[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 수도권 고령 1주택자의 지방 이전을 유도하기 위해 최대 5억원의 양도소득세 감면 카드를 꺼냈지만 시장 반응은 엇갈리고 있다. 은퇴자의 주택 처분과 생활자금 마련을 지원한다는 취지와 달리 실제 지방 이주보다는 매도와 실거주 전환, 편법 전입 등이 더 크게 나타날 수 있다는 지적이다.

◆ 최대 5억원 감면에도 반응 냉담…"생활권 이전 거부"

5일 부동산 업계에 따르면 이번 세제개편안은 수도권 고령 1주택자의 매도와 귀소, 증여 등 보유자의 선택을 재촉할 전망이다. 지방 이전 혜택을 제공하는 동시에 주택 관련 세제를 실거주 중심으로 재편해서다.

개편안에 따르면 양도일 기준 65세 이상인 1세대 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 한시적으로 감면받는다. 해당 주택에서 총 5년 이상 거주하고 양도 당시 2년 이상 연속 거주해야 한다. 주택을 판 뒤 6개월 안에 본인과 배우자가 비수도권으로 주민등록을 옮겨 실제로 살아야 할 의무를 진다.

2027년 양도분에는 양도세의 50%를 최대 5억원까지, 2028년에는 30%를 최대 3억원까지 감면한다. 주택을 처분한 뒤 5년 안에 수도권 주택을 다시 사거나 수도권으로 돌아오면 감면받은 세금과 이자 상당액이 추징된다.

이번 특례는 고령층이 수도권 고가주택을 매각해 생활자금을 확보하고 지방으로 이동할 수 있도록 선택지를 넓힌다는 데 의미가 있다. 종합부동산세와 양도세 공제를 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 바꿔 오랫동안 보유만 한 비거주 주택의 세 부담을 높이는 방향도 제시했다.

정책 취지와 별개로 시장 반응은 냉담한 편이다. 서울에 사는 부모님이 있다는 40대 A씨는 "실제로 지방에 살기보다 지방의 저가주택에 주소만 옮기는 사례가 늘 수 있다"고 말했다.

서울 유주택자 B씨는 "고가주택 보유자 자체보다 규제가 다른 가격대와 임대시장으로 번지는 도미노 효과가 걱정된다"며 걱정의 목소리를 높였다. 서울 주택 공급이 부족한 상황에서 세 부담만 높이면 매물이 충분히 늘기보다 수요가 다른 주택으로 이동해 가격 왜곡이 나타날 수 있다는 지적이다.

◆ 고가주택 처분·실거주 전환 늘까…임대물량 감소 우려도

시장에서는 지방 이전보다 매도와 귀소, 증여 등 여러 대응이 동시에 나타날 것으로 예상된다. 일부 고가주택 매물이 늘더라도 서울 핵심지역의 대기 수요가 이를 흡수하면 집값 안정 효과는 크지 않을 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금껏 살던 지역을 나가 새로운 지역으로 이동하라는 것은 당사자들에게 쉽지 않은 문제"라며 "종부세 납부유예 역시 세금을 면제하는 것이 아니라 이자 등을 더해 나중에 목돈으로 납부하는 구조여서 고령층 지원책으로 보기 어렵다"고 말했다.

오히려 수요가 상대적으로 세 부담이 낮은 중저가 주택으로 이동하고, 임대 중이던 주택의 실거주 전환이 늘면서 전월세 공급이 줄어드는 풍선효과가 나타날 가능성이 있다.

실제 지방 이전을 선택할 고령자는 많지 않을 것이란 전망도 나온다. 고령층은 장기간 이용해 온 병원과 교통시설, 가족과 지인 등 지역 기반에 대한 의존도가 높다. 서울 집을 한 번 처분하면 가격 격차로 다시 수도권에 들어오기 어렵다는 점도 지방 이전을 망설이게 하는 요인이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "보유세와 양도세 부담이 커지는 상황에서 은퇴한 고령층이 수도권 고가주택을 처분해 생활자금을 확보하고 지방으로 이전할 수 있도록 선택지를 넓힌다는 점에서는 의미가 있다"고 평가했다. 다만 "실제 지방 이전 수요가 얼마나 발생할지는 미지수이며 시장 전체에 미치는 영향도 제한적일 것"이라고 말했다.

세제개편이 시행되기 전 매도를 서두르거나 임대 중인 주택에 직접 들어가는 고령 보유자가 늘어날 가능성도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "과거에는 1세대 1주택 종부세 세액공제 혜택이 커 양도세가 올라도 증여나 상속을 목적으로 보유세를 내며 버티는 고령자가 많았다"며 "이번 개편으로 고령 1주택자의 보유세도 늘어날 수 있어 일정 수준의 매도 움직임은 불가피하다"고 내다봤다.

양도차익이 20억~30억원 수준인 고가주택 장기 거주자는 새 장기거주소득공제가 적용되기 전인 2027년 안에 처분을 고민할 수 있다. 남 연구원은 "거주기간이 짧고 보유기간이 긴 고가주택 소유자는 공제 한도를 채우기 위해 기존 주택으로 돌아가 실제 거주하는 방안을 선택할 확률도 낮지 않다"고 설명했다.

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