[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 주택 공급을 늘리고 실거주자 중심으로 세제를 바꾸더라도 서울과 수도권 핵심지역의 집값 상승 압력은 당분간 이어질 수 있다는 분석이 나왔다. 

13일 한국신용평가에 따르면 정부의 세제 개편과 8·13 부동산 대책은 수도권 주택시장에 지역별로 다른 영향을 줄 전망이다.

지난 8월 실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 확대하고, 양도소득세 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용의 세제 개편안이 발표됐다. 주택을 보유하기만 하는 경우보다 직접 거주하는 경우에 혜택을 주는 방향이다.

이후 공공택지 확보와 조성기간 단축, 신속한 재개발·재건축 인허가 등을 통해 수도권에 신규 주택 10만가구를 포함한 23만가구 이상의 공급을 추진하겠다는 공급대책이 발표됐다.

업계에선 이 같은 규제에도 서울과 광명·하남·성남 등 핵심지역에서는 초고가 주택을 제외하면 가격 상승 압력이 남을 수 있다는 시선이 짙다. 실거주 수요가 꾸준한 데다 새 주택을 빠르게 공급하기 어렵다는 이유에서다.

세제 변화가 매수 수요를 늘릴 가능성도 있다. 김상수 한신평 수석애널리스트는 "비거주 주택 소유자가 집을 팔거나 직접 입주하면 임대 매물이 줄어들 것"이라며 "전월세 가격이 오르면 임차가구 일부가 주택 구입으로 돌아설 수 있다"고 말했다.

핵심지역은 신규 택지 확보가 어려워 정비사업에 의존해야 한다. 그러나 사업 절차를 줄여도 실제 착공 및 준공까지 장기간이 소요됨에 따라 단기간 내 유의미한 공급 증가를 기대하기는 어려운 상황이다. 이번 대책에 용적률 상향 등 사업성을 높이는 보다 적극적인 방안은 포함되지 않았다.

수도권 외곽에서는 공공주택 공급 확대의 효과가 상대적으로 클 것으로 예상된다. 정부는 공공택지 조성기간을 평균 68개월에서 37개월로 줄이고 서울 강서·남양주·경기 광주 등에 2만7000가구를 우선 공급하는 방안을 제시했다.

한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 매입도 이어질 예정이다. 민간업체의 분양 부담을 줄여 착공을 돕겠다는 취지다. 이미 매각했지만 착공이 늦어지는 용지는 회수해 LH가 직접 공급하는 방식도 추진한다.

계획이 이행되면 외곽지역의 공급이 늘어 가격 안정에 도움이 될 수 있다. 다만 서울과 수도권 핵심지역에 몰린 수요를 얼마나 분산할 수 있을지는 별개다.

김 수석애널리스트는 "수도권 외곽지역 중심의 공공주택 공급에 비해 주택 수요는 서울 및 수도권 핵심지역에 집중됨에 따라 수도권 내 지역 간 수급 불균형은 일정 수준 지속될 전망"이라고 설명했다.

건설사에는 공급 확대와 금융지원이 전반적으로 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다. 공공택지가 늘면 수주할 사업이 확대되고, PF 보증과 자금공급은 금융기관에서 사업비를 조달하는 데 도움이 되기 때문이다.

김 수석애널리스트는 "LH 발주사업과 공공주택 개발 경험이 풍부한 중견사가 유리한데, 입찰 역량과 수행실적을 갖춘 업체가 신규 물량에 대응하기 쉽다"며 "LH의 미분양 매입확약도 사업 초기 분양위험과 자금조달 부담을 줄일 수 있다"고 말했다.

공공공사는 민간 주택사업보다 수익성이 제한적이고 신규 택지의 착공 시점도 불확실하다. 일감이 늘어도 실제 공사가 시작되고 공사비를 적절히 관리해야 이익 개선으로 이어진다.

대형사는 정비사업 규제 완화와 이주비·PF보증 지원으로 사업 진행이 빨라지는 효과를 기대할 수 있다. 확보한 수주 물량이 실제 공사와 매출로 연결될 여지가 커진다는 의미다. 

김 수석애널리스트는 "초고가 주택 세제 개편이 일부 정비사업에 부담을 줄 수 있지만, 직접 영향을 받는 사업장 범위가 좁아 주요 대형사의 실적 영향은 크지 않을 것"이라고 내다봤다.

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