[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 건설업의 뇌관이라고 불리는 '준공 후 미분양'이 지방을 중심으로 빠르게 쌓이고 있다. 업계에선 미분양 주택 매입과 세제·금융 지원을 보완하는 동시에 실제 물량이 몰린 지역을 중심으로 공급을 관리하고 지방에 머물 수 있는 정주 수요를 만들어야 한다는 목소리가 높다. 

◆ 수도권은 집값 급등, 지방은 미분양…양극화가 뿌리

8일 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '빈집이 삼킨 지방경제-악성 미분양 3만 가구, 수도권과 벌어지는 격차' 세미나에서 이 같은 논의가 이뤄졌다.

발제를 맡은 이현석 건국대학교 부동산학과 교수는 지방 미분양 문제를 수도권과 비수도권의 성장·소득·자산 양극화에서 출발해 봐야 한다고 분석했다.

2015년 이후 수도권의 지역내총생산(GRDP) 성장 기여율은 약 70%까지 높아졌다. 같은기간  청년층의 수도권 이동도 늘면서 지방의 주택 수요 기반이 약해졌다. IT 제조업과 비IT 부문의 성장 격차, 수도권 일자리 집중, 주택 보유 여부에 따른 자산 격차가 맞물리면서 지방과 수도권의 주택시장 격차 또한 동시에 커졌다.

2021~2022년 비수도권 주택 공급이 수도권보다 많았던 물량이 최근 준공 후 미분양으로 이어지고 있다. 공사비와 금융비용 상승으로 신규 분양가격은 높아졌지만, 지방의 기존 주택가격은 정체되면서 재고주택과 신축 분양가격의 격차가 벌어진 점도 미분양을 키운 요인으로 꼽힌다.

이 교수는 "서울은 아파트 가격이 계속 오르고 공급이 잘 안 돼 문제고, 지방은 공급된 주택이 팔리지 않아 문제"라며 "근본적으로 수요를 살려내고 청년들이 지방에서 서울로 올라오지 않아도 살 수 있게 만드는 게 장기적 대책"이라고 말했다.

그는 단기적으로 미분양 사업장에 대한 유동성 지원과 주택도시보증공사(HUG)의 환매조건부 매입, 기업구조조정(CR) 리츠 등을 활용할 수 있다고 제안했다. 이 같은 방안의 경우 손실분담을 전제로 해야 한다 이익은 민간이 가져가고 손실은 공공이 떠안는 도덕적 해이를 막기 위해서다.

이 교수는 "미분양이 누적된 지역은 신규 인허가를 관리하고 사업성·수요를 따지는 예비타당성 검토도 고민할 필요가 있다"며 "수요 측면에서는 비수도권 취득세·양도세 감면과 1세대 1주택 특례, 대출규제 완화와 함께 일정 요건을 충족한 악성 미분양에 공공의 재매입보증을 도입하는 방안이 있을 것"이라고 말헀다.

◆ "미분양만 털어선 한계"…수요 회복·공급관리 병행해야

황관석 국토연구원 연구위원은 현재 미분양 규모 자체보다 지방의 수요기반이 구조적으로 약해지고 있다는 점을 주목해야 한다고 봤다.

지난 6월 기준 전국 미분양 주택은 6만7000가구로 장기 평균(2003~2026년) 6만4000가구를 웃돌았다. 준공 후 미분양은 3만가구까지 늘었으며 이 가운데 지방 물량은 2만5000가구로 84%를 차지했다.

반면 공급 기반은 빠르게 약화하고 있다. 지방 주택 인허가는 2022년 33만1000가구에서 2025년 15만7000가구로 52.6% 감소했다. 착공도 2021년 28만가구에서 2025년 11만가구로 60.7% 줄었다.

황 연구위원은 "공사비 상승과 시장 침체가 이어지는 만큼 이 같은 착공 감소가 내년 이후까지 고착화할 가능성도 있다"며 "정부가 CR리츠와 LH(한국토지주택공사) 직접 매입, HUG 안심환매, 세제 지원 등을 내놨지만 지방 시장 침체가 길어지면서 효과가 제한적"이라고 평가했다.

