지난 수년간 미국인과 그들의 정부는 국제금융시장에서 속된 말로 '노난' 장사를 했다. 수조달러를 빌려서 최신 전자제품을 사고 집을 짓고 전쟁을 벌이고도 이들은 이자 혹은 대가를 낼 필요가 없었다.하지만 이 같은 '이지머니'의 시대가 무한정 지속될 수는 없는 듯 하다. 올해 2/4분기 미국의 순투자소득은 마이너스 25억달러로 전환됐다. 이 기간 미국정부는 미국가계 1가구당 22달러의 채무이자를 해외로 지불했다. 지난 해 같은 기간 미국은 막대한 빚을 지고도 가구당 31달러의 순소득을 벌어주었다.그러나 이 같은 순소득수지 적자는 무려 13조달러에 달하는 미국경제에 비교하자면 미미한 수준에 불과하며, 미국 금리가 하락하면 언제든지 역전될 수 있는 것이다.지난 2005년말 현재 미국의 국제순투자는 무려 2조5,000억달러 마이너스를 기록했다. 외국에 투자한 돈보다 투자받은 돈이 이만큼 많았다는 얘기다. 그런데 분기에 25억달러 정도를 외국에 지불한 셈이니, 연간 이자율로 0.4%에 불과한 셈이다. 지난 해 2/4분기에는 돈을 빌리고도 오히려 외국에서 빌려줘서 고맙다고 더 높은 이자율로 돈을 받은 셈이다.
하지만 월스트리트저널(WSJ)은 지난 해와 올해의 차이를 좀 더 심각한 어조로 전달했다. 전문가들에 따르면 앞으로는 미국인들이 '힘들게' 쌓아올린 국부를 부채이자로 외국에 더 많이 지불해야 하기 때문에 비상이 걸렸다는 얘기다. 언듯 이해가 가지 않는 대목이다. 더 들어보자.워싱턴 싱크탱크인 국제경제연구소(IIE) 시니어펠로우인 캐서린 만(Catherine Mann)에 따르면, "우리가 해외에 진 빚은 저주가 되어 돌아올 것"이라면서, "개인이 마스터카드로 거액의 빚을 지고도 이자를 하나도 안 냈다는 얘긴데, 이런 상태가 영원히 유지될 수는 없다"고 한다.심지어 이런 추세가 지속된다면 미국 국가신용도에 대한 우려가 커지면서 달러화 가치 하락압력이 커질 수도 있다고 주장하는 전문가도 있다. 짐 오닐(Jim O'Neil) 골드만삭스 수석이코노미스트는 "달러화에 또다른 부담요인이 발생했다"며, "경제전문가들이 오랫동안 이 문제에 대해 경고를 거듭해왔건만, 사람들은 이제 이런 경고가 지겹다고 했다. 이제 본격적인 참화를 경험하게 될 것"이라고 말했다.결국 이 얘기는 미국의 막대한 경상수지 적자로 돌아간다. 순국제투자(IIP))가 막대한 규모로 누적된 이유가 바로 경상수지 적자에 있기 때문이다. 2001년말 미국경제가 침체를 벗어나기 시작하면서 지금까지 적자는 2조9,000억달러까지 증가, 사상 최대규모에 도달했다. 이 경상적자는 직접적으로 미국의 총 대외부채, 미국주식, 채권, 부동산, 기업 및 여타 외국인이 보유한 자산에 영향을 준다. 2005년말 현재 미국의 총 대외채무는 13.6조달러로 가구당 11만9,000달러에 달한다. 순대외채무, 혹은 마이너스 순국제투자는 미국인들이 소유한 해외자산의 가치 11.1조달러를 제외하고 2.5조달러에 달한다.여기서 월스트리트저널은 고백한다. 지난 해에는 어떻게 2.5조달러를 빚지고도 아무런 이자를 내지 않았는지 미스테리라고 말이다. 올해 2/4분기 25억달러를 냈다고 해도 연간 이자로 0.4%다. Pierr-Olivier Gourinchas 캘리포니아주립대 경제학교수는 "이 정도로 상당히 좋은 여건아니냐"고 말한다.◆ 암흑물질론과 '거대한 헤지펀드'로서의 미국론여기서 신문은 최근 하버드대학의 경제학교수인 Ricardo Housmann과 Federico Sturzenegger가 공동으로 연구해 제출한 보고서에서 미국은 절대 순부채국가가 될 수 없다는 입장을 제시하기도 했다고 소개했다. 