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[GAM] 결제주 투자전략 ① 페이팔과 파이서브는 신중하게

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2026년 결제주 전략 "기초 체력 탄탄 기업 주목"
페이팔, 브랜드 결제 등 구조적 문제로 주가 하락
파이서브, 마진 압박과 성장 둔화로 전망 악화

이 기사는 12월 19일 오후 4시51분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 2026년 뉴욕증시 결제 섹터에 지각변동이 예고되고 있다. JP모간, 모간스탠리, 뱅크오브아메리카(BofA) 등 월가 주요 투자은행들이 일제히 결제주 투자 전략을 재조정하며 "기초 체력이 탄탄한 기업에 집중하라"는 일관된 메시지를 내놓고 있다.

특히 눈길을 끄는 것은 투자은행들의 극명한 온도 차다. 페이팔(종목코드: PYPL)과 파이서브(FISV)에 대한 투자의견이 잇따라 하향 조정되는 가운데 비자(V)와 토스트(TOST)는 새로운 투자 기회로 부상하고 있다.

페이팔 모바일 앱 [사진=블룸버그]

JP모간 애널리스트 팀을 이끄는 티엔친 황은 12월 초 발표한 보고서에서 2026년이 결제 업계에 "대공황 이후 팬데믹을 제외하고 최악의 해"가 될 것이라는 비관적 전망을 제시했다. 그는 "2026년에는 가격 결정력, 높은 한계 마진, 안정적인 성장 속도를 갖춘 기업이 빛을 발할 것"이라며 "턴어라운드 종목은 피해야 한다"고 강조했다.

이러한 전략 전환의 핵심은 명확하다. 불확실한 회복을 기다리기보다는 이미 검증된 사업 모델과 탄탄한 재무구조를 갖춘 기업에 투자하라는 것이다. JP모간은 페이팔과 파이서브 투자의견을 기존 '비중확대'에서 '중립'으로 하향 조정한 반면, 비자와 토스트에는 각각 '비중확대' 의견을 제시했다.

◆ 페이팔의 위기...네 가지 구조적 문제가 발목을 잡다

페이팔 홀딩스는 현재 결제 업계에서 가장 큰 압박을 받고 있는 기업 중 하나다. 12월 18일 종가 기준 59.44달러인 페이팔 주가는 올해 들어 30.36% 하락했으며, 월가 주요 투자은행들의 연이은 투자의견 하향 조정은 페이팔이 직면한 문제의 심각성을 여실히 보여준다.

페이팔 로고 [사진= 블룸버그]

모간스탠리의 제임스 포셋 애널리스트는 12월 18일 페이팔 투자의견을 '비중 유지'에서 '비중 축소'로 하향 조정하고 목표주가를 74달러에서 51달러로 대폭 낮췄다. 31%나 되는 목표가 하락폭은 페이팔의 단기 성장 전망과 경쟁적 위치에 대한 경계심이 커졌음을 명확히 보여준다.

포셋 애널리스트는 페이팔의 위기를 네 가지 구조적 요인으로 분석했다.

첫째, 핵심 제품인 '브랜드 결제(Branded checkout)'의 개선 속도가 너무 느리다. 포셋은 "페이팔이 브랜드 결제 개선에 너무 느리게 대응했으며, 새 경영진 하에서의 최근 이니셔티브는 예상보다 더 복잡하고 시간이 많이 소요되고 있다"고 진단했다. 결제 경험에서의 지속적인 마찰과 일관성 부족으로 인해 경쟁 전자지갑에 시장 점유율을 계속 잃게 될 것이며, 이는 가격 압박으로 이어질 것이라는 분석이다.

둘째, AI 기반 에이전트 커머스의 부상이 위협 요인으로 작용한다. 포셋은 아직 도입이 초기 단계이지만, 에이전트 커머스가 앞으로 몇 년 동안 페이팔 주식에 부담으로 작용할 것으로 내다봤다. 그는 "챗GPT나 다른 에이전트 플랫폼에서 페이팔의 추가 사용을 예상하지 않는다"며 "특히 스트라이프나 아디옌과 같은 업체들과 비교했을 때 기술 통합이 좋지 않은 이력이 있기 때문"이라고 지적했다.

셋째, 벤모(Venmo, 페이팔의 간편결제 앱) 수익화에 대한 전망이 암울하다. 포셋은 가맹점 수용과 관련한 수년간의 느린 진전과 다른 P2P 및 핀테크 플랫폼과의 치열한 경쟁으로 인해 벤모의 젊은 사용자 기반을 의미 있게 수익화할 수 있는 기회가 대부분 지나갔다고 평가했다.

