현대1·2차 등 호가 낮춘 매물 등장...현장 "소수 사례"
전문가 "토허제 등 중첩 규제로 양도세 중과 효과 제한적"
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = "양도세 중과 유예기간이 최소 2개월 연장될 것이란 얘기에 지난 주말 1억원 정도 호가를 내린 매물이 몇 건 나왔어요. 헌데 이런 매물은 시장에 풀리고 1~2시간 내 사겠다는 사람이 나타나기도 합니다 ."(서울 송파구 잠실동 A 중개업소)
"집을 팔 사람은 지난해 10·15 대책 이후 대부분 팔았습니다. 현재 다주택자 상당수는 임차인을 둔 상태여서, 5월 9일 이전에 임차인을 내보내고 주택을 처분하기는 현실적으로 어려워요. 오히려 다주택자가 매물을 거두는 추세입니다."(서울 성북구 장위동 B 중개업소)
지난 27일, 서울 부동산 시장에서는 다주택자 양도소득세 중과 재개 및 일부 기한 연장을 앞두고 혼조된 반응이 나타났다. 강남구 압구정동 C 중개업소 관계자는 "호가보다 다소 낮춰 매물을 내놓을지 고민하는 집주인들이 늘고 있다"고 전했다. 반면 마포구 아현동 D 중개업소 관계자는 "급매를 찾는 매수 문의는 있으나 매도 움직임은 여전히 제한적"이라고 설명했다. 서울 주요 지역에서도 4년 만에 부활하는 양도세 중과를 앞둔 다주택자들의 대응 전략은 지역과 상황에 따라 엇갈리고 있다.
이날 부동산 플랫폼 아실에 따르면 성북구(-5.4%), 강서구(-3.7%), 마포구(-3%) 등의 아파트 및 오피스텔 매매 매물은 이 대통령의 양도세 중과 재개 예고 전날인 22일 대비 감소했다. 반면 같은기간 송파구(3.9%), 용산구(3%), 서초구(2.3%) 등은 매물이 늘었다. 이달 17~22일과 22~27일 각 자치구의 매물 증감 폭을 비교하면, 전반적으로 이 대통령의 발언 이후 구간인 22~27일의 변동이 더욱 크다. 매물 증감이 엇갈리는 가운데, 정책 신호에 대한 시장의 반응이 나타나고 있는 셈이다.
양도세 중과 제도는 기본세율(6~45%)에 2주택자에게 20%p, 3주택 이상 보유자에게는 30%p의 세금을 추가로 부과하는 것이다. 지방세 10%가 함께 적용되면 3주택자의 실효세율은 최고 82.5%까지 늘어난다. 윤석열 정부가 2022년부터 매년 양도세 중과를 1년씩 유예해 왔다. 윤 정부의 마지막 유예 기간이 오는 5월 9일 종료되는 가운데, 이 대통령은 지난 23일 X(옛 트위터)를 통해 "5월 9일 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 밝힌 상황이다.
이에 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 등장하고 있기도 하다. 강남구 압구정동 '현대1·2차' 전용면적 160㎡는 최근 85억원 매물이 시장에 나왔다. 최근 동일 평수가 86~87억원에 거래되는 것에 비해 1~2억원 정도 가격이 낮다. 서초구 잠원동 '동아아파트' 전용면적 84㎡는 현재 34억원에 매물이 나와 있다. 이 매물의 최초 호가는 35억원이었으나 1억원이 낮아졌다. 이달 동일 평수가 36억5000만원에 거래된 것과 비교해도 저렴한 가격이다.
다만 현장에서는 이런 정책 효과가 제한적이라는 시각이 많다. 강남구 압구정동 E 중개업소 관계자는 "최근 양도세 중과에 대한 문의가 있고 호가가 일부 하락한 매물이 나오기도 한다"면서도 "호가 하락은 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 후 거래가 잠잠해져 집주인들이 매수자를 찾기 위해 가격을 조정하고자 하는 목적이 다수"라고 말했다.
강서구 마곡동 F 중개업소 관계자는 "규제가 부담이 되는 다주택자는 이미 지난해 정권이 바뀌고 여러 차례 부동산 대책이 나올 당시 1주택자로 돌아간 경우가 많다"며 "현재의 다주택자는 세금 부담이 가능한 정도의 재력을 갖춘 이들일 것"이라고 했다.
정부는 양도세 중과 재개 뿐 아니라 보유세 등 '추가 규제' 카드를 만지작거리고 있다. 이 대통령은 지난 25일 X에 양도세 중과의 효과가 뚜렷하지 않다는 시각에 대해 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있겠냐"고 언급하면서 보유세 인상 가능성을 시사했다. 서울 아파트 가격 우상향이 지속되는 상황에서 집값을 잡기 위해서는 다주택자의 비거주 주택 매도를 이끌어내야 한다는 인식이 읽힌다.
전문가들은 양도세 중과와 보유세 인상에 따른 효과가 일부 발생할 것이라고 전망한다. 그러면서도 시장에 나오는 매물의 양은 제한적일 것이라고 내다본다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지난해 서울 전역이 토지거래허가구역 및 투기과열지구로 지정되면서 시장에 나올 수 있는 매물에 한계가 생겼다"고 진단했다.
윤 전문위원은 "토지거래허가구역에서는 기존 임차인의 전세 기간이 남은 경우 임대인이 집을 매도할 수 없다"며 "임차인에게 이사비를 주고 이주시키면 가능하지만 이사비 시세도 상승세로 임대인 입장에서는 차라리 양도세 중과를 감당하는 편이 합리적일 수 있다. 이런 상황이 매도 의사가 있어도 규제에 막혀 처분이 어렵게 만든다"고 분석했다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "양도세 중과가 시작되면 '똘똘한 한 채(가치가 높은 아파트 한 채만 보유)' 선호가 강해지면서 강남권 등 중심지역의 매물이 줄어들 것"이라며 "동시에 그동안 시세차익이 비교적 낮던 외곽 지역에서는 무주택 실수요자, 생애 최초 주택 구입자의 꾸준한 매수 수요를 지켜보는 집주인들이 매물을 거두고 집값 상승을 기다릴 것"이라고 분석했다.
남 연구원은 "부동산시장에 풀린 자금이 많은 반면 공급 물량이 적은 상황"이라며 "보유세를 함께 올려도 다주택자가 증여나 전세보증금 인상으로 세금 인상분을 해결하고자 할 가능성을 배제할 수 없다"고 설명했다. 이어 "토지거래허가구역 및 투기과열지구 지정에 따른 규제로 매도 과정에 여러 제약이 따르면서, 세금 강화 정책의 효과가 기대만큼 크지 않을 수 있다"고 덧붙였다.
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