막기 위해 경제적 파급력과 공공성, 사업계획의 구체성 등을 종합적으로 고려해 우수 사업장을 선별한다. 

브리지론 단계에서 정부 차원의 지원책이 나온 건 이번이 처음이다. 상반기 내에 앵커리츠를 집행할 AMC(자산관리사) 모집 공고를 낸 뒤 하반기 내 선정과 자금 집행까지 마칠 계획이다. 국토부 관계자는 "브리지론에서만 안정성을 확보해도 본 PF로 넘어가는 과정이 한층 매끄러워진다"며 "불필요한 금융 비용을 줄일 수 있는 매기 역할을 할 수 있을 것"이라고 말했다. 

PF 전환에는 성공했으나 HUG(주택도시보증공사)의 보증을 받지 못해 자금난에 시달리는 중소 건설사를 위한 2000억원(주택기금) 상당의 특별 대출보증도 새로 만든다. 2022년부터 올 3월까지 HUG의 PF 보증을 받은 곳 110개 중 90개가 시공능력평가순위 100위 이내 건설사 사업장이었다. 제2금융권(증권·보험·상호·저축) 의존도가 높은 중소 건설사가 악화된 건설 업황으로 자금 보충에 어려움을 겪는 것을 막기 위한 조치다.

국토부 시평 순위 100위 밖 건설사를 대상으로 한다. 중소업계 지원을 위해 시공사 평가비중은 35%에서 30%로 줄이고, 사업장 자체 평가비중은 65%에서 70%로 늘려 우량 사업장 선별을 강화한다. 보증한도는 총사업비의 70%까지, 보증료율은 0.563~1.104%다. 공급 규모는 총 2조원으로 올해는 4000억원, 2026~2027년에는 각 8000억원으로 증액한다.

정수호 국토부 주택기금과장은 "정부가 일종의 정책 상품으로 중소 건설사의 손실을 일정 부분 보전한다면 실제로는 2조원보다 더 큰 규모의 유동성이 지원될 것"이라며 "주택 공급량 증가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상한다"고 말했다. 

◆ 지방 미분양, 준공 전부터 관리한다… '안심환매제' 뭐길래

그동안은 준공 후 미분양 주택에 대한 대책을 내놨다면 준공 전 미분양 물량을 사전에 처리하는 안심환매 제도를 시행한다. 지방의 준공 전 미분양 아파트(분양보증 가입 필수)를 HUG가 환매조건부로 분양가의 50% 가격에 매입, 준공 후 1년 내 사업 주체가 요구하는 경우 다시 환매할 수 있도록 하는 정책이다.

환매 시 당초 매입가에 HUG의 매입 자금 조달비용, 세금 등 환매 과정에서 들어간 실비용을 내면 된다. 향후 3년간 1만가구를 매입할 방침이다. 매입 예상 비용은 최대 2조4000억원으로, 이 중 3000억원을 정부가 지원한다. 

지난해 정부가 내놓은 CR리츠나 LH의 미분양 직접 매입은 미분양 해소에 도움이 된다는 장점이 있지만 한계도 명확했다. 미분양이 난 건설사는 최대한 높은 가격에, 리츠 운용사나 LH는 가능한 한 낮은 가격에 사려고 하니 가격 협상이 쉽지 않았던 것. 지방 미분양 적체 해소뿐 아니라 건설사의 자구 노력을 유도할 수 있는 방안을 찾는 것이 더 효율적일 것이란 결론이 나온 이유다.

예컨대 아파트를 새로 올리다 돈이 융통되지 않아 공사비도 모자란 사업장의 아파트를 HUG가 분양가의 반값만 주고 이를 사간다. 건설사는 이 돈을 공사비로 활용하는 동시에 HUG에 판 물량을 다시 가져오기 위해 할인분양이나 분양 마케팅 등의 노력을 통해 수요를 모집한다. 분양가의 60~90%로 사겠다는 사람이 있어도 HUG에 매도하는 것보단 10~40%p(포인트)의 이익을 얻을 수 있어서다.

