[뉴스핌=송협 기자] 2011년은 글로벌 금융위기 이후 4년째 지속된 국내 부동산시장의 암흑기를 고스란히 재연한 시기로 정부는 한해동안 무려 6차례에 걸친 부동산 활성화대책을 토해냈다.

하지만 정부의 수차례에 걸친 시장 안정화 방안에도 불구하고 서울 수도권 주택가격 하락세는 여전히 심화됐으며, 부동산투자 상품의 대명사로 손꼽히는 재건축·재개발 또한 약발을 받지 못한 채 암울한 2011년은 덧없이 흘러갔다.

한국 부동산시장의 장기적인 침체현상은 유동성 위기라는 사각지대로 내몰린 건설업계를 '위기'라는 늪으로 끌어내기에 충분했다. 특히 공급만 하면 미분양이 속출하는 분양시장은 해를 거듭할수록 저조세를 보이고 있고 자금난을 버티지 못한 대다수 건설업체들이 연쇄적으로 붕괴되는 심각한 현상에 이르렀다.

이 같은 불확실한 시대의 흐름 속에 업계와 시장의 시계(視界)는 여전히 혼탁하다. 일년 앞을 내다볼 수 없다는 지적이 적절할 정도다. 하지만 이런 불확실한 시대일수록 부동산시장의 미래를 확신해야 할 필요성이 있다. 

기간 기간에서의 숨고르기 현상은 보일 수 있겠지만 한계재(限界財)란 재화의 특성에 따라 장기적인 시장 형성이 가능한 부동산시장과 함께 상생하는 한국건설업계 모두의 핵심 키워드는 ‘생존’이라는 데 초점을 맞추고 있다. 이에 뉴스핌은 위기에 빠진 부동산시장과 건설업계의 미래와 확신을 제시할 수 있는 ‘대안’을 마련했다.

◆ 부동산시장, 전년 이어 올해도 가늠하기 힘들다?

임진년 새해도 부동산 시장은 큰 폭의 상승세는 여전히 확정짓기 어렵다는 전망들이 팽배하다.

현재의 부동산 시장이 폭등기를 기록했던 2000년대 초반과 가장 극명한 차이를 보이는 점은 주택보급률이 100%에 이르렀다는 점이다. 즉 현재의 주택시장이 정체를 보이고 있는데 그치지 않고, 향후 주택수요가 재폭발할 가능성이 적은 만큼 중장기적으로도 전망이 밝지 않다는 점이 최근 주택시장이 안고 있는 문제다.

2012년은 총선과 대선 등 대형 '이벤트'가 있다는 희망이 있다. 하지만 2000년 총선이나 2004년 총선, 2007년 대선, 2008년 총선 등을 치러본 결과 총선과 대선이 부동산에 큰 영향을 미치지 않고 있다는 점을 감안해야 한다. 즉 올해의 선거 이벤트 집중은 오히려 정부의 강력한 시장활성화대책을 기대하기도 어려워 마이너스 효과가 될 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

오히려 지난 2010년 지방선거와 지난해 서울시장 재보궐선거에서 증명됐듯이 여당의 개발 공약이 야당의 복지공약에 기세가 크게 꺾였고, 지난 12.7 대책에서 사실상 모든 부동산 관련 조치가 참여정부 이전으로 돌아가 더이상 나올 카드가 없음을 감안할 때 내년 총선, 대선을 앞둔 부동산 경기활성화 대책도 기대하기 어려울 것으로 전망된다.

그렇다면 2012년 부동산 시장은 어떻게 될까? 각 연구기관의 전망을 살펴보면 한국건설산업연구원은 수도권은 2011년과 비슷한 보합세, 지방은 상승은 하지만 상승세는 둔화될 것이고 전세 역시 2011년 보다 상승폭은 낮을 것으로 전망했다. 

주택산업연구원과 건설산업전략연구소는 올해 말이나 내년 초 바닥을 찍고 2012년 하반기 정도에는 상승세 전환이 가능하며 전세는 2011년보다 상승폭이 크지 않을 것으로 예상하고 있다.

물론 일부이긴 하지만 공급 축소에 따른 시장 상승 예상도 나오고 있다. 업계에 따르면 2011년 분양물량은 전국 21만 7900가구로 전년대비 24.5% 증가했으나, 수도권은 10만7000가구로 전년대비 8% 증가에 머물렀다. 

입주물량은 전국 19만9000가구로 전년대비 33.2% 감소했는데 이중 수도권은 10만8300가구로 36% 감소세를 보였다. 아울러 지난해 인허가양도 20% 이상 줄어들어 공급량 둔화는 자명한 사실이다.

