[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 실거주자를 우대하고 비거주 주택의 세 부담을 높이는 방향으로 부동산 세제개편안을 내놓은 지 한 달도 지나지 않아 재검토에 들어가면서 수정안에 관심이 쏠리고 있다. 비거주 1주택자의 종합부동산세 부담을 낮춰야 한다는 여당의 요구에 정부도 예외 범위를 확대하는 방향에 공감대를 형성하면서, 당초 세제개편안의 핵심인 '실거주 중심 과세' 원칙이 어느 수준까지 조정될지가 관건이다.

국민 의견을 반영하겠다며 지난달 부동산정책 국민 대토론회까지 거쳐 마련한 정부안이 20여일 만에 수정 논의에 들어간 만큼 정책 일관성과 시장 신뢰를 둘러싼 논란도 불가피할 전망이다. 특히 1가구 1주택에 대해서는 실거주 여부와 관계없이 일정 수준의 세제상 보호가 필요하다는 인식이 자리 잡아온 만큼, 이번 재검토 과정에서 비거주 1주택자의 세 부담을 어느 수준까지 낮출지가 주요 쟁점이 될 것으로 보인다.

◆ 발표 20일 만에 재검토…실거주 과세 흔들

25일 업계에 따르면 정부와 더불어민주당이 비거주 1주택자의 세 부담을 완화하는 방향으로 세제개편안 보완 논의를 진행하면서 비거주 인정 범위 확대를 넘어 종부세 기본공제와 세 부담 상한 등 핵심 항목까지 조정될 수 있다는 전망이 나온다.

정부는 2026년 세제개편안을 통해 주택 수뿐 아니라 주택 가격과 실제 거주 여부를 세 부담을 결정하는 주요 기준으로 삼았다. 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 반면 해당 주택에 거주하지 않는 1주택자는 9억원으로 낮추는 방안을 제시했다.

양도소득세 장기보유특별공제 역시 장기간 보유했더라도 실제 거주하지 않은 경우 공제 혜택을 줄이고 실거주 기간에 더 많은 혜택을 주는 방향으로 개편하기로 했다. 부동산 세제의 무게중심을 단순 보유에서 실제 거주로 옮기겠다는 취지다.

하지만 해외 체류나 직장 이동, 취학, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 자기 집에 거주하지 못하는 1주택자까지 세 부담을 차등화하는 것이 적절하느냐는 지적이 잇따랐다. 정부안에도 일부 예외가 포함됐지만 실제 다양한 비거주 사유를 충분히 반영하지 못한다는 비판이 제기됐다.

특히 정부가 지난달 '부동산토론회.kr'을 통한 의견 수렴과 부동산정책 국민 대토론회까지 거쳐 세제개편안을 마련했다는 점에서 정책 설계가 충분했느냐는 지적도 나온다. 발표 20여일 만에 다시 보완 논의에 들어간 만큼 수정 폭이 커질수록 정책 일관성과 예측 가능성을 둘러싼 논란도 커질 수 있어, 비거주 1주택자의 현실적인 사정을 반영하면서도 명확한 과세 기준을 제시하는 것이 과제로 꼽힌다.

결국 당정은 지난 23일 고위당정협의회에서 불가피한 비거주 사유에 대한 거주 인정 범위를 확대할 필요가 있다는 데 공감대를 형성했다. 민주당은 한발 더 나아가 종부세의 경우 1주택자라면 거주 여부 자체를 구분하지 않는 방안도 정부에 요구하면서 당초 정부안보다 완화된 방향으로 수정될 가능성이 커지고 있다.

◆ 비거주 기준 완화 가능성…세제 전반 손질

향후 수정안의 핵심은 비거주 1주택자에 대한 예외 범위를 어디까지 확대할지다. 우선 해외 근무나 직장 이전, 취학·질병 등 기존에 거론된 불가피한 사유에 더해 육아·양육이나 가족 돌봄 등까지 거주 인정 사유에 포함하는 방식의 '핀셋형' 보완방안이 적용될 수 있다. 

다만 시장에서는 단순히 예외 사유를 추가하는 수준을 넘어 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 다시 손질할 가능성도 거론된다. 민주당이 1주택자는 거주·비거주 여부를 구분하지 말아야 한다고 요구한 만큼 정부가 이를 수용할 경우 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 나눈 기본공제 체계 자체가 조정 대상이 될 수 있다.

전문가 사이에서도 1가구 1주택에 대해서는 실거주 여부를 지나치게 엄격하게 구분할 필요가 없다는 의견이 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "1가구 1주택은 오랫동안 국민적으로 인정돼 온 주거 형태인 만큼 한 채를 보유하고 있다면 실제 거주 여부를 나눠 세 부담에 차등을 두기보다는 동일한 기준을 적용하는 방향이 바람직하다"고 말했다.

한 업계 관계자는 "1주택자까지 실거주 여부를 기준으로 세 부담을 크게 차등화하면 직장이나 자녀 교육 등 불가피한 사정으로 거주하지 못하는 실수요자까지 영향을 받을 수 있다"며 "정부가 실거주 중심이라는 큰 방향을 유지하더라도 1주택자에 대해서는 현실적인 예외를 충분히 인정하거나 세 부담 격차를 줄이는 방향으로 보완할 필요가 있다"고 말했다.

양도소득세 장기보유특별공제 역시 수정 가능성이 거론된다. 정부안은 1가구 1주택자의 경우 2027년까지 보유·거주기간에 각각 연 4%씩 공제하던 현행 구조를 유지하되, 2028년에는 보유공제를 연 2%로 낮추고 거주공제를 연 6%로 확대한다. 2029년부터는 보유기간에 따른 공제를 아예 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%를 공제하는 '장기거주소득공제'로 전환할 계획이다.

다만 장특공제 개편에 따른 전월세시장의 불안정성이 있는 만큼 수정 과정에서는 2029년으로 예정된 보유공제 폐지 시점을 늦추거나 일정 수준의 보유공제를 남기는 방안, 또는 직장 이동·취학뿐 아니라 육아·양육·가족 돌봄 등 불가피한 비거주 기간을 실제 거주기간으로 인정하는 범위를 넓히는 방안 등이 검토될 가능성이 있다. 

서 교수는 "장기보유특별공제는 장기간 주택을 보유한 사람에게 세 부담을 덜어주기 위해 만들어진 제도"라며 "1주택을 장기간 보유했는데 실제 거주하지 않았다는 이유만으로 공제 혜택을 크게 줄이는 것은 제도의 본래 취지와 맞지 않는다"고 지적했다.

min72@newspim.com