넷째, 수익 위험과 중기 가이던스 수정 가능성이 크다. 포셋은 성장 둔화, 지속적인 투자 필요성, 시장 점유율 방어를 위한 높은 마케팅 지출로 인해 페이팔이 조정 주당순이익(EPS) 전망이 하향 수정될 위험이 높다고 본다. 약 120%의 잉여현금흐름 전환율에 의해 지원되는 자사주 매입 증가가 부분적으로 압박을 상쇄할 수 있지만, 경영진이 중기 목표를 재설정할 것으로 예상된다.

◆ 투자은행들, 일제히 페이팔 투자의견과 목표주가 하향 조정

JP모간도 페이팔의 브랜드 결제 사업 성장 둔화를 경고하며 목표주가를 85달러에서 70달러로 낮췄다. 티엔친 황 애널리스트는 "페이팔은 BNPL(선구매 후결제)과 AI 기반 에이전틱 커머스에 투자하고 있어 장기적 잠재력이 크지만, 돌파구는 예상보다 늦게 올 수 있다"고 지적했다.

BofA 증권도 브랜드 결제 사업의 성장세 둔화를 이유로 11일 페이팔 투자의견을 '매수'에서 '중립'으로 하향 조정하고 목표주가를 93달러에서 68달러로 낮췄다. 이는 페이팔의 브랜드 결제 사업의 회복 속도가 예상보다 더딘 점을 반영한 것이다.

앞서 BofA는 제품 혁신과 페이팔의 업그레이드된 결제 경험이 가맹점 웹사이트 전반의 결제 시 페이팔 버튼 사용 증가를 견인할 것으로 예상했다. 하지만 현재 페이팔은 4분기 브랜드 결제 거래량이 전년 대비 약 3% 성장할 것으로 예상하는데, 이는 최소 3년 내 가장 느린 속도이며 3분기의 5%에서 하락한 수치다.

BofA 애널리스트들은 브랜드 결제 성장 약화가 페이팔이 새로운 결제 방식에 시장 점유율을 잃고 있다는 투자자들의 우려를 강화할 수 있다고 경고했다. 이는 특히 페이팔의 거래량이 전체 전자상거래보다 느리게 성장하고 있기 때문이다.

웰스파고와 에버코어 ISI는 페이팔에 대한 목표주가를 낮추면서 투자 증가와 브랜드 사업의 안정화 필요성에 대한 우려를 제기했다. 웰스파고는 제품 및 마케팅 영역에 대한 투자가 증가하여 거래 이익과 운영 비용에 영향을 미칠 것이라고 언급하면서 목표주가를 이전 74달러에서 67달러로 인하했다. 에버코어 ISI는 페이팔의 브랜드 사업과 회복 가능성에 대한 우려를 표명하며 목표주가를 75달러에서 65달러로 내려 잡았다.

베어드 역시 4분기 거래량이 고르지 않다는 점을 지적하며 12일 페이팔 투자의견을 '시장수익률 상회'에서 '중립'으로 하향 조정하고 목표주가를 83달러에서 66달러로 내렸다. 베어드는 2026년에 계획된 또 다른 투자 주기가 단기적으로 회사의 수익성 목표에 영향을 미칠 수 있다며 우려를 표했다.

장기적으로 베어드는 전자상거래의 통합과 디지털 지갑을 우회하는 에이전트 주도 쇼핑 도구의 부상이 구조적 위험을 제기한다고 주장했다. 다만 투자의견 하향 조정에도 불구하고 페이팔에 대한 장기적인 관점을 유지하면서 브랜드 결제 개선, 벤모 수익화 가속화, 에이전트 상거래 및 결제를 위한 인프라 구축 등의 미래 기회를 강조했다.

콤파스 포인트는 목표주가를 66달러에서 56달러로 낮추면서 '매도' 투자의견을 재차 강조했다. 콤파스 포인트는 제이미 밀러 최고재무책임자(CFO)가 UBS의 글로벌 테크 & AI 컨퍼런스에서 예고한 2025년 4분기 브랜드 결제 사업의 3분기 대비 성장 둔화를 목표주가 인하의 주요 원인으로 꼽았다. 콤파스 포인트는 페이팔이 4분기 총 결제액 및 비일반회계원칙(Non-GAAP) 기준 주당순이익 가이던스의 최저치에 가까운 실적을 보고할 것으로 예상한다.

번스타인은 16일 페이팔에 대해 '시장수익률' 투자의견과 목표주가 76달러를 유지한다고 밝혔다. 번스타인의 하르시타 라와트 애널리스트는 페이팔이 유타주에서 산업 대출 회사인 페이팔 은행 설립을 신청했다는 소식 이후 투자의견을 재확인했다.

은행 설립 인가는 페이팔이 대출 운영의 경제성을 개선하고, 제휴 은행에 대한 의존도를 줄이며, 비자 및 마스터카드와의 직접적인 연결을 통해 결제 처리 효율성을 높이는 데 잠재적으로 도움이 될 수 있다는 이유에서다.

