[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 영등포구 여의도 일대 노후 아파트 재건축 사업이 본격화하면서 정비업계의 이목이 집중되고 있다.

대교아파트가 조합 설립 2년 4개월 만에 재건축 사업의 8부 능선으로 꼽히는 관리처분계획인가를 통과한 가운데, 여의도 재건축 최대어로 평가받는 시범아파트와 핵심 입지 단지인 목화아파트도 잇달아 시공사 선정 절차에 돌입하는 등 사업에 속도를 내는 모습이다.

◆ 대교, 조합 설립 2년 4개월 만에 관처 통과…시범·목화는 시공사 물색

21일 정비업계에 따르면 여의도 대교아파트 재건축정비사업조합은 이날 영등포구청으로부터 관리처분계획인가를 받았다. 2024년 1월 조합을 설립한 지 불과 2년 4개월 만에 거둔 성과로, 통상적인 정비사업 속도와 비교해 이례적으로 빠르다는 평가다.

대교아파트가 철거 및 이주를 향한 마지막 관문을 넘어서면서 여의도 재건축 시장 전반에 활력을 불어넣고 있다. 특히 지난해 말 삼성물산을 시공사로 선정한 대교아파트에 이어 시공사 입찰을 목전에 둔 시범아파트와 목화아파트로 눈길이 쏠린다.

시범아파트 재건축은 여의도동 50 일대 10만9307.8㎡ 부지에 기존 1584가구를 헐고 지하6층~지상 최고 65층, 21개동, 총 2491가구 규모 매머드급 단지를 건립하는 사업이다. 시행사인 한국자산신탁은 지난 15일 시공자 선정 입찰공고를 냈으며, 오는 26일 현장설명회를 거쳐 8월 25일 입찰 제안서를 마감할 계획이다.

이 단지는 63빌딩과 인접해 한강 변을 정면으로 조망할 수 있으며, 준주거지역 법정 상한 용적률인 400%를 적용받았다. 여기에 약 1조5000억원(연면적 약 62만㎡ 환산 기준)에 달하는 사업비와 3.3㎡(평)당 1150만원이라는 높은 공사비가 책정돼 대형 건설사 간 치열한 수주전이 예상된다.

유력한 입찰 후보로는 인근 단지를 수주한 삼성물산과 현대건설, 대우건설이 꼽힌다.

삼성물산 관계자는 "여의도 시범아파트를 중심으로 여러 단지를 검토 중"이라고 전했다. 현대건설 관계자도 "검토 후 입찰 참여 여부를 결정할 예정"이라고 말했다. 대우건설 역시 참여 의사를 밝혀 입찰 단계부터 3파전이 관측된다. 대우건설 관계자는 "여의도 시범, 목화아파트 재건축 입찰 참여 검토 중으로 조만간 있을 현장설명회에 참석할 예정"이라며 "화랑과 진주도 참여 적극 검토 중"이라고 밝혔다.

이들 건설사가 맞붙는다면 지난해 1월 한남4구역 수주전, 7월 개포우성7차 수주전이 벌어졌던 지난해에 이어 대형사 간의 '리벤지 매치'가 성사된다.

비슷한 시기 시공사 선정에 나서는 목화아파트는 높은 평당 공사비로 주목받고 있다. 조합 측이 선제적으로 제시한 공사비는 평당 1370만원에 달한다. 이는 정비사업 기준 역대 최고 수준이다. 한강 변에 직접 맞닿아 있고 지하철 5호선 여의나루역 초역세권이라는 입지적 강점이 더해져 대형 건설사들이 오는 22일 현장설명회, 7월 9일 입찰 마감을 앞두고 눈독을 들이고 있다.

소규모 재건축 단지도 이달 시공사 선정 절차를 앞두고 있다. 화랑아파트(9395㎡, 160가구)는 대지면적이 협소하고 소규모라는 단점을 역이용, 일반 재건축이 아닌 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'을 적용받는 여의도 첫 소규모 재건축 사업지로 방향을 틀었다. 화랑아파트는 이달 내 입찰 공고를 목표로 하고 있다.

◆"따로 또 같이"…광장·화랑·수정 등 17개 단지 정비 잰걸음

이 외에도 여의도동에는 총 17개 정비사업이 추진되며 연이어 새 단장 채비를 하고 있다. 다만 이 과정에서 마찰이 빚어지는 등 잡음도 만만치 않다.

