[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 강남권 등지에서 오피스텔이 아파트의 대체재 역할을 하며 집값 변동을 동기화하고 있는 것으로 파악됐다. 법적으로는 비주택으로 분류돼 주택 공급 통계에서 누락된 탓에 정확한 수급 파악이 되지 않는다는 전문가 지적이 고개를 든다.

4일 LH토지주택연구원은 '서울시 오피스텔과 공동주택의 시계열적 상호영향관계 실증분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구진이 2010년 1월~2021년 12월 실거래가 신고가 이뤄진 서울 전역의 매매거래 자료를 분석한 결과 아파트가 91만4181건(57.8%)으로 가장 많았다. 이어 ▲오피스텔 14만1011건(8.9%) ▲다세대·연립주택 52만5833건(33.3%)이 뒤를 이었다.

서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 약 3282만원으로 가장 높았으며 변동성 또한 컸다. 강남3구(강남구·서초구·송파구)의 경우 모든 주택 유형에서 서울 평균을 상회했다. 특히 아파트는 3.3㎡당 5558만원, 표준편차 1152만원으로 집계됐다. 

표준편차는 평균을 중심으로 가격이 얼마나 크게 널뛰었는지를 보여주는 지표다. 서울 전체 아파트 평균 표준편차(약 828만원)를 고려하면, 강남권 아파트값이 타 지역에 비해 훨씬 더 큰 폭으로 오르내리며 가파른 시세 변동을 겪었음을 뜻한다. 

강남3구 오피스텔(평균 2891만원)과 다세대·연립주택(평균 2663만원) 역시 서울 전체 평균을 훌쩍 넘겼다. 반면 강북3구(강북구·도봉구·성북구)는 아파트(평균 2351만원), 오피스텔(평균 1315만원), 다세대·연립주택(평균 1476만원)의 3.3㎡당 평균 매매가격 모두 서울 평균을 하회했다.

다세대·연립주택과 달리 오피스텔의 경우 상급지에서 아파트와 가격 흐름이 매우 유사한 패턴을 보였다. 강남3구 아파트가 오를 떄 오피스텔의 3.3㎡당 평균 매매가격 또한 2891만원으로 상승했다. 오피스텔이 아파트의 가격 변동에 민감하게 반응하며 대체재 역할을 한다는 의미다.

문제는 이 같은 역할을 하는 오피스텔이 현행법상 비주택으로 분류돼 정책의 사각지대에 놓여 있다는 점이다. 주거성이 강해진 오피스텔은 주택 시장의 주요 외생변수로 작용하지만, 공급 통계나 주택보급률 산정에서 누락돼 정부의 향후 주택공급 계획에 혼란을 초래할 수 있다.

고급형 개발이 집중된 강남3구에서는 아파트 가격 변동이 오피스텔 가격에 영향을 미치는 기간이 강북 대비 2개월이나 더 길다. 시장에 미치는 영향이 더욱 크다. 전이봄 서울시립대 연구교수는 "오피스텔의 공급은 단순한 준주택 공급 확대를 넘어 주거정책 전반에 파급효과를 미친다"며 "공급통계에서 누락될 경우 실제 주택공급량이 과소평가돼 정책적 판단에 왜곡을 초래할 수 있다"고 진단했다.

보고서는 주택 시장의 전반적인 불안정성을 완화하기 위해 오피스텔을 정식 주택공급 통계에 포함해 정확한 수급 현황을 파악할 체계를 마련해야 한다고 제언했다. 규제를 획일적으로 적용해 혼란을 키우기보다는 지역별 주택 수요 특성을 반영해 점진적이고 단계적인 제도 개선을 병행해야 한다고 분석했다.

전 연구교수는 "오피스텔이 아파트의 대체재로서 수요 분산에 기여할 수 있으나, 과잉 공급시 공실 및 가격 급락을 유발해 시장 불안정성을 확대할 위험이 있다"며 "지역별 수요를 고려한 적정 공급 관리와 선제적 수급 조절 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.

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