그들의 주장이 바로 잘 알려지지는 않았지만 학계에서는 유명한 "암흑물질론(Dark Matter)"이다.이들은 미국은 사실상 소득을 발생시키는 해외자산을 소유하고 있다고 주장한다. 예를들어 해외자회사에 노하우를 전수하는 것과 같이 측정불가능 한 자산에 대한 소구권 말이다. 바로 이것이 물리학에서 빌려온 용어인 '암흑물질'이다.올해 2/4분기 순소득수지가 마이너스를 기록했지만 이들은 이 결과에도 불구하고 자신들의 주장이 전혀 손상되는 것이 아니라고 주장한다.한편 WSJsms 대부분의 경제학자들이 생각하는 좀 더 설득력있는 이론은 외국인들이 상대적으로 안전한 미국에 투자하기 때문에 낮은 수익률을 감내하고자 한다는 식의 설명이라고 소개했다. 거꾸로 말하자면 미국인들은 위험천만한 해외에 투자하니까 엄청나게 높은 소득을 벌어도 당연하다는 얘기다. 논리는 궁하지만 그나마 현실적인 설득력은 있어보인다.중국은 2001년 이래 금리 5% 내외의 미국 재무증권에 무려 2,500억달러나 투자했는데, 이는 달러화 대비 자국통화 가치의 약세를 통해 수출경쟁력을 유지하려는 자구책이었다고 설명된다.반대로 미국은 해외직접투자를 통해서 2001년 이래 연평균 8%의 투자수익률을 올렸으며, 신흥시장 주식펀드에 투자한 경우 연평균 22.3%의 투자수익률을 기록하기도 했다. 미국은 채권 혹은 그처럼 이자율이 낮은 수단을 통해 막대한 자금을 빌린 뒤 주식이나 장기 해외프로젝트에 투자하는 식으로 최근 저금리여건이 부여한 혜택을 만끽했다.골드만삭스의 오닐은 "미국은 전례없는 행운아였다"며 "마치 미국은 전세계 최대의 헤지펀드 같은 존재가 된 것이다. 저렴한 자금을 빌려 투자한 곳에서 레버리지 투자수익을 올렸다"고 인정했다.◆ 미국의 증가하는 채무, 금리에 민감한 체질 만든다여기서 WSJ는 외국인들이 그토록 낮은 금리에도 돈을 빌려주고자 하는 의지가 있었던 것이 미국에게는 고마울 뿐이라고 지적했다. 외국인들은 2001년 이후 미국 재무증권 발행액 1.3조달러 중에서 80% 이상을 매수하여 미국의 조세인하와 새로운 치료용처방약 급여지급 그리고 아프가니스탄과 이라크의 전쟁에 필요한 자금을 댄 셈이다.같은 기간 외국인들은 7,000억달러 이상의 다양한 모기지담보부증권에 투자하여 미국인들이 새 집을 구입하는 자금을 지원하거나, 고급 식기세척기나 고가의 허머 자동차를 구입할 수 있도록 도왔다.그런데 이제 사정이 조금 바뀌고 있는 중이다. 시중 장기금리는 여전히 낮은 수준이지만, 연방기금금리가 불과 1%에서 5.25%까지 인상됐다. 그 결과 미국정부가 지불해야 할 채권이자는 - 대부분 단기채권에만 해당 - 증가했다. 올해 2/4분기 현재 미국정부의 외국인들에 대한 국채이자 지급액은 360억달러로 10% 늘었다. 이것이 순투자소득을 마이너스로 전환시킨 주범이었다.특히 WSJ는 미국의 증가하는 채무가 점차 금리에 민감하도록 금융의 체질을 바꾸고 있다고 지적했다. Cedric Tille 뉴욕연방준비은행 소속 이코노미스트는 미국의 해외채무에 대한 상대 투자수익률이 1%포인트만 올라도 미국의 순 이자지불액은 국내총생산(GDP)의 1.1%나 늘어난다는 결과를 얻었다. 1995년 미국이 대외채무가 적었을 때는 그 이자부담 증가 폭이 절반에 불과했다. 경제전문가들은 금리가 크게 변화되지 않더라도 해외채무에 대한 이자부담이 증가할 수 있다고 말하는데, 경상수지 적자 증가를 여하히 억제하느냐에 따라 그 부담은 지금으로부터 10년 후에는 GDP의 0.5%~2% 정도 사이가 될 것이라고 한다.