LH 미분양 매입은 8000가구로 확대됐지만 신청부터 실제 매입까지 상당한 시간이 걸리고 있다. HUG 안심환매도 매입 후 건설사가 다시 주택을 사가야 하는 구조여서 시장 회복이 더딘 지방에서는 활용에 한계가 있다. CR리츠 역시 임대·매각 사업성이 확보되는 입지를 선별해야 해 총량적인 미분양 해소에는 제약이 있다는 설명이다.

황 연구위원은 "단순히 미분양 주택만 해소하는 정책을 편다고 해서 문제가 풀리기는 어렵다"며 "궁극적으로 지방 주택시장이 살아나야 한다"고 강조했다.

이를 위해 지방에 적용되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 배제하거나, 미분양 특례 대상 주택가격을 현행 6억원에서 9억원으로 높여야 한다고 제언했다. DSR 규제 완화나 총부채상환비율(DTI) 적용 등 보다 강한 금융지원도 검토할 필요가 있다고 봤다.

황 연구위원은 "장기적으로는 '5극3특' 등 지역 산업·일자리 정책과 주택정책을 연결해야 한다"며 "프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 과정에서도 지방의 주택 공급기반이 붕괴하지 않도록 보증과 자금지원을 병행하는 것이 필수"라고 말했다.  

◆ 세제·매입 지원도 '핀셋'으로…미분양 적체지역 겨냥해야

토론에서는 지방 전체에 같은 혜택을 주는 방식보다 미분양이 집중된 지역과 실제 정주 수요를 겨냥한 대책이 필요하다는 의견이 공통적으로 제기됐다. 개인 수요층이 얇아진 지방에서는 기업이나 리츠가 장기간 주택을 매입해 임대로 운영할 수 있는 시장을 만들어야 한다는 주장이 나왔다.

김용진 대한토지신탁 리츠1본부 본부장은 "기업 또는 리츠를 통해 금융이 들어가 장기간 매입하고 운영할 수 있는 시장이 활성화되지 않으면 지방 시장의 복귀는 굉장히 난망하다"며 "법인이 지방 주택을 매입할 때 취득세 중과 부담이 커 CR리츠 외에는 민간 자금 유입이 쉽지 않다"고 말했다.

세제지원도 단순히 지방 주택을 한 채 더 사도록 유도하기보다는 일자리와 이주를 연계해 실제 정착을 유도해야 한다는 의견이 제시됐다. 지방 중소기업 취업자의 근로소득세를 낮추고 지방 이주자에게 주는 혜택에 미분양 취득세·재산세·양도소득세 감면을 묶는 방식이다.

유호림 강남대 세무전문대학원 교수는 "소득이 보장되고 정주할 수 있는 근로조건이 만들어진 상태에서 주택 매입에 혜택을 준다면 훨씬 더 효과가 커질 수 있다"며 "민간 임대사업자보다 공공임대사업자의 보유세 부담을 낮춰 공공이 미분양을 매입·임대하는 구조를 확대할 필요가 있다"고 말했다.

공공지원이 고분양가와 토지가격을 유지하는 장치로 작동해서는 안 된다는 지적도 고개를 들었다. 조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "미분양 지원 정책이 우선적으로 집값과 땅값이 계속 올라 있는 상태를 유지하게 만들면 안 된다"며 "가격 조정 없이 사업자 위험을 공공이 떠안으면 도덕적 해이가 커질 수 있다"고 꼬집었다.

정책 대상을 '지방 전체'가 아니라 미분양 적체 지역으로 좁혀야 한다는 제안도 나왔다. 지방 미분양의 절반가량이 6개 도시에 몰려 있는 만큼 미분양관리지역과 세제지원 대상, 실제 미분양 적체지역을 맞추고 지자체가 중앙정부 프로그램과 연계해 공급 속도를 조절해야 한다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실 실장은 "미분양은 지역의 문제지 지방의 문제는 아니다"라며 "현재 건설 중인 미분양이 준공 후 미분양으로 넘어가지 않도록 사전 공급관리 지표를 마련해야 한다"고 했다.

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