[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 전월세 시장 내에서 신규 계약과 갱신 계약 사이의 평균 보증금 격차가 5000만원 이상 벌어졌다. 강남권에서는 같은 단지 안에서도 가격 차이가 11억원 이상 벌어지며 시장의 왜곡 현상을 드러내고 있다.

6일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 올 1월 5일~4월 30일 서울 아파트 전월세 실거래 7만4407건을 분석한 결과, 서울 아파트 시장 내 '이중 가격' 구조가 굳어진 것으로 확인됐다.

전세 실거래 3만8246건 가운데 신규 계약(1만7825건) 중위 보증금은 5억8500만원을 기록해 갱신 계약(1만9166건) 중위값인 5억3000만원에 비해 5500만원 더 비쌌다. 이를 평균치로 계산하면 격차는 5297만원이다. 법정 인상률 상한인 5%에 제한된 보호 가격과 시장 수급이 결정한 자율 가격이 약 10%의 차이를 보이며 평행선을 긋는 모습이다.

지역별로 살펴보면 고가 단지가 모여 있는 강남권의 차이가 두드러졌다. 서초구 내 신규 및 갱신 중위 보증금 격차는 2억원을 기록하며 서울 내 최대치를 보였고, 강동구와 은평구는 각각 1억원의 차이를 나타냈다. 이어 ▲송파구 8800만원 ▲동대문구 7500만원 ▲성북구 6000만원 ▲강남구·성동구 각 5000만원 ▲마포구 4000만원 ▲용산구 3750만원 등 순이다.

지난 1~4월 동안 동일 단지 및 동일 평형 내 신규와 갱신 거래가 전부 이뤄진 4006개 그룹을 조사했더니 격차가 제일 크게 벌어진 지역은 서초구 반포동 반포자이 85㎡(이하 전용면적)로 드러났다. 해당 평형(84.94~84.99㎡) 내에서는 1~3월 동안 갱신 19건 및 신규 9건의 거래가 성사됐다.

갱신 최저가의 경우 1월 15일 7억8341만원(4층)을 기록했지만, 신규 최고가는 3월 13일 19억원(21층)에 달했다. 동일 단지와 평형, 분기 내 보증금 격차가 11억1659만원 벌어진 것이다. 양 위원은 "갱신권 사용에 따른 5% 룰 보호 거래(평균 인상률 4~5%) 및 시장가 기준 신규 거래의 분리 현상을 가장 뚜렷하게 보여주는 예시"라고 말했다.

같은 지역인 반포동 반포 래미안퍼스티지 60㎡(59.89~59.96㎡)의 흐름도 유사한 모습을 띄었다. 신규 최고가는 올 1월 16억원(24층)을 기록한 반면, 갱신 최저가는 3월 13~24일 사이 거래를 마친 7억 336만원으로 집계됐다. 동일 평형 내 8억9664만원의 차이가 발생한 셈이다.

송파구 잠실동 리센츠 124㎡의 경우 신규 최고가는 20억5000만원(4월 17일)이었다. 갱신 최저가는 13억6600만원(1월 12일)으로 6억8400만원의 격차를 보였다.

비강남권에서 벌어진 격차 역시 적은 수준이 아니다. 마포구 대흥동 마포그랑자이 85㎡의 정상 거래(보증금 5억원 이상) 기준 신규 최고가는 12억3000만원, 갱신 최저가는 7억3000만원으로 5억원의 차이를 나타냈다.

송파구 가락동 헬리오시티 85㎡는 거래량이 풍부한 대단지 특성으로 인해 상대적으로 격차가 적었음에도 신규 중위값(12억원)과 갱신 중위값(10억8900만원) 사이 1억1100만원의 간극이 존재했다. 강동구 암사동 힐스테이트 강동 리버뷰 85㎡의 경우 신규 중위가는 8억7000만원, 갱신 중위가는 3억8201만원을 나타내며 격차가 4억8799만원까지 벌어졌다.

임차인 보호 역할을 하던 갱신권 방어막은 서서히 걷히고 있다. 갱신권 사용률은 지난 1월 45.5% 수준에서 4월 42.2%까지 떨어졌다. 전세만 한정해 보면 57.1%에서 50.6%로 대폭 감소했다. 이미 갱신권을 소모한 임차인들이 시장가가 주는 충격에 ′방어 기제′ 없이 노출되기 시작했다는 의미다.

정책적인 변수까지 더해지면서 시장은 이른바 '삼중 압박' 상황을 맞닥뜨렸다. 오는 9일 다주택자 양도세 중과 부활 조치를 앞두고 매도 물량 및 임대 공급이 일제히 자취를 감추고 있다. 2024~2025년 사이 입주를 마친 신축 단지 내 임대차 거래의 70.6%가 월세로 이뤄지는 등 전세 공급 탄력성마저 하락한 상황이다.

양 위원은 "갱신권을 전부 사용한 임차인이 시장가에 그대로 노출되는 경우가 증가하는 추세"라며 "무엇보다 신축 단지들의 첫 번째 갱신 주기가 도래하는 2026~2027년을 기점으로 시장가 충격이 본격적으로 나타날 가능성이 높다"고 지적했다.

이어 "강남권 보증금은 상승 반전하는 반면 비강남권은 약세를 이어가는 권역별 디커플링 현상의 경우, 매물 잠김 현상이 임대 시장 내 비대칭적으로 발생하기 시작했다는 증거"라고 부연했다.

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