[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 이달 말 기준금리 인상 가능성이 거론되면서 100주 연속 상승을 앞둔 서울 아파트값의 향방에 관심이 쏠리고 있다.

기준금리 인상이 현실화할 경우 대출금리 상승으로 주택 매수자의 자금 조달 부담이 커지는 데다, 부동산 시장의 유동성 공급원 역할을 해온 국내 증시마저 약세를 보이면서 추가 상승 동력이 약화할 수 있다는 분석이다. 주식시장 조정으로 투자자들의 자산 여력이 줄어드는 상황에서 금리 부담까지 더해지면 주택 매수 심리에도 영향을 미칠 수 있다는 것이다.

다만 기준금리 인상이 단행되더라도 서울 집값에 미치는 영향은 점진적으로 나타날 것이라는 전망도 나온다. 금리 변화가 주택시장에 반영되기까지 시차가 있는 데다, 이미 강화된 대출 규제가 매수 여력을 제약하고 있어 추가적인 금리 인상의 파급효과가 제한적일 수 있다는 분석이다. 이에 따라 단기간에 상승세가 꺾이기보다는 상승 폭이 점차 둔화하는 형태로 시장 흐름이 바뀔 가능성에 무게가 실린다.

◆ 기준금리 인상 가능성...대출 부담 증가·주가 하락 맞물려  

12일 업계에 따르면 기준금리 인상 가능성이 제기되는 가운데 증시 약세와 주택 매수자들의 자금 조달 부담이 겹치면서 서울 집값 상승세가 숨 고르기에 들어갈 수 있다는 관측이 나온다.

한국은행이 전날 공개한 '2026년도 제20차 금융통화위원회(정기) 의사록'에 따르면 금통위원 다수는 긴축적인 통화정책 기조를 유지할 필요가 있다는 의견을 제시했다. 반도체 경기 호황에 따른 설비투자 확대와 내수 회복이 물가 상승 압력을 높일 수 있다는 점이 주요 배경으로 거론됐다. 경기 회복세가 이어지는 상황에서 물가 불안 요인이 커질 경우 기준금리 인상 가능성도 배제하기 어렵다는 분석이다.

한 위원은 "물가는 원화 강세에도 유가가 높아지면서 비용 측 상방 압력이 커졌고 수요압력도 점차 확대되면서 근원물가를 중심으로 높은 오름세가 상당 기간 이어질 전망"이라고 짚었다.

미국의 12월 기준금리 인상 가능성이 거론되고 있어 오는 26일로 예정된 금융통화위원회에서 기준금리 인상 압박 요인으로 작용할 수 있다. 미국 노동부 산하 노동통계국(BLS)이 10일(현지시간) 발표한 10월 미국 소비자물가지수(CPI)는 전월 대비 0.4% 상승해 시장 예상치를 상회했다. ·

기준금리가 인상되면 주택담보대출 금리 등도 같이 오를 수밖에 없어 주택 마련 부담이 증가하게 된다. 실제 지난 7월과 8월 한국은행은 두 차례 각각 0.25%포인트(p) 금리 인상을 단행했다. 9월 주택담보대출(주담대) 금리는 4.88%로 14년 5개월만에 최고치를 기록했다.

개인의 주택담보대출 이용은 줄어들고 있다. 한국은행의 '2026년 10월 금융시장 동향'에는 10월 은행 주담대는 3조3000억원으로 전월(2조9000억원)보다 늘었으나 개인 등 일반 주담대는 1조6000억원에서 1조4000억원으로 줄었다.

한때 9000을 돌파했던 코스피가 급락한 점도 주택시장 자금 공급에 변수로 꼽힌다. 코스피는 10월 1일 기준 6971.35였으나 지난 10일 종가 기준 5239.13으로 한달새 24.8% 떨어졌다. 올해 한때 증시 급등이 이어지자 투자자들은 주식을 팔아 부동산 시장에 진입하는 비중이 늘었다.

김종양 국민의힘 의원이 국토교통부에서 받은 자금조달계획서에 따르면 올해 1~9월 전국 주택 매입에 사용된 주식, 채권, 암호화폐 등 매각대금은 9조3273억원이다. 전체 주택 구입자금인 약 150조원의 6.2%로 지난해 3.1%와 비교해 두 배 수준으로 올랐다.

이는 선행지표에서도 나타난다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문한 결과에 따르면 11월 전국 아파트 입주전망지수는 85.3으로 전월과 비교해 2.7포인트(p) 높았다. 하지만 서울은 94.2로 전월(108.3)과 비교해 14.1포인트 급락했다.

집값 상승폭도 감소하고 있다. 한국부동산원에 따르면 11월 첫째주 서울 아파트값은 0.07% 상승해 91주 연속 상승했다. 상승폭은 10월 둘째주 0.16%를 기록한 이후 줄어드는 추세다.

◆ 금리인상 여파 놓고 "조정 국면 올 수 있다" vs "대출규제 있어 영향 크지 않아"

향후 서울 지역 집값 상승세에 대해서는 엇갈린 전망이 나온다. 금리 인상이 중요한 변수로 거론되는 가운데 단기간 상승세 전환은 어려울 것으로 본다.

금리 상승 여파는 점진적으로 나타나는 만큼 상승폭 축소를 거쳐 조정이 이뤄질 수 있다는 예측이 나온다. 단기간 급등에 따른 피로감과 함께 주가 하락과 대출 금리 상승 등으로 인해 자금 조달이 어려운 점이 이유로 꼽힌다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "과거 사례로 볼 때 금리인상 후에 통화 유동성이 변화하는 인터벌 기간을 거치면서 점차 조정 국면에 들어설 수 있다"면서 "서울 외곽에서 실거주 목적 매매가 이어지고 있으나 서울 전체가 강세라 보기는 어렵다"고 진단했다.

반면 이미 대출 규제가 이뤄지고 있어 금리 상승이나 주가 하락에 따른 자금 유입 감소 영향이 크지 않을 것이란 분석도 나온다. 실제 지난 7월과 8월 기준금리 인상에도 서울 지역 집값 상승세는 이어졌다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "대출규제가 이어진다면 금리 인상이 있더라도 현재와 같은 흐름이 이어질 것으로 보인다"면서 "서울 외곽과 경기도 상승으로 추가 대출 규제도 거론되고 있어 이전에 추가 매수에 나설 가능성도 있다"고 분석했다.

대출 규제와 세금 부담의 영향으로 서울 내에서도 지역별 집값 흐름이 차별화되고 있으며, 이러한 양극화 양상은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

금리 인상이 현실화하면 주택 매수자의 자금 조달 부담이 커지는 만큼, 실수요자 중심의 이른바 '생존 매수'가 이어지고 있는 서울 외곽 지역의 매수세는 다소 위축될 수 있다는 관측이 나온다.

반면 강남권에서는 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업의 성과급 지급과 사내대출 등을 통한 추가 유동성 공급이 상급지 갈아타기 수요로 이어지면서 집값을 지지하는 요인으로 작용할 수 있다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 "대출 의존도가 높은 중저가 지역부터 매수세가 위축될 수 있다"며 "반면 강남 등 고가주택 시장은 반도체 성과급 유입 등 현금 매수에 공급 희소성으로 여파가 제한적일 수 있다"고 말했다.

krawjp@newspim.com