[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 상당한 시세 차익 기대감으로 과열된 청약 시장을 진정시키기 위해 정치권이 약 20년 만에 주택채권입찰제 도입 카드를 다시 꺼내 들었다.

투기 수요를 억제하고 서민 주거 안정을 위한 재원을 확보할 수 있다는 점에서 긍정적 평가가 제기되는 반면, 자금 동원력이 부족한 무주택자의 청약 기회를 제한할 수 있다는 우려도 적지 않다.

특히 제도 도입 시 자금력이 높은 수요자 중심으로 당첨 구조가 재편될 가능성이 제기되면서, 주택 시장 양극화를 심화시킬 수 있다는 비판과 정책 필요성을 강조하는 의견이 팽팽히 맞서는 양상이다.

◆ 18억 아파트 당첨에 현금 10억 증발?…확 뛰는 체감 분양가

31일 주택업계에 따르면 최근 국회에는 주택채권입찰제 재도입을 담은 '주택법 개정안'이 발의되면서 실질적인 아파트 분양가가 대폭 인상될 것으로 전망된다. 서민보다는 현금부자가 당첨에 유리할 것이란 관측도 나온다. 

이번 개정안은 분양가상한제가 적용되는 아파트 단지에서 발생하는 이른바 '로또 분양'의 과도한 시세 차익을 공공이 환수하겠다는 내용을 골자로 한다.

주택채권입찰제는 새 아파트를 분양받으려는 사람이 주택 가격과 주변 시세의 차액 범위 안에서 제2종 국민주택채권을 매입하겠다고 써내면, 가장 높은 금액을 적어낸 사람에게 우선적으로 분양을 해주는 제도다.

당첨자는 채권을 매입한 뒤 이를 시장에 할인해서 팔거나 만기까지 보유할 수 있는데, 보통 즉시 매각해 발생하는 할인액만큼을 실질적인 추가 분양가로 부담하게 된다. 수분양자가 얻게 될 '프리미엄'을 국가가 채권 발행을 통해 회수해 국민주택기금 등으로 활용하는 구조다.

이 제도는 부동산 투기 억제를 목적으로 1983년 처음 도입됐으나, 외환위기 이후 주택 시장 침체를 극복하기 위해 1999년 폐지됐다. 이후 집값이 폭등하던 2006년 판교신도시 분양을 앞두고 투기 수요 차단을 위해 부활했다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 주변 시세가 하락하며 분양가와 시세 차이가 줄어들자 유명무실해졌고, 2013년 사실상 중단된 뒤 2020년 관련 법 조항이 완전히 삭제된 바 있다.

이 제도가 다시 도입된다면 최근 수십억원의 시세 차익으로 화제를 모은 강남권 등 주요 분양 단지의 청약 풍경은 크게 달라질 전망이다. 오는 31일 분양을 앞둔 서울 서초구 '아크로드서초'(서초신동아 재건축) 전용 59㎡의 분양가는 약 18억6000만원 선으로 예상되지만, 인근 '서초그랑자이' 동일 면적의 최근 실거래가는 35억5000만원에 달한다. 단순 계산으로 약 16억9000만원의 시세 차익이 기대되는 상황이다.

이 단지 기준으로 주택채권입찰제가 적용된다고 가정했을 때 당첨을 원하는 청약자는 주변 시세의 80% 수준인 약 28억4000만원까지 채권 매입액을 써내야 한다. 약 9억8000만원에 달하는 채권 매각 손실액을 현금으로 추가 부담해야 하므로 체감 분양가는 주변 시세와 엇비슷한 수준으로 껑충 뛰게 된다.

◆ 투기 억제 vs 주거 사다리 걷어차기…평가 엇갈려

이 제도가 다시 수면 위로 떠오른 배경에는 정부와 정치권의 강한 의지가 작용했다. 이재명 대통령 역시 지난해 국무회의에서 "로또 분양은 시세와의 격차로 인해 주변 집값을 자극하는 원인"이라고 지적하며 제도 개선의 필요성을 언급한 바 있다.

안 의원이 최근 5년 동안 분상제 적용 지역에서 분양된 민간 아파트 단지의 분양가와 인근 단지 시세를 분석한 결과, 23곳의 아파트 단지에서 발생한 시세 차익만 1조5294억원에 달하는 것으로 나타났다. 2024년 국민주택채권 전체 발행액인 14조1000억원의 10%를 훌쩍 웃도는 규모다.

그는 "강남3구 등 일부 지역에서 분상제는 현금 부자들의 자산 증식 수단으로 악용되고 있다"며 "분상제 민간주택 분양 시세 차익을 공공이 회수하고 이를 주거 안정을 위한 공공주택 사업에 활용할 필요가 있다"고 제언했다.

아직 발의만 된 상황이지만 업계 의견은 극명히 엇갈린다. 장단점이 뚜렷해서다. 주택채권입찰제를 활용하면 과도한 시세 차익을 공공이 환수해 사회적 형평성을 높일 수 있다. 맹목적인 투기 심리와 청약 과열을 잠재우고, 기존 주택의 가격까지 연쇄적으로 끌어올리는 부동산 시장의 악순환을 끊어낼 수 있다는 것이다.

반대 입장에선 해당 제도가 오히려 현금 부자들의 배만 불리고 무주택 실수요자의 내 집 마련을 가로막는 부작용을 낳을 것이라고 우려한다. 대출 규제가 겹친 현 상황에서 채권 매입에 따른 추가 납입금 부담은 분양 당첨자에게 극심한 자금 압박으로 이어질 수밖에 없다는 지적이다.

손은경 KB금융공익재단 경제금융교육 강사는 "현재 투기과열지구에 대해 무주택 실수요자를 중심으로 청약 기준이 강화된 상황에서, 대출 규제와 더불어 채권입찰제 도입에 따른 추가 납입금 부담은 분양 당첨자에게 극심한 자금 압박으로 이어질 수 있다. 수십억원의 아파트를 사면서 융통해야 할 현금이 대폭 늘어나는 만큼, 결국 자체적인 현금 동원력이 풍부한 소수의 자산가나 투자 수요층에게만 절대적으로 유리한 환경이 조성된다는 주장이다.

오동훈 서울시립대 교수는 "분양자의 부담을 높이고 분양 시장을 크게 위축시킬 수 있는 문제가 내재돼 있다"며 "주택 가격이 큰 폭으로 상승하는 부동산 시장 활황기와 같이 시장 상황에 맞게 탄력적으로 적용하는 방안을 검토해야 한다"고 말했다.

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