CNBC 집계에 따르면, 현재 페이팔을 커버하는 44개 투자은행(IB) 중 4곳이 '강력 매수', 12곳이 '매수', 24곳이 '보유' 의견을 제시했다. '시장수익률 하회' 의견이 3곳, '매도' 의견도 1곳 있었다. 이들이 제시한 목표주가 평균은 79.36달러로, 현재 주가에서 약 32%의 추가 상승 여력을 나타낸다.

◆ 파이서브의 고통...마진 압박과 성장 둔화의 이중고

파이서브(FISV) 역시 비슷한 상황에 처해 있다. 2025년 들어 주가가 66.90% 폭락했으며, 12월 18일 종가는 68달러에 불과하다. 파이서브는 지난 10월 29일 월가 예상치를 밑도는 3분기 실적을 공개하고 연간 실적 전망을 대폭 하향 조정한 뒤 사상 최대 폭인 47% 폭락한 바 있다.

당시 윌리엄 블레어는 이번 실적은 "포장할 방법이 없다"며 투자의견을 '시장수익률'로 하향 조정하며 더 이상 파이서브 매수를 추천할 수 없다고 밝혔다.

파이서브 로고 [사진=블룸버그]

파이서브는 3분기 금융 솔루션 부문의 매출이 3% 감소했으며, 이익률은 42.5%로 급락하여 전년 동기 대비 약 500bp 하락했다고 밝혔다. 로스차일드 앤 코 레드번은 "금융 솔루션 부문이 둔화되고 있어 문제가 파이서브 전반에 걸쳐 더 시스템적으로 보인다"고 분석했다.

머천드 솔루션 부문 이익률은 3분기에 약 400bp 하락했으며, 4분기에 클로버(Clover) 가격 책정 및 데이터 판매로 인한 고마진 수익 감소로 인해 약 8천만 달러의 추가적인 어려움에 직면해 있다.

2026년을 내다보며 파이서브는 조정 이익률 전망치를 33~35%로 재확인했는데, 이는 전년 대비 약 250~450bp 하락한 수치다. 시장 전문가들은 파이서브가 단기 성장에 과도하게 투자한 탓에 서비스와 기술 부문에 필요한 투자가 2026년 수익성과 마진을 압박할 것으로 전망한다.

3분기 실적 발표 이후 아르거스는 예상을 하회한 분기 실적과 낮아진 가이던스를 주요 요인으로 언급하면서 파이서브 투자의견을 '매수'에서 '보유'로 하향 조정했다. 마찬가지로 BNP 파리바 엑산도 파이서브의 성장에 대한 우려를 표명하며 투자의견을 '시장수익률 상회'에서 '중립'으로 내리고 목표주가를 62달러로 대폭 낮췄다.

이외에도 오펜하이머는 '시장수익률 상회' 투자의견을 유지하면서도 목표주가를 178달러에서 91달러로 낮췄고, RBC 캐피털은 85달러로 하향 조정했다. KBW 또한 목표주가를 170달러에서 92달러로 대폭 인하했다.

서스퀘하나는 지난 11월 12일 파이서브의 목표주가를 220달러에서 99달러로 하향 조정하면서 회사의 성장률에 대한 우려를 제기했다. 서스퀘하나는 파이서브의 유기적 성장률이 2023년 12%, 2024년 16%를 기록한 뒤 2025년 현재까지 약 5%로 둔화됐다는 점을 지적했다.

서스퀘하나는 파이서브의 근본적인 구조적 성장이 2023년에 5%, 2024년에 3%, 2025년 현재까지 2~3%에 가까웠다고 추정하며, 이는 약 11배의 주가수익비율(PER)과 2배의 주가순이익성장비율(PEG)을 기준으로 목표주가가 대폭 하향 조정된 이유라고 설명했다.

JP모간은 12월 4일 파이서브의 투자의견을 기존 '비중확대'에서 '중립'으로 하향 조정하는 동시에 목표주가를 155달러에서 85달러로 절반 가까이 낮췄다. JP모간은 파이서브에 대한 매도세를 "감정적 투매(emotional capitulation)"라 표현하며 회복에는 시간이 필요하다고 분석했다.

UBS는 2일 파이서브에 대해 '중립' 투자의견과 목표주가 75달러를 재확인했는데, 이는 파이서브가 상당한 마진 압박을 헤쳐나가고 있다는 분석에서다. UBS에 따르면 파이서브는 연간 마진이 약 200bp 하락할 것으로 예상되며, 4분기 마진은 750~800bp 하락할 것으로 예상된다.

CNBC 집계에 따르면, 현재 파이서브를 커버하는 35개 투자은행 중 3곳이 '강력 매수', 8곳이 '매수', 23곳이 '보유' 의견을 제시했다. '시장수익률 하회' 의견도 1곳 있었다. 이들이 제시한 목표주가 평균은 95.98달러로, 현재 주가에서 약 41%의 추가 상승 여력을 나타낸다.

▶②편에서 계속됨

kimhyun01@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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