대한민국 상업용 부동산 시장이 조용하지만 근본적인 전환점을 맞이하고 있습니다. 불과 몇 년 전까지만 해도 건물 투자의 성공 공식은 비교적 명확했습니다. 입지 좋은 자산을 매입하고 보유하면 지가 상승이 금융 비용과 운영 비효율을 자연스럽게 상쇄해주던 시절이었습니다. 그러나 지금 시장은 전혀 다른 질문을 던지고 있습니다. '얼마에 살 수 있느냐'가 아니라, '현금흐름을 얼마나 오래 안정적으로 유지할 수 있느냐'로 평가의 무게중심이 완전히 이동한 것입니다.

이 변화의 중심에는 고금리 장기화가 있습니다. 조달 비용이 높아진 환경에서는 자산 평가 방식 자체가 달라져야 합니다. 시장에서는 여전히 공실과 임대료 조정 가능성을 충분히 반영하지 않은 채, 만실을 전제로 한 표면 수익률을 기준으로 자산을 평가하는 관행이 남아 있습니다. 그러나 일부 공실만 발생하더라도 현금흐름은 예상보다 훨씬 빠르게 악화될 수 있습니다. 이제 공실은 단순한 일시적 변수가 아니라, 자산의 생존력 자체를 가르는 핵심 지표가 되었습니다. 만실이라도 잘못된 임차 구조 위에 서 있다면, 그 수익성은 언제든 흔들릴 수 있습니다.

흥미로운 점은 이러한 변화가 이미 글로벌 시장에서 수십 년 전부터 진행되어온 흐름이라는 사실입니다. 일본 상업용 부동산 시장은 오래전부터 만실 기준 수익률(Gross Yield)과 공실·운영비를 반영한 순영업소득(NOI) 기반의 실질 수익률을 명확히 구분하여 자산을 평가해왔습니다. 유럽 역시 최근의 금리 상승기를 거치면서 자산 가격 자체보다 운영 효율성과 임차인 구성의 안정성에 더욱 주목하는 방향으로 투자 관행이 빠르게 재편되었습니다. 글로벌 시장은 이미 '보유 중심'에서 '운용 중심'으로의 전환을 사실상 마친 셈입니다.

실제 시장에서도 그 변화는 가시화되고 있습니다. 같은 상권, 유사한 입지의 건물이라 하더라도 어떤 업종의 임차인이 입주해 있느냐에 따라 자산의 경쟁력은 현격히 달라지고 있습니다. 과거에는 공실만 없으면 우량 자산으로 통했습니다. 그러나 지금은 경기 변동에 상대적으로 강한 의료시설, 교육기관, 생활밀착형 서비스 업종의 임차인을 확보한 자산이 시장에서 안정성을 인정받고 있습니다. 반면 임차인 교체가 잦거나 수익 구조가 불안정한 건물은 가격 조정 압력을 받는 사례가 늘고 있습니다. 임차인의 '질'이 곧 자산의 '질'이 되는 시대가 열린 것입니다.

이러한 환경 변화는 부동산 자산관리의 역할을 근본적으로 재정의하고 있습니다. 과거에는 시설 유지와 임대료 수금이 관리의 전부였다면, 이제는 공실 관리, 임차인 관계 유지, 공용 공간 재구성, 임대차 구조 조정, 금융 리스크 관리까지 아우르는 종합적 운용 역량이 요구됩니다. 같은 건물이라도 누가 어떻게 운영하느냐에 따라 수익성과 자산 가치가 달라지는 시대입니다. 관리는 이제 비용이 아니라, 수익을 만드는 전략적 행위입니다.

이러한 흐름은 해외부동산 투자 시장에서 더욱 선명하게 나타납니다. 도쿄와 유럽의 경험이 보여주듯, 좋은 건물을 소유하는 것과 그 건물로 안정적인 수익을 만드는 것은 전혀 다른 문제입니다. 지금 만실이라면 안심하기 이르고, 공실이 있다면 더 이상 시장 탓만 할 수 없습니다. 시장은 이미 '무엇을 보유하고 있는가'보다 '무엇을 만들어내고 있는가'를 보기 시작했습니다. 향후 건물의 가치는 외관이 아니라 공실을 반영한 현금흐름과 운영 역량에 의해 다시 평가될 가능성이 높습니다. 운영의 수준이 곧 자산의 가치입니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.