[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 세제개편안이 고가 1주택자의 보유 전략을 흔들고 있다. 장기보유특별공제 축소가 예고되면서 집을 맞바꾸거나 기존 주택을 처분한 뒤 같은 생활권의 주택을 다시 매입해 취득가액을 높이려는 절세 움직임이 나타나고 있다. 여기에 종합부동산세 부담까지 커지면서 가격대를 낮춘 이른바 '덜 똘똘한 한 채'로 갈아타려는 수요도 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.

◆ 양도차익 미리 정산…교환매매·갈아타기 부상

7일 부동산 업계에 따르면 2028년부터 장기보유특별공제의 보유공제가 단계적으로 축소되고, 2029년에는 보유공제가 폐지될 예정이다. 여기에 고가주택을 대상으로 한 종합부동산세율과 과세 기준까지 강화되면서 강남권을 중심으로 교환매매와 동일 생활권 내 재매수, 주택 가격을 낮추는 이른바 '다운사이징' 전략을 검토하는 움직임이 나타나고 있다.

현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 보유기간과 거주기간에 대해 각각 연 4%씩, 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 이를 합하면 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능하다.

정부안은 2028년 양도분부터 이를 장기거주 소득공제로 개편한다. 2028년에는 거주공제를 연 6%·최대 60%로 높이는 대신 보유공제를 연 2%·최대 20%로 줄인다. 2029년부터는 보유공제를 폐지하고 거주기간에 대해서만 연 8%·최대 80%를 적용한다.

공제액에도 상한을 둔다. 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도는 2028년 각각 20억원, 2029년부터 각각 10억원이다. 정부안대로 시행되면 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧거나 양도차익이 큰 주택일수록 세 부담이 빠르게 늘어난다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 10년간 보유·거주한 뒤 56억원에 팔 경우 양도세는 현행 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원, 2029년 9억4485만원으로 늘어난다. 동일한 조건에서 강남구 압구정현대1차 전용 131㎡은 양도세가 현행 3억1197만원에서 2029년 13억2046만원으로 10억원 이상 뛸 것으로 보인다. 

이에 따라 가장 먼저 거론되는 방식이 부동산 교환매매다. 자신의 주택을 상대방의 주택과 맞바꾸는 방식으로, 가격대가 비슷한 주택 소유자끼리 이해관계가 맞으면 큰 돈을 마련하지 않고도 거래를 진행할 수 있다. 

양도세 부담이 커지기 전에 지금까지 쌓인 양도차익을 현행 공제율로 정산하고, 상대방 주택을 현재 시세로 새로 취득해 취득가액을 높이겠다는 계산이다. 교환이라고 세금이 없어지는 것은 아니다. 양측 모두 자신의 주택을 양도하고 상대방 주택을 새로 취득한 것으로 보기 때문에 각자 양도세와 취득세를 내야 한다. 주택의 시세가 다른 경우에는 차액 정산과 가격 산정 기준도 계약서에 명확하게 담아야 한다.

익명을 요구한 한 세무사는 "최근 강남권을 중심으로 집을 교환해 세금을 조금이라도 줄일 수 있는지를 묻는 문의가 늘고 있다"며 "교환에 앞서 아파트별 적정 가격과 이에 따른 취득세를 반드시 고려해야 한다"고 말했다. 이어 "거래 절차가 길어지면 시세 변동을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있어 가격을 산정할 시점과 기준을 계약서에 명시해야 한다"고 덧붙였다.

◆ 종부세 고율 문턱 피하자…'덜 똘똘한 한 채'도 주목

기존 집을 판 뒤 같은 단지나 인근 단지의 비슷한 가격대 주택을 다시 사는 방식도 거론된다. 주거환경을 크게 바꾸지 않으면서 기존 주택에 누적된 양도차익을 개편 전에 정산하고, 새로 매입한 가격을 향후 양도세 계산의 취득가액으로 만들 수 있기 때문이다.

취득가액 12억원인 전용 85㎡ 이하 주택을 10년 보유하고 2년 거주한 A씨가 2029년 이 집을 45억원에 판다고 가정하면 양도세는 약 9억3246만원이다. 반면 내년에 36억원에 팔면 현행 보유·거주 공제율 48%를 적용받아 약 3억4370만원을 내면 된다.

이어 같은 가격의 인근 주택을 매수하면 취득세와 지방교육세가 1억1880여만원 발생한다. 양도세와 취득 단계 세금을 합하면 4억6250만원으로, 기존 주택을 3년 후까지 보유한 뒤 파는 경우보다 약 4억7000만원 적다. 

이장원 세무법인 리치 세무사는 "같은 아파트 단지 내에서 1세대 1주택 비과세 대상자끼리 교환하거나 양도 후 재구매할지, 이번 기회에 가격대를 낮춰 이동할지를 결정해야 한다"며 "핵심은 각각의 시점에 보유세와 양도소득세가 얼마나 나올지를 함께 따져보는 것"이라고 말했다.

종부세 또한 개편되면서 '똘똘한 한 채'의 가격 기준이 조정될수도 있다는 예측이 나온다. 향후 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이지만, 비거주 1주택자의 공제는 9억원으로 낮춘다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 70%로 올리고 과세표준 6억원 이상 구간부터 세율을 인상한다.

세금이 불어나기 직전인 과세표준 6억원 이하, 시세 약 31억~32억원 이하 주택이 새로운 절세 구간으로 인식될 수 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "새로운 고세율이 적용되기 시작하는 과세표준 구간을 적용 받는 지역에 심리적 저항선이 생기고, 기존과 동일한 세율을 적용받는 지역은 절세가 가능한 똘똘한 한 채로 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 수 있다"고 말했다.

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