백악관 예산관리국 소속 이코노미스트는 해외채무가 크게 늘어나는 반면 미국이 해외투자에서 '프리미엄'을 획득하지 못한다면 이 부담은 GDP의 5%까지 증가할 수도 있다고 경고했다.미국의 채무이자 지급 규모가 문제가 되는 것은 바로 이것이 미국소비자, 기업 그리고 정부의 소득의 일부를 가져가는 것이기 때문에 소비지출이나 저축을 어렵게 하기 때문이다.루비니글로벌이코노믹스(RGE)의 대표인 누리엘 루비니(Nouriel Roubini) 교수는 "더 열심히 일하지 않으면 생활수준이 하락할 것"이라며, "계속해서 소비를 조절하고 부채를 줄이려는 노력을 기울이지 않으면, 그 충격을 더욱 커질 수 있다"고 경고했다.WSJ는 이 같은 논의가 다소 겸연쩍은 듯, 분명히 어떤 기준으로 본다면 미국의 대외채무는 아직 상대적으로 유지할 수 있을 정도라는 점을 시인했다. 일례로 GDP 대비로 미국의 전체 채무는 20% 정도인데 이는 유로존 12개국가의 평균 15%, 영국의 17% 그리고 멕시코 같은 경우 44% 비율과 비교할 경우 크게 우려할 정도는 아니다.다만 경제전문가들이 가장 우려하는 것은 미국의 신규 채무증가 속도가 빠르다는 점이라고 신문은 덧붙였다. 이 신규채무의 증가에 따라 점점 이자지불 부담이 늘어나고 경상수지 적자를 제어하기 힘들게 되는데, 이는 다시 외국인 투자자들이 리스크 부담에 대한 보상으로 더 높은 투자수익률을 요구하게끔 만드는 악순환을 연출할 수 있다는 것이다.[뉴스핌 Newspim] 김사헌 기자 herra79@newspim.com
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용산·태릉·과천 등 6만호 조성
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울 용산국제업무지구와 태릉CC(골프장), 경기 과천 경마장(렛츠런파크서울)을 비롯한 서울 도심부와 경기 서울 근교지역에 총 6만가구가 공급된다.
이를 위해 11개 도심 내 공공부지에 4만3500가구가 공급되며 신규 공공주택지구를 새로 지정해 6300가구를 짓는다. 또 도심 내 노후청사를 활용해 모두 9900가구가 지어질 예정이다. 오는 2027년부터 2030년까지 순차적으로 착공한다.
◆ '9·7 주택공급 확대방안' 후속초지...도심 6만 가구 조성
29일 국토교통부에 따르면 정부는 이같은 내용을 담은 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표했다.
'9·7 주택공급 확대방안'의 후속조치인 이번 1·29 대책에서는 도심권에서 6만가구가 공급된다. 지역별로 서울은 3만2000가구(53.3%), 경기 2만8000가구(46.5%), 인천 100가구(0.2%)가 각각 배정됐다.
공급 계획 [자료=국토부]
먼저 도심내 공공부지에는 4만3500가구를 짓는다. 이 가운데 서울시와 정부가 마련한 기존 공급물량 7400가구를 제외하면 3만6100가구가 새로 지정된 물량이다.
서울 용산구 용산국제업무지구와 캠프킴에서 기존계획 물량 7400가구를 포함한 총 1만2600가구가 공급된다. 서울시가 주관하는 용산국제업무지구에서는 6000가구의 주택을 공급할 예정이었으나 이번 정부 방침에 따라 주택공급수가 1만가구로 4000가구 늘어나게 됐다. 서울시가 주택공급 확대에 대한 문제로 지적했던 학교 신설은 중단한다. 착공은 2028년으로 예정됐다.
