[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정비사업을 통한 신규 주택 공급 과정에서 각종 걸림돌이 불거지면서 도심 주택공급 부담도 커지고 있다. 강남권에서는 억대 재건축 부담금이, 비강남권에서는 높은 조합원 분담금이 사업 추진의 걸림돌로 작용하고 있다. 재개발 사업 역시 이주자금 확보와 공공기여 비용 등을 둘러싼 문제가 이어지면서 원활한 사업 추진에 어려움을 겪는 실정이다.

◆ 재초환에 분담금까지…재건축에 쌓이는 억대 청구서

11일 정비업계에 따르면 서초구는 지난 9일 반포현대 재건축 조합에 재건축초과이익환수제(재초환)에 따른 부담금 예정액 179억원을 사전 통지했다. 조합원 1인당 평균 약 2억2000만원이다.

강남구 은마아파트의 1인당 평균 예정액은 4억6334만원이다. 비슷한 면적의 새 아파트를 받는 데 필요한 추가 분담금 2억3000만~4억8000만원에 부담금까지 더해질 수 있다. 이는 2035년 10월 준공을 가정한 추정치로 장기보유 감경 등은 추후 반영된다. 사업 과정에서 최종 납부액이 달라질 수 있어 분담금과 부담금을 합친 총비용을 예측하기 어렵다. 

제도의 존폐를 둘러싼 시각차도 크다. 강원대 부동산대학원 연구진이 전문가 29명을 대상으로 진행한 인식조사에서는 62%(18명)가 폐지를 택했다. 유지해야 한다고 주장한 이들은 개인의 노력만으로 얻은 이익이 아니라는 점을, 폐지 측은 과도한 시장 규제와 주택가격 안정 효과의 한계를 근거로 들었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도"라며 "재초환이 도입된 시점과 지금의 사회·환경적 요건이 크게 다르다 보니 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘려야 하는 현재로선 장기적으로 개선이 필요하다"고 말했다.

비강남권에서는 재초환 부담과 별개로 수억원의 분담금을 마련할 여력이 사업 추진을 좌우한다. 공사비가 오르는 상황에서 일반분양 수입을 충분히 확보하지 못하면 조합원에게 돌아가는 부담이 커지는 구조여서. 분양가를 높이기 어려운 지역이나 기존 용적률이 높아 추가로 지을 수 있는 주택이 적은 단지일수록 부담이 크다.

노원구 상계주공5단지는 기존 전용 31㎡ 소유자가 59㎡를 선택하면 3억6590만원, 84㎡를 선택하면 6억477만원의 분담금을 내야 할 것으로 예상된다. 월계동 미성·미륭·삼호3차를 통합 재건축하는 '미미삼'도 기존 50㎡에서 84㎡로 넓히면 약 4억2000만원이 필요한 것으로 추산됐다. 

김제경 투미부동산연구소 소장은 "2~3년 전만 해도 서울에서 3.3㎡당 500만원대 공사비에도 수주하는 현장이 종종 있었으나 지금은 800만원도 부족한 시점"이라며 "분담금이 최소 6억원 이상일 수 있다는 예상을 하고 재건축을 기다려야 한다"고 조언했다.

분담금 부담은 조합원 간 의견 차이로도 이어질 수 있다. 재건축 후 자산가치 상승을 기대하더라도 당장 납부할 현금이 부족한 소유주는 사업에 동의하기 어렵다. 공사비를 낮추거나 설계를 바꾸는 과정에서 일정이 길어지면 금융비용과 사업비가 다시 늘어 조합원 부담을 키울 수 있다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "추가 분담금 여력이 충분한 소유주가 많을수록 사업 속도는 빨라질 것"이라고 말했다.

◆ 재개발로 눈 돌려도 이주비 걱정은 여전

이 같은 부담에 재초환이 적용되지 않는 재개발로 눈을 돌려도 사업 추진은 만만치 않다. 조합원 이주와 세입자 보증금 반환에 필요한 돈을 확보해야 하고, 도로·공원 조성과 임대주택 공급 비용도 사업비에 반영되기 때문이다.