정 과장은 "환매조건부로 건설사에게 유동성을 공급한 뒤 이들의 자구노력을 유도한다는 데 의미가 있다"며 "HUG 본연의 역할은 선분양 아파트의 분양 보증인데, 건설사 미분양이 쌓이면 결국 분양보증 사고로 이어지고 이는 HUG의 적자로 연결되기에 이를 예방하는 조치"라고 말했다.

건설사가 HUG에 미분양 물량을 매도한 뒤 1년 내에 다시 사오지 못하면 해당 아파트 소유권은 HUG에게 완전히 넘어간다. 이는 HUG가 공매에 부쳐 현금화할 예정이다. 

사실 환매조건부 미분양 매입은 2008~2010년 금융위기 당시 HUG의 전신인 대한주택보증에서 한 차례 시행한 제도다. 당시 대한주택보증은 건설사별 1500억원 한도 내에서 세 차례에 걸쳐 공정률 50% 이상인 미분양 주택 약 1만9000가구를 매입한 바 있다. 이 가운데 99% 이상이 환매 처리됐다.

국토부는 우선 연간 3000~4000가구의 매도 수요가 있을 것으로 내다보고 있다. 원안대로 시행 시 건설사 대상 설명회를 연 뒤 상세 수요 조사에 나선다. 수요가 예상보다 많으면 매입 물량도 조정할 전망이다.

국토부 관계자는 "이 제도의 실질은 준공에 필요한 최소 자금인 분양가의 50% 상당의 자금을 공공기관 신용도를 활용해 빌려주는 것"이라며 "미분양 때문에 돈이 모자라서 준공도 못하게 되는 상황을 막기 위한 최소한의 장치"라고 설명했다.

◆ 업계 "시도는 긍정적… 실제 효과는 글쎄"

전문가 사이에선 새로이 시행되는 정책이 자금난을 겪는 건설사를 무조건적으로 지원하는 방향이 아니라 홀로서기를 위한 발판이 된다는 점에서 긍정적 평가가 나온다. 다만 장기적으로 시장 상황을 뒤집을 근본적인 처방으로 보긴 어렵다는 시선이 짙다.

송승현 도시와경제 대표는 "특별보증 확대와 HUG의 환매조건부 미분양 매입은 자금 경색으로 어려움을 겪는 건설사에 단비 같은 조치"라며 "PF 조달이 어려운 중소 건설사에 보증을 제공해 금융 접근성을 높이고, 사업 중단 리스크를 낮출 것"이라고 했다. 

이어 "지방 미분양 아파트 환매조건부 매입 또한 건설사에 유동성을 공급하면서 미분양 재고를 줄이는 효과가 있는 동시에 건설사의 연쇄 부도 방지와 공사 지속성 확보, 고용 안정으로 이어지며 건설경기 하방 압력을 완화할 것"이라며 "실효성을 높이기 위해 신속한 집행과 기준의 유연한 적용이 병행돼야 한다"고 부연했다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "환매조건부 매입은 정부과 공공기관의 미분양 리스크 분담과 도의적 책임을 동시에 고려한 설계라는 점에선 실용적"이라면서 "그러나 장기간 유동성 위기에 있는 지방 건설사들에게는 응급처치 정도의 성격이 강해 미분양 해소 효과는 총량 대비 제한적일 것"이라고 말했다. 연착륙 유도 기능은 할 수 있겠지만, 지방 수요 기반 강화와 체계적인 분양시장 구조 개선이 없으면 큰 효과는 기대하기 어렵다는 주장이다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 "환매조건부로 미분양을 매입하는 동안 안 팔리는 아파트는 계속 늘어날 텐데 3000~4000가구 매입으로 해결이 될 것이라 생각하긴 힘들다"며 "예산을 수 십조원씩 쏟아붓지 않는 이상 '언 발에 오줌누기'식 대책에 그칠 것"이라고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "준공 전 미분양주택 환매조건부 매입은 분양가의 50% 수준인 매입가격만 보면 그닥 매력적인 조건이 아닐 수 있지만, 이후 환매까지 이뤄지는 사업장은 '일단 분양까지만 가면 팔릴 만한 사업장'일 가능성이 크기에 우량사업장에 지원을 집중한다는 정책방향에 부합한다"며 "하지만 이 조치만으로 건설 경기의 회복이나 반전까지 기대하기는 어렵다"고 설명했다.

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