[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 빌라·오피스텔 전세를 떠난 청년들이 월세시장으로 밀려나면서 비아파트 임대시장의 체질 개선 필요성이 제기됐다. 전세보증금 의존도가 낮은 기관임대가 늘어나면 전세사기 위험이 줄고, 도심 청년 월세시장을 안정시키는 효과가 있다는 제언이 나온다.

8일 자본시장연구원은 '비아파트 월세시장 안정화와 기관투자자의 역할' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

2022년를 기점으로 전세사기 피해가 전국적으로 급증하면서 비아파트 임대시장의 구조적 취약성이 부각됐다. 피해는 오피스텔·빌라 등 비아파트 유형에 집중됐고, 피해자의 상당수는 보증금 2억원 이하 주택에 거주하던 20~30대 청년층이었다.

전세사기 이후 비아파트 전세 수요는 빠르게 월세로 이동했으나 공급 측면에서는 여전히 개인 임대인 중심 구조가 유지되고 있다. 정보 비대칭과 관리 부실 문제가 해소되지 않은 상황에서 월세 수요만 늘어나면 청년층의 주거비 부담과 임대시장 불안이 동시에 커질 수 있다.

정부도 이 같은 문제를 인식하고 기관투자자의 임대주택 시장 진입을 위한 제도적 기반을 마련해 왔다. 2024년 8월 정부는 새로운 임대주택 공급 방안을 발표했다. 지난해 10월에는 보험업법 시행령 개정을 통해 보험사 자회사의 민간임대주택 운영을 공식 허용했다.

해외 기관투자자의 국내 진입도 이어지고 있다. 캐나다 연금투자위원회(CPPIB)와 글로벌 투자은행인 모건스탠리, 미국 사모펀드 운용사 KKR 등은 국내 파트너와의 공동투자나 펀드 조성을 통해 오피스텔·코리빙 시장에 들어왔다. 이들은 건물 전체를 매입하거나 신축·리모델링을 통해 임대 공급을 늘리고, 실제 운영은 전문 오퍼레이터에게 맡기는 방식을 취하고 있다.

이 연구위원은 기관 임대 모델이 기존 개인 임대인 방식과 구조적으로 다르다고 봤다. 그는 "기관투자자들이 운영하는 코리빙 시설은 통상 1~2개월치 월세에 해당하는 소액 보증금을 받거나 최대 6개월치 월세를 선납하는 방식으로 계약을 체결한다"며 "이런 구조에서는 임차인이 수억원의 목돈을 맡길 필요가 없고, 임대인의 재정 악화가 곧바로 보증금 미반환 사태로 연결되는 전세형 리스크 자체가 발생하지 않는다"고 설명했다.

문제는 기관투자자 진입이 실제로 월세 안정으로 이어질 수 있느냐다. 업계에선 미국 사례를 근거로 기관투자자의 임대시장 진입이 임대료를 낮추는 효과를 낼 수 있다고 본다. 다만 미국에서는 기관투자자가 단독주택을 대거 매입하면서 임대료 하락과 동시에 매매가격 상승도 나타나고 있다.

한국은 구조가 다르다는 게 보고서의 판단이다. 미국은 실거주와 자가 취득이 이뤄지는 단독주택 시장에 기관투자자가 들어간 반면, 한국에서 기관투자자에게 열린 공간은 아파트 중심 주택시장이 아니라 비아파트 임대시장이라는 것이다.

이 연구위원은 "기관투자자의 진입이 이 시장의 임대 공급을 확충하고 관리 품질을 높인다면 미국 사례에서 확인된 임대료 안정화 효과가 청년 월세시장에서도 유효하게 작동할 수 있다"며 "비아파트는 아파트 중심 주택가격 형성 구조와 분리돼 있는 만큼 기관투자자의 진입이 전반적인 주택가격 상승으로 이어질 가능성은 제한적"이라고 분석했다.

최근 정책 변화는 변수로 꼽힌다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 신규 매입 시 취득세 중과가 적용되고, 종합부동산세 합산배제 혜택도 제외됐다. 임대주택 취득·보유 비용이 급증하면서 해외 기관투자자들이 신규 투자를 보류하는 상황이 이어지는 모습이다.

이 연구위원은 월세 안정화와 양질의 임대주택 공급을 위해 기관투자자가 지속적으로 참여할 수 있는 제도적 환경이 필요하다고 제언했다. 그는 "장기 임대를 조건으로 하는 기관투자자에 대한 세제 지원의 선별적 복원을 검토할 수 있다"며 "10년 이상의 임대의무를 부담하고 임대료 인상을 연 5% 이내로 제한하는 조건을 수용한 기관투자자에 대해서는 세제 지원을 유지하는 방향의 제도 설계가 필요하다"고 말했다.

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