이주비 조달의 어려움은 지난해 대출규제 이후 커졌다. 수도권·규제지역의 기본 이주비 대출에 최대 6억원의 한도가 적용됐다. 기존 주택과 토지의 평가액을 기준으로 대출액을 정하는 상황에서 대출비율까지 줄어, 노후 주택의 평가액이 낮은 재개발 구역은 이주자금 확보 부담이 커졌다.

이에 대한 비판의 목소리가 커지자 국토부는 올해 8·13 대책에서 담보평가 기준을 넓혔다. 8월 31일부터 기존 주택의 가치인 종전자산평가액과 신축주택의 예상 가치인 종후자산평가액 중 높은 금액을 적용해 대출 여력을 늘리도록 했다.

그럼에도 현장의 자금 부담은 이어지고 있다. 기본 이주비 기준은 여전해 세입자 보증금 반환과 임시 거처 마련에 필요한 돈이 부족한 사업장이 속출하는 모습이. 추가 자금은 시공사나 조합의 신용으로 조달하는 경우가 많아 중소 시공사가 맡거나 규모가 작은 사업장은 대출 조건과 금리 부담이 상대적으로 크다.

정부는 추가 이주비 조달을 돕기 위해 내년 1월 한국주택금융공사(HF) 보증상품을 도입하는 방안을 제시했다. 주택도시보증공사(HUG)도 관련 상품을 검토하고 있으나, 이 같은 보증이 실제 대출로 이어지기까지는 시간이 필요하다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "종전자산평가액과 종후자산평가액 중 큰 금액을 적용하도록 한 것은 감정평가액이 낮아 이주비 확보에 어려움을 겪던 조합원에게 실질적인 도움이 될 수 있다"면서도 "기본 한도가 최대 6억원으로 유지되는 만큼 시장 전체에 미치는 효과는 제한적일 것으로 예상된다"고 말했다.

◆ 용적률 올리면 끝?…공공기여에 달라지는 재개발 수익

재개발에서는 용적률을 높여 확보한 추가 물량이 얼마나 수익으로 돌아오느냐도 중요하다. 늘어난 주택 일부를 임대주택으로 공급하고 도로·공원 등 공공시설을 조성하는 데에도 비용이 든다는 이유에서다. 

구로구 가리봉1구역 재개발 사업지의 경우 정비계획상 2259가구 중 임대주택이 609가구로 약 27%다. 사업성 보정계수를 적용해 분양 물량을 늘렸지만, 조합은 사업성 부담을 이유로 임대주택 비율 완화를 요청했다. 용적률 인센티브로 공급 물량을 늘리는 것과 함께 임대주택 공급에 따른 비용 부담도 조정해 달라는 취지다.

성수전략정비구역 1~4지구도 과거 통합 개발계획에 포함된 공공시설 조성과 사업 일정 조율에 어려움을 겪었다. 기존 계획에는 강변북로 지하화와 대규모 문화공원 조성이 포함됐고 지구별 동시 개발도 전제돼 있었다. 대규모 기반시설을 조성하면서 여러 지구의 사업 일정을 맞춰야 하는 어려움이 겹치자, 지구별 단독 개발이 가능하도록 하고 덮개공원을 조성하는 방향으로 계획을 바꿨다.

정부도 부담 완화에 나섰다. 소형주택을 전체의 3분의 2 이상 공급하는 1000가구 이상 정비사업은 공원·녹지 확보 기준을 가구당 3㎡에서 2㎡로 33.3%(1㎡) 낮추는 방안을 제시했다. 다만 공원 면적을 줄여 얻는 비용 절감 효과와 임대주택·다른 공공시설을 조성하는 부담은 사업장마다 다르다. 임대주택 인수가격 상향 지원에도 2028년 내 착공 조건이 붙어 있어 사업 일정에 따라 혜택을 받을 수 있는지가 갈린다.
 
김효선 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "사업지별 여건이 다른데 기부채납 기준이 이를 충분히 반영하지 못하면 사업 지연으로 연결될 수 있다"며 "공공기여 방식에 유연성을 둬야 한다"고 설명했다.

이태희 한국건설산업연구원 연구위원은 "공공성을 확보하더라도 사업성을 훼손하지 않는 수준에서 공공기여 방식을 설계해야 한다"며 "공공기여 확대가 조건으로 부여될 경우 사업 추진 효과는 크게 낮아질 수 있다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com