지난해 강세를 보였던 1~2인 가구용 소형 주택의 강세는 올해에도 강세를 보일 전망이다. 오피스텔은 2003년이후 8년 만에 사상 최대의 공급을 보이고 있고 9월까지 1만3000가구가 공급됐다. 

이명박 정부의 '맞춤형 주거복지'라는 도시형 생활주택은 정부의 적극적인 전월세 지원대책으로 인허가 물량이 급증하며 지난해 1분기 1만가구, 2분기 1만7000가구, 3분기 2만4000가구를 기록했다

1~2인 가구의 증가세는 당분간 이어질 것으로 예측되고 있어 지난해 열풍을 보였던 소형주택은 내년에도 강세를 보일 전망이며, 특히 지난해 1주택으로 완화된 매입임대사업 자격은 임대사업에 있어 절대적인 강점이 될 것으로 보인다. 

이처럼 불확실한 시대에 있어 안정적인 투자 지침은 반드시 요구되는 부분이다. 여전히 소형주택과 임대사업, 보금자리주택 등은 투자와 내집마련의 안정적 기반이 될 전망이다.

하지만 무엇보다 중요한 것은 틈새를 뛰어넘는 블루오션에 대한 고민이다. 주택도 토지도 과거와 같은 활황세를 기대하기 어려운 상황이기 때문이다.

◆올해 건설업, 일본식 붕괴는 없다?

위기에 위기가 이어지고 있는 건설업 전반에 대한 고민도 커져가고 있다. 현 100대 건설사 중 법정관리와 워크아웃 신청업체는 25개로, 전체 건설사의 1/4이 경영파탄 상태에 빠진 셈이다.

건설업계의 위기는 주택사업 위축에서부터 시작된다. 2005년만 하더라도 10대 건설사들의 사업비중은 50% 이상이 주택사업이었으나, 이후 건설업계의 중추를 형성하고 있는 주택전문 건설사들은 대부분이 워크아웃이나 법정관리 상태에 들어갔다.

건설투자 역시 급격히 감소하는 추세다. 국내 건설투자는 2004년 이후 저성장 추세를 보이고 있으며, 특히 주거용 건물투자는 2005년 정점을 기록한 이후 2008년까지 지속적으로 감소했다.

하지만 일본의 버블붕괴를 지켜본 만큼 국내 건설업계의 위기관리 능력은 상당한 수준으로 컸다는 게 업계의 전언이다.

사업다변화의 대안인 해외건설 수주도 빠른 속도로 진척되고 있다. 업계는 주택사업의 대안으로 해외수주를 선택했고, 해외건설은 국내 주택시장이 위축되던 시기마다 돌파구로 움직였다. 

국내 주택시장이 활황세를 보인 2000년대 초반 50억달러 수준에 머물던 해외건설수주는 국내주택시장 열기가 잦아든 2005년 100억 달러를 재돌파했으며 본격적인 주택시장 침체가 시작된 2007년부터는 400억달러 시대를 열었다. 이후 2010년에는 716억 달러 수주를 기록했으며, 지난해에는 유럽 금융위기로 다소 주춤했으나 올해는 다시 800억달러 시대를 기약하고 있다.

이처럼 국내 대형건설사들이 해외건설 수주를 통해 유동성 위기에 효과적으로 대응해 온 점을 고려할 때, 해외사업 강화를 통한 사업 체질 개선은 국내건설사들의 가장 큰 당면과제로 볼 수 있다.

부동산시장과 건설시장의 공존이나 시장 다변화는 단기간 내에 달성하기 어려우며, 해외사업의 경우 초기에는 손실이 발생할 가능성이 상당히 높기 때문에 연구개발 활동 및 정보수집 강화 등을 통해 사업안정성을 개선하려는 노력이 병행돼야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

다만 중견건설사들의 위기는 고조될 것으로 보인다. 실제 건설사들의 부채비율을 살펴보면 10대 건설사의 144%인데 반해 중견건설사들의 부채비율은 228%에 이른다. 특히 PF우발채무를 포함한 부채비율은 10대 건설사의 경우 219%였지만, 10대 외 건설사는 439%로 두배에 달한다.

이처럼 중견 및 대형건설사간 양극화가 심화된 점을 감안할 때, 특히 중견건설사에서 디레버리징 및 공종·시장 다변화가 강도 높게 추진될 것으로 업계는 판단하고 있다.
 
일부 중견건설사의 경우 재무안정성과 영업안정성 사이에서 딜레마에 빠져있어 과잉 레버리지 문제 해결 및 안정적인영업기반 확보를 위한 구체적인 전략 마련이 쉽지 않은 것이 사실이나, 단순히 문제해결을 뒤로 미루는 것은 상황을 악화시킬 가능성도 높을 것이다.



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[뉴스핌 Newspim] 송협 기자 (backie@newspim.com)