[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 상업용 물류센터 시장이 신규 공급 감소와 이커머스 업계의 견조한 수요를 바탕으로 공실률 하락 등 뚜렷한 시장 안정화 단계에 접어들었다. 우량 자산을 중심으로 투자 심리 또한 개선되는 모습이다.

9일 글로벌 상업용 부동산 전문기업 '세빌스코리아'에 따르면 지난해 수도권에 공급된 신규 물류센터 면적은 전년 대비 4분의 1 수준으로 공급이 감소했다. 저온 신규 공급은 8만㎡에 그쳤으며 전량 수도권에서만 이뤄졌다.

공급 감소와 반대로 임차 수요는 꾸준했다. 지난해 말 기준 수도권 상온 창고의 공실률은 13%를 기록하며 하락세로 전환했다. 저온 창고의 공실률은 36%로 2024년과 유사한 수준을 유지하면서 여전히 공실 해소에 어려움을 겪고 있다. 상온 창고의 경우 전년 대비 3% 수준의 임대료 인상이 이뤄졌지만 저온 창고의 경우 임대료의 뚜렷한 인상 없이 정체됐다.

올해 전국 물류센터 신규 공급은 약 175만㎡다. 이 중 수도권에 약 140만㎡의 공급이 이뤄질 것으로 추정된다. 최근 대형 물류센터의 건축 규제 강화와 수도권 부지 확보 난이도 상승으로 향후 대형 물류센터 공급은 더욱 감소할 가능성이 있다.
 
3PL(제3자 물류)·이커머스 업체들은 자동화·대규모 물동량 처리가 가능한 대형 물류센터에 대한 수요를 지속적으로 확대하는 추세다. 동시간 배송·신선식품 라스트마일(최종 배송구간) 경쟁 강화에 따라 도심형 및 접근성이 우수한 물류 거점에 대한 선호도도 높게 유지될 전망이다.
 
공급 감소와 안정적인 임차 수요를 바탕으로 물류센터의 명목 임대료(무상 임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료)는 3%가량 상승할 것으로 보인다. 올해 순흡수면적(일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적)의 경우 지난해와 유사한 약 200만㎡로, 이에 따라 수도권 공실률도 2%포인트(p) 하락할 전망이다. 저온 창고는 30%대 공실률이 이어지며 다소 느린 회복세가 예상된다.
 
지난해 국내 물류센터 투자시장 총 거래 규모는 약 5조7000억원으로 전년 대비 16.8% 증가했다. 브룩필드(Brookfield)와 KKR 등의 해외 투자자들이 적극적인 투자에 나서며 대형 우량자산을 매입했다. 이들의 매입 규모가 전체 거래의 약 68%를 차지했다.
 
최근에는 해외 투자자들이 투자 범위를 실물 자산에서 개발사업까지 넓혀가는 가운데, 물류센터 투자심 개선에 따른 국내 투자자의 시장 유입도 기대된다.. 안정된 우량 자산을 중심으로 다수의 물류센터 거래가 진행되고 있어서다. 
 
홍지은 세빌스코리아 리서치·컨설턴시 본부 전무는 "2026년 물류센터 시장은 공급 조절과 수요 회복이 동시에 진행되는 안정적 시장 구조가 예상되며, 대규모 자동화 설비를 갖춘 복합 물류센터에 대한 선호가 더욱 강화될 것"이라며 "투자 측면에선 우량 물류센터 자산 중심의 거래가 꾸준히 이어지는 가운데 국내 투자자의 참여가 본격적으로 확대되며 시장 회복은 가속화될 전망"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com