수도권전철 남영역 인근 캠프킴 부지의 주택규모는 2500가구로 기존 1400가구에서 1100가구 더 확대됐다. 2029년 착공을 추진한다. 아울러 인기 주거지역인 서빙고동 '501 정보대'부지에도 신혼부부 등을 위한 소형주택 150가구를 짓는다. 2029년 착공 예정이다.
경기 과천시 일원 과천경마장과 방첩사 부지에서 9800가구를 건립한다. 정부는 과천 경마장(115만㎡)과 국군방첩사령부(28만㎡) 이전 후 해당 부지 총 143만㎡를 통합 개발한다는 방침이다. 경마장과 방첩사 이전계획을 국방부와 농식품부와 협의해 올 상반기내 완료하고 오는 2030년 착공할 예정이다.
문재인 정부시절 주택공급 후보지로 떠올랐던 서울 노원구 태릉CC 총 87만5000㎡에는 6800가구가 공급된다. 정부는 장기간 진척되지 못하던 태릉CC 개발사업을 국가유산청과의 협의를 거쳐 본격 추진하고 주민을 위한 교통대책과 충분한 녹지공간 마련에 나선다는 방침이다. 세계유산영향평가를 거친 후 공공주택 지구지정과 지구계획 수립 등을 병행해 2030년 착공을 추진한다.
경기 성남시 판교테크노밸리 및 성남시청과 인접한 곳에 신규 공공주택지구 성남금토2지구와 성남여수2지구 약 67.4만㎡(20만평)를 지정한다. 이들 신규 택지에는 6300가구가 공급될 예정이다. 두 공공택지는 인허가 및 보상을 완료한 후 착공은 2030년 목표다.
서울 동대문구 일원에서는 국방연구원과 인접한 한국경제발전전시관을 함께 이전하고 이전 부지 총 5만5000㎡ 규모에 주택 1500가구를 짓는다. 국토부는 국조실·기후부·성평등부와 협의해 해당 기관을 2027년 상반기까지 이전하고 이전 시점에 맞춰 사업 승인, 토지 매입 등을 추진해 2029년 착공한다는 방침이다.
서울 인접 역세권 부지와 그간 장기 지연된 사업의 계획을 변경해 총 1만1500여가구를 신규 공급한다. 정부는 이들 지구에 대해 예비 타당성 조사를 면제함으로써 사업 속도를 높일 계획이다.
먼저 경기 광명시 광명경찰서 부지 약 9000㎡에 550가구를 짓는다. 2027년까지 경찰서 이전을 완료하고 이전 일정에 맞춰 2029년 착공한다. 경기 하남시 신장 테니스장 부지 약 5000㎡에는 300가구가 공급된다. 2029년 착공을 목표로 한다.
서울 강서구 강서 군부지 약 7만㎡에는 918가구가 건립된다. 당초 부지 매각 방식으로 추진됐던 이 사업은 위탁개발 방식으로 변경해 재개된다. 2027년 착공될 예정이다. 서울 금천구 독산동 공군부대 13만㎡부지는 군부대 압축·고밀개발 방식으로 2900가구를 공급한다. 착공은 2030년이다.
경기 남양주시 퇴계원 일대 군부대 부지 35만㎡에 4180가구를 짓는다. 예비 타당성 조사를 면제해 2029년 착공을 추진한다. 또 경기 고양시 구국방대학교 부지 33만㎡에는 2570가구를 공급한다. 2029년 착공을 목표로 서울 상암DMC와 잇는 직주근접 미디어밸리를 조성할 방침이다.
◆ 공급확대에 범부처 역량 결집...투기 방지도 병행
정부는 이번 1·29 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'의 원활한 추진을 위해 '주택공급촉진 관계장관회의'를 신설한다. 회의에서는 발표 부지에 대한 이행 일정 점검 및 조기화를 추진하고 신규 물량 발굴에도 지속 노력한다는 방침이다. 특히 기존 시설 이전이 필요한 부지는 2027년까지 이전을 결정하고 택지 조성에 착수할 수 있도록 범부처가 역량을 결집해 추진상황을 집중 관리할 예정이다.
