[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 아파트 매매가격을 결정할 때 전용면적과 층수뿐 아니라 화장실 수, 맞통풍 여부 등 세부 설계 요소가 수억원의 차이를 만든다는 연구 결과가 나왔다.

13일 LH토지주택연구원은 '건축설계 미시지표의 공간적 이질성이 아파트 가격에 미치는 영향분석' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구진은 서울 송파구 잠실 파크리오의 2023~2025년 실거래 사례 633건을 통해 전용면적과 층수, 화장실
수, 맞통풍 여부, 지하철역과의 거리 등이 집값에 얼마나 영향을 주는지 분석했다.

아파트 전용면적이 1㎡ 늘어날 때 매매가격은 평균 1327만원 상승했다. 유정석 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "전용면적은 단순히 집의 크기를 나타내는 수치가 아니라 실사용 공간과 생활 편의를 좌우하는 핵심 요소"라며 "동일 단지 내에서는 다른 입지 조건이 상당 부분 통제되기 때문에 면적 증가에 따른 가격 효과가 보다 뚜렷하게 나타난다"고 말했다.

층수가 1층 높아질 때 가격은 평균 347만원 상승했다. 올림픽공원과 성내천 조망이 확보되는 단지 남동측에서는 층수가 가격에 미치는 영향이 다른 구역보다 크게 나타났다.

지하철역과의 거리가 1m 멀어질 때는 가격이 평균 14만8000원 낮아졌다. 같은 단지 안에서도 지하철역까지 실제 걸어가는 거리가 다른 만큼 역과 가까운 동을 중심으로 접근성 프리미엄이 형성됐다. 잠실나루역과 가까운 북서측 동에서는 거리 변화에 따른 가격 민감도가 상대적으로 높았다.

가격 영향이 가장 크게 나타난 설계 요소는 화장실 수였다. 화장실이 1개 늘면 가격이 평균 4억4630만원 상승하는 것으로 나타났다. 해당 단지에서 화장실 2개를 갖춘 세대가 주로 중대형 면적에 집중된 점도 결과에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

유 교수는 "화장실 수는 단순한 편의시설을 넘어 가족 구성원의 생활 효율성과 주거 만족도를 반영하는 요소"라며 "시장에서 설계 품질이 실제 가격으로 평가되고 있다는 점을 보여준다"고 말했다.

맞통풍이 어려운 집은 그렇지 않은 집보다 가격이 평균 9815만원 낮았다. 자연환기와 통풍 성능이 주거 쾌적성에 직접적인 영향을 미치면서 가격에도 반영된 것으로 보인다.

유 교수는 "동일한 면적과 층수라도 조망과 동 간 거리, 역까지의 보행 동선에 따라 설계 요소의 가치가 달라진다"며 "설계 품질을 평가할 때 단지 전체의 평균값만 적용하기보다 동과 라인의 위치를 함께 고려할 필요가 있다"고 설명했다.

연구진은 공공주택 설계기준과 분양가 심사 과정에 화장실 수, 맞통풍, 채광, 조망 등 가구별 설계 요소를 반영할 필요가 있다고 제안했다. 현재 최소 면적과 시설 기준 위주인 평가체계에서 벗어나 실제 거주자의 편의와 시장 선호를 정량화해야 한다는 것이다.

유 교수는 "공공주택과 정비사업 설계안에도 공간 효율성과 환기·채광 성능을 평가하는 기준이 필요하다"며 "우수한 설계를 적용한 사업에는 용적률 인센티브나 심사 가점을 연계하는 방안을 검토할 수 있다"고 말했다.

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