일례로 광장아파트는 여의나루로를 사이에 두고 1·2동(38-1)과 3~11동(28)으로 분절돼 있었다. 1·2동이 3~11동에 비해 기존 용적률이 높아 단일 단지로 통합 재건축할 경우 3~11동 주민들의 사업성이 하락하고 분담금이 상승한다는 점이 갈등 요소로 작용했다.

이에 3~11동 주민들은 2019년 6월 한국자산신탁을 신탁 방식 사업시행자로 단독 지정하며 분리 재건축을 강행했고, 영등포구청이 이를 고시하자 1·2동 주민들은 '재건축 사업시행자 지정 처분 취소' 소송을 제기하며 법적 공방을 벌였다. 1심 재판부는 통합 재건축의 손을 들어줬으나, 2022년 5월 서울고등법원은 원심을 깨고 분리 재건축 추진이 타당하다고 판단했다. 이후 대법원이 해당 판결을 확정하면서 분리 재건축이 가시화됐다.

분리가 확정된 1·2동은 신속통합기획(신통기획) 자문을 거쳐 이달 약 10개월 만에 정비계획 결정안이 서울시 도시계획위원회(도계위)를 통과했다. 이 구역은 기존 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향돼 용적률 597%를 적용받아 최고 52층(200m 이하), 414가구 규모로 탈바꿈한다. 반면 3~11동은 최고 49층, 5개동, 총 1314가구 대단지로 정비계획이 가결되었으며 용적률 515%가 적용된다. 특히 3~11동은 서울시 도시계획 조례 개정으로 일반상업지역 내 의무 상업 비율이 20%에서 10%로 완화된 제도를 적극 활용, 주거 비율을 최대 90%까지 끌어올려 사업성을 극대화할 예정이다.

분리가 아닌 통합이 논의되는 곳도 있다. 삼익아파트(최고 56층, 630가구)와 은하아파트(최고 49층, 672가구)는 지난 3월 나란히 도계위를 통과하며 여의도 재건축 단지 중 10번째, 11번째로 심의 문턱을 넘었다. 1974년 준공된 두 단지는 신통기획 자문사업을 시작한 지 1년 만에 심의를 통과해 표준 처리기한을 3개월가량 앞당겼다. 이들 단지는 시행 주체가 삼익은 한국토지신탁, 은하는 하나자산신탁으로 각각 다르지만, 비슷한 사업 속도와 단지 규모 덕에 주민들 사이에서 통합 시공사 선정이 거론된다.

때문에 인접 단지를 아울러 사업성을 따져보는 건설사들의 움직임도 관측된다. GS건설 관계자는 "은하, 삼익, 삼부 등에 관심을 두고 적극적으로 검토하고 있다"고 밝혔으며, 롯데건설 관계자 역시 "삼익, 은하아파트 진주, 광장 3~11동, 수정아파트 등을 유심히 살피고 있다"고 전했다.

삼부아파트는 내부 이견으로 2020년 추진위원회 출범 이후 5년간 지지부진했으나, 최근 갈등을 봉합하고 이달 정비계획안 주민 공람에 돌입했다. 1735가구 대단지로 재건축을 꾀하며 추정 비례율은 100.03%로 도출됐다. 진주아파트도 지난 4월 창립총회를 마쳤으며 집행부 구성을 완료했다. 해당 단지는 상가 소유주들과 분양 비율 협의에 난항을 겪었으나, 기존 37개 상가를 제외하기로 하면서 사업에 속도가 붙을 전망이다.

수정아파트(최고 49층, 498가구)와 공작아파트(최고 49층, 570가구)는 인근 금융 시설과의 연계가 주목받는다. 수정아파트는 도계위 심의에서 용적률 503.20%를 적용받고 '서울투자진흥재단사무소'와 공공임대 업무시설을 공공기여 시설로 확보했다. 인근 '브라이튼 여의도'와 연계한 공공보행통로 조성을 통해 가로 활성화를 도모한다. 공작아파트는 KB부동산신탁 시행 하에 대우건설을 시공사로 선정, 총 5704억원을 투입해 판매시설과 업무시설이 결합된 금융복합단지로 거듭날 예정이다.

여의도 내 다수 사업지가 기지개를 켜면서 시공사들의 수주 관심도 높아지고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 "여의도는 꾸준히 관심을 두는 권역으로, 아직 시공사 선정이 안 된 단지들에 대해서도 적극적으로 검토하고 있다"고 전했다.

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