사업 속도 제고를 위해 2026년 중 국방연구원과 서울의료원, 강남구청 등 13곳에 대한 공기업 예비 타당성 조사 면제를 추진하고 국유재산심의위·세계유산영향평가 등 사전절차도 신속 이행할 계획이다. 아울러 국가가 서민주택 공급 등을 위해 추진하는 공공주택지구조성 사업은 국무회의 등을 거쳐 그린벨트(GB) 해제 총량에서 예외로 인정하는 방안을 5년 한시로 추진한다.
이와 함께 투기 방지를 위해 해당 지구 및 주변지역은 토지거래 허가구역으로 즉시 지정한다. 이를 토대로 투기성 토지 거래 등을 사전에 차단할 방침이다. 정부는 지구·주변지역에 대한 조사 결과 미성년·외지인·법인 매수, 잦은 손바뀜과 같은 이상거래 280건을 선별했으며 이에 대한 분석 및 수사의뢰 조치에 나섰다.
향후 정부는 올 2월 도심 공급 확대를 위한 신규 부지와 제도개선 과제를 발표할 예정이다. 아울러 올 상반기 중 '주거복지 추진방안'을 발표해 청년과 신혼부부 등을 위한 주택공급 확대방안을 내놓을 방침이다.
donglee@newspim.com
2026-01-29 11:00
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서울 중소형 아파트값 고공행진…한강 이남 평균 18억 '돌파'
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 한강 이남 지역 중소형 아파트(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 평균 가격이 18억원을 넘어섰다. 대출 규제 속에서도 상급지 수요가 이어지면서 중소형 면적을 중심으로 가격 상승 흐름이 지속되고 있다.
[서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 서울 노원구 상계동의 한 아파트 단지 2025.10.24 yym58@newspim.com
2일 KB부동산에 따르면 지난달 한강 이남 11개구(강남·서초·송파·강동·양천·강서·영등포·동작·관악·구로·금천구)의 중소형 아파트 평균 매매가는 18억269만원으로 집계됐다. 전월(17억8561만원) 대비 0.96% 상승한 수치인 동시에 서울 중소형 아파트 평균 가격이 18억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.
실거래 사례에서도 가격 상승 흐름이 확인된다. 서울 서초구 방배동 삼호한숲 전용 84.87㎡는 지난달 27일 18억1000만원(4층)에 거래됐다. 같은 단지·면적 기준 종전 최고가였던 2023년 5월 2일 15억2000만원(11층)과 비교해 약 3억원 오른 금액이다.
강동구 명일동 삼익그린2차 전용 84.75㎡ 역시 지난달 26일 20억원(8층)에 팔리며 처음으로 20억원대를 기록했다. 지난해 10월 동일 면적이 19억1000만원(3층), 19억5000만원(2층)으로 잇달아 계약된 이후 약 3개월 만에 가격이 한 단계 더 올라섰다.
한강 이북 지역에서도 중소형 아파트 가격 상승이 이어지고 있다. 지난달 한강 이북 14개구(종로·중구·용산·성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포구)의 중소형 아파트 평균 매매가는 지난해 12월(10억9510만원)보다 0.83% 상승한 11억419만원을 기록했다. 최초로 평균가가 11억원 이상으로 올라왔다.
서울 노원구 공릉동 태릉해링턴플레이스 전용 84.98㎡는 지난달 20일 11억9500만원(12층)에 계약되며 해당 면적 기준 최고가를 새로 썼다. 지난해 11월 거래된 종전 최고가 11억6000만원(15층)보다 3500만원 뛰었다.
은평구 수색동 DMC파인시티자이 전용 74.78㎡도 지난달 14일 12억9300만원(2층)에 거래됐다. 비슷한 면적인 전용 74.84㎡가 지난해 11월 22일 12억4500만원(3층)에 팔린 것과 비교하면 약 2개월 만에 5000만원가량 올랐다.
chulsoofriend@newspim.com
2026-02-02 11:54












