[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부가 추진 중인 공공 재개발·재건축과 도심공공주택복합사업에서 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 인센티브 대상에서 제외하기로 하면서, 서울 내 '상급지'의 주택공급 효과가 줄어들 것이란 우려가 제기되고 있다.

공공 재개발·재건축의 경우 현재 해당 지역 내 추진 사업장이 없어 주민 불안감은 크지 않다. 그러나 도심공공주택복합사업은 소규모 부지를 활용한 공급이 가능한 만큼 도심 내 공급 확대를 위해서는 강남3구와 용산구에도 사업 추진이 필요하다는 지적이 나온다.

10일 부동산업계에 따르면 정부의 인센티브 배제 조치로 강남3구와 용산구의 공공주택 공급이 위축될 가능성이 높다는 분석이 제기됐다. 업계에서는 주택 선호도가 높은 지역일수록 공공사업 참여 유인이 떨어져, 결과적으로 서울 도심 내 공급 효과가 줄어들 수 있다는 우려가 나온다.

국토교통부에 따르면 국회가 최근 발의한 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에서는 공공 재건축·재개발 사업의 용적률 상향에 관한 규정은 2025년 9월 7일 당시 투기과열지구로 지정돼 있는 곳 등을 제외한다고 규정하고 있다. 또한 도심공공주택복합사업의 경우 사업의 근거법인 '공공주택특별법'의 시행령 개정안에 이 조항을 명시한다는 게 국토부의 방침이다. 

국토부 관계자는 "도정법과 공공주택법 시행령에 9·7대책 이전 투기과열지구인 강남3구와 용산구에 대한 추가 용적률 부여를 배제하는 조항을 넣기로 했다"며 "다만 9·7대책 이후 투기과열지구 지정지역에 대해서는 추가 용적률을 부여할 것"이라고 말했다. 

국토부의 이같은 결정의 배경엔 강남3구와 용산구에선 공공 재개발·재건축이 추진되지 않고 있다는 점이다. 또한 도심공공주택복합사업도 49개 지정구역 중 1곳이 용산구에서 추진될 뿐 강남3구에는 지정구역이 없다. 

이같은 사업 환경 때문에 강남3구와 용산구가 정부의 추가 용적률 인센티브 배제조치에 따라 받을 수 있는 피해는 없다. 아울러 공공 재개발·재건축은 강남3구와 같은 이른바 상급지에서는 추진하기 어렵다. 법령에서도 장기간 정체됐거나 사업성이 없어 추진하기 어려운 사업으로 대상사업을 규정하고 있어서다. 

실제 2차 공공재개발 지구선정에서 용산구 한남1구역이 탈락한 것이 이를 증명하고 있다. 한남1구역은 앞서 상가 소유자들의 반대로 재개발구역에서 해제됐다. 이후 상가 부분을 제척한 사업계획을 올렸지만 상급지라는 이유로 공공 재개발구역으로 지정되지 못한 상태다. 

이와 함께 투기과열지구에서 공공 재개발·재건축을 추진할 때도 일반주거지역의 경우 법적 상한 용적률의 1.2배를 받을 수 있다. 아울러 준주거지역은 비 투기과열지구와 똑같이 1.4배까지 용적률 인센티브를 받는다. 이에 따라 사업추진시 받을 수 있는 피해가 적을 것이란 게 국토부의 이야기다. 

무엇보다 강남3구에서는 공공 재개발·재건축사업에 대한 선호도가 낮다. 실제 몇몇 민간 재건축 단지에서는 조합측이 공공 재건축 컨설팅을 받았다는 이유로 집값이 폭락한 사례도 있을 정도다. 더욱이 강남3구의 민간 재건축단지는 용적률보다 층수에 더 민감하게 반응하고 있다. 용적률이 높으면 밀도가 올라가는데다 임대주택도 늘어나게 되는 만큼 고품격 단지 조성이 어렵다는 점에서 인기가 높지 않으며 서울시의 '35층 룰'이 깨진 상황에서 추가 용적률에 매달리는 사업장은 없다는 게 전문가들의 이야기다.   

송파구 잠실동 현지 중개업소 관계자는 "강남3구에서는 공공 재건축에 대한 선호도가 상당히 낮으며 구상하고 있는 곳도 없는 것으로 알고 있다"며 "공공 재개발·재건축의 추가 용적률 인센티브 배제는 이 일대 재건축·재개발사업에 큰 '데미지'를 주지 못할 것"이라고 말했다. 

다만 문제는 도심공공주택복합사업으로 꼽힌다. 도심공공주택복합사업은 기존 민간사업으로 개발이 어려운 저이용·노후화된 지역에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시개발공사(SH) 같은 공공이 지구지정을 한 후 토지를 수용해 주택을 짓는 사업이다. 임대를 비롯한 공공주택 공급이 많아진다는 장점이 있어 강남3구와 같은 도심부에 공급이 늘려야 할 필요가 있다는 진단이 나온다. 

강남3구의 경우 '저이용·노후단지'로 규정된 지정 가능지역이 많지 않지만 용산구의 경우 이같은 땅이 적지 않게 있다는 점을 감안하면 주택공급을 늘릴 수 있는 수단을 국토부가 스스로 포기한 셈이 된다. 한 부동산업계 관계자는 "도심 공공주택 복합사업은 공공이 개발이익을 환수해가는 사업이라 민간에서는 선호하지 않겠지만 적극적인 사업 추진이 필요할 것"이라며 "강남3구와 용산구에서도 사업이 활기를 띠게 하기 위해 제도를 개선해서라도 추진할 필요가 있다"고 말했다.  

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