[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국건설기술연구원(건설연)이 최근 급등한 공동주택 분양가와 관련해 공사비 상승만으로 원인을 설명하기 어렵다는 분석을 내놨다. 건설공사비지수와 실제 분양가 간 괴리를 데이터로 짚으며, 택지비와 금융비용·수요 집중 등 복합 요인을 함께 관리해야 한다고 제언했다.

한국건설기술연구원(건설연)은 공동주택 분양가격 상승 구조를 분석한 보고서 'KICT Insight, 건설공사비지수와 분양가격: 프레임을 넘어서'를 발간했다고 29일 밝혔다.

이번 보고서는 최근 부동산 시장에서 논란이 이어지고 있는 분양가 상승 문제를 건설공사비지수를 중심으로 분석한 자료다. 건설연은 공사비지수가 실제 분양가격을 직접 설명하는 지표로 과도하게 활용되고 있다고 진단했다.

보고서에 따르면 2025년 12월 기준 주거용 건물 건설공사비지수는 130.76으로, 2020년 대비 30.76% 상승했다. 반면 같은 기간 서울 아파트 평균 분양가는 약 93.9% 급등한 것으로 나타났다.

건설연은 이 같은 수치 차이에 주목했다. 보고서는 '건설공사비지수는 시공 과정에서 평균적으로 투입되는 비용 변화를 나타내는 지표일 뿐, 개별 사업장의 실제 원가나 분양가를 직접 설명하는 기준은 아니다'라고 설명했다.

특히 서울 지역 평균 분양가 상승분 가운데 60% 이상이 택지비 영향이라는 분석도 함께 제시했다. 공사비 상승만을 분양가 급등의 원인으로 보는 시각은 시장 구조를 왜곡할 수 있다는 게 연구원의 판단이다.

건설연은 최근 분양시장 구조가 단순한 건축비 문제가 아니라 토지 가격 상승과 금융비용 확대, 특정 지역 수요 집중, 사업 구조 변화, 정책 변수 등이 복합적으로 작용하는 형태로 바뀌고 있다고 분석했다.

이에 따라 보다 정교한 관리 체계 구축이 필요하다고 강조했다. 단순히 공사비 인상 억제에 초점을 맞추기보다 택지가격과 사업비 구조, 공급 시스템 전반을 함께 분석해야 실효성 있는 정책 대응이 가능하다는 설명이다.

이번 보고서는 건설연이 올해 초 신설한 '건설정책혁신그룹' 활동의 일환으로 발간됐다. 해당 조직은 건설공사비 제도 선진화와 공공건설사업 성과 분석, 건설 AI 융합 전략 등 주요 정책 현안을 중심으로 연구를 수행하고 있다.

건설연은 앞으로도 월간 형태의 정책 인사이트 보고서를 정기 발간해 건설·주택시장 주요 현안에 대한 데이터 기반 분석을 이어갈 계획이다.

박선규 건설연 원장은 "건설산업 환경 변화 속도가 빨라지는 만큼 기술과 데이터, 정책을 결합한 객관적 분석 기반 대응이 중요하다"며 "정기적인 인사이트 발간을 통해 정부 정책과 제도 설계를 지원하는 역할을 강화하겠다"고 말했다.

[AI Q&A]
Q. 건설공사비지수는 무엇인가?
건설 현장에서 평균적으로 투입되는 공사비 변동 수준을 보여주는 지표다. 자재비와 노무비 등의 변화를 반영하지만 개별 사업장의 실제 분양가를 직접 설명하는 기준은 아니라는 게 건설연 설명이다.

Q. 건설연이 이번 보고서를 낸 이유는 무엇인가?
최근 분양가 상승 원인이 공사비 급등 때문이라는 해석이 확산되자, 실제 데이터 기반으로 원인을 재점검하기 위해서다. 분양가 구조를 보다 입체적으로 분석할 필요가 있다는 문제의식이 반영됐다.

Q. 분양가 상승의 핵심 원인으로 무엇을 지목했나?
건설연은 택지비와 금융비용, 지역 수요 집중, 사업 구조 변화 등을 주요 요인으로 제시했다. 특히 서울 평균 분양가 상승분 가운데 상당 부분이 택지비 영향이라고 분석했다.

Q. 공사비 상승 영향은 없다는 의미인가?
공사비 상승 역시 분양가 인상 요인 중 하나다. 다만 분양가 급등을 공사비만으로 설명하는 것은 시장 구조를 지나치게 단순화하는 접근이라는 게 연구원의 설명이다.

Q. 앞으로 어떤 정책 방향이 필요하다고 봤나?
택지비와 금융비용, 공급 구조 등을 종합적으로 관리하는 체계 구축이 필요하다고 제언했다. 단순 원가 통제보다 시장 구조 전반을 고려한 정밀한 정책 설계가 중요하다고 강조했다.

min72@newspim.com