-SH공사, 시 부채 중 66%...용산개발, 은평뉴타운 등 잇달아 실패
[뉴스핌=이동훈 기자] 서울시의 부채가 늘어 SOC(사회간접자본) 및 복지정책 축소가 우려되고 있다.
서울시와 산하 5대 공기업의 부채는 지난해 기준 27조4000억원으로 지난 2008년(17조원)과 비교해 58% 증가했다. 하루 이자가 평균 22억원에 달한다.
시의 부채가 계속 늘어나면 임대주택 공급과 각종 개발사업이 불투명해진다. 투자금 중 상당액을 산하기관에서 조달하기 어려워지기 때문이다.
산하기관의 재무상태는 이미 부실. SH공사와 서울메트로는 부채비율이 각각 345.8%, 280.9%로 시 재정 부실의 뇌관으로 자리 잡았다.
특히 SH공사의 부채는 감당하기 어려운 규모로 늘어나고 있다. SH공사의 부채는 시의 전체 부채 가운데 66.7%(18조3000억원)에 이른다. SH는 시의 임대·공공주택 공급 및 관리를 책임지고 있어 부채가 더 늘어날 수밖에 없는 구조적 한계가 있다.
하지만 SH공사는 오히려 부동산 개발사업 부진과 프로젝트 파이낸싱(PF)투자 손실 등으로 부채가 증가하고 있다.
이 때문에 임대주택이 줄고 공공분양 분양가는 되레 높아지는 부작용이 발생할 수도 있을 것으로 전문가들은 지적하고 있다. SH공사의 부실 경영이 서민들의 주거부담으로 전이될 수 있다는 것이다.
◆빚 부담 커지는 SH공사
22일 서울시 및 SH에 따르면 SH공사는 최근 5년새 부채가 73.5%(7조9500억원) 급증했다. 지난해엔 1989년 공사 창립 이후 23년 만에 처음으로 5354억원의 순손실을 기록하기도 했다.
지난해 부채비율은 346%이며 금융비용으로 6330억원을 지출했다. 이는 서울메트로 연간 이자비용(1048억원)의 6배가 넘는 수치다. 매출은 전년(2조7000억원)대비 48.5% 급감한 1조3900억원. 결국 매출은 줄고 부채가 늘어나는 ‘이중고’에 시달리고 있다.
실적 부진은 부동산 개발사업 부진과 PF사업 손실이 주된 요인으로 꼽힌다. 지난해 마곡지구와 위례지구, 동남권유통단지 등의 사업비 조달을 위해 공모사채를 발행했다. 내곡·세곡2지구 등은 중장기 할인어음을 발행했다. 하지만 일부 사업 부진으로 매출이 늘어나기 보단 부채가 쌓이는 결과를 낳았다.
PF사업도 부채 증가의 한 원인이다. SH공사가 지난해 5개 PF사업에서 기록한 손실은 총 306억원. SH공사가 참여한 PF사업장은 ▲은평뉴타운 중심상가 개발 ▲우면산터널 ▲세빛둥둥섬 ▲서울동남권 물류단지 ▲용산국제업무지구 등이다.
이와 함께 SH공사가 지난 2010년 조성한 송파구 문정동 ‘가든파이브’도 해결되지 않는 골칫거리다. 사업비 1조3000억원을 선투자해 국내 최대 규모의 유통단지를 조성할 계획이었지만 아직도 입주율이 80%대에 머물러 있다. 그나마 ‘유령 상가’ 오명을 씻기 위해 분양에서 임대로 전환한 결과다.
SH공사 이건희 회계팀장은 “주택을 짓기 위해 조성하는 택지개발의 경우 토지보상비가 대규모로 먼저 들어가고 이후 분양 및 매각을 통한 회수가 이뤄지다 보니 부채가 일시적으로 높아진 측면이 있다”며 “임대주택 13만가구의 관리에 감가상각비와 수선유지비 등으로 매년 2000억원 적자가 발생하지만 임대료를 올릴 수도 없어 이 부분의 손실도 크다”고 말했다.
이어 그는 “올해 회계 기준에는 실적이 순이익으로 돌아설 것으로 예상하고 있으며 지난해 기준 금융부채 12조원에서 10조원 이하로 줄여나갈 계획”이라고 덧붙였다.
◆공공분양 주변시세 70~80%는 옛말..80% 웃돌아
SH공사의 부채 증가는 서민부담으로 이어지고 있다. 공공분양 주택의 분양가격이 오르고 있는 것. 분양 수익을 높여 날로 높아지는 부채를 낮춰보겠다는 심산이다.
지난 2007년 서울시 정책에 따라 시가 공급하는 주택의 분양가는 전용 85㎡ 이하의 경우 주변시세의 75% 내외, 전용 85㎡ 초과는 주변시세의 85% 내외로 책정했다. 하지만 지난 2월 서울시가 SH공사에 분양가를 자율적으로 변경할 수 있게 조정해 줬다.
김관영 민주당 의원은 18일 서울시 국정감사에서 “강서구 마곡지구의 분양가가 주변시세 보다 높거나 최소한 비슷한 수준에서 공급됐다”고 지적했다.<본지 9월6일자 ‘정부대책에도 마곡지구 고분양가에 비상’ 참조>
하지만 부채를 줄이기 위해 높인 분양가는 오히려 SH공사의 발목을 잡고 있다.
지난 6월 분양한 보금자리주택인 구로구 천왕2지구, 중랑구 신내3지구도 고분양가 논란에 휩쓸리며 일부 미달사태를 빚었다.
신내3지구의 전용 84㎡는 3억5000만원선에 분양됐다. 인근 민간아파트 시세와 큰 차이가 없거나 오히려 비싸다. 지난 2000년 입주한 신내동 벽산아파트 전용 84㎡는 시세가 3억~3억2000만원 수준이다. 중랑구 묵동아이파크도 하한가 시세가 3억6000만~3억7000만원이다.
마곡지구 인근 행복공인중개소 사장은 “SH공사는 공공물량 분양가를 75~85% 수준에 분양한다고 하지만 비교대상이 인근지역에서 가장 비싼 민영아파트와 비교하는 경우가 많아 신뢰성이 떨어진다”며 “마곡지구 및 천황2지구 등은 입지가 양호하지만 분양가가 상대적으로 높은 수준”이라고 지적했다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “공공물량 분양가가 주변 시세와 차이가 없다면 서민들에게 주택을 공급하겠다는 당초 취지와 맞지 않다”며 “공급 전 엄격한 심사를 거쳐 분양가를 결정하는 과정이 필요하다”고 설명했다.
◆자산매각 등 자구책 절실
SH공사도 부채 증가에 대해 위기감을 느끼고 자구 노력을 기울이고 있다. 하지만 부동산경기 불황이 장기화돼 자산 매각이 쉽지 않다. 강남구 개포동의 본사 사옥을 2000억원에 팔고 ‘가든파이브’로 이전을 추진 중이지만 매수자를 찾지 못하고 있다.
또한 마곡지구 5개 부지 중 올해 3개 부지를 매각해 3000억원 가량을 확보할 계획이다. 문정지구의 남은 땅도 조만간 팔아 부채 감축에 활용할 방침이다.
자산매각과 고강도 구조조정을 거쳐 건전성을 회복한 이후 SH공사 본연의 업무인 임대주택 공급 및 관리에 힘을 더 기울어야 한다는 게 업계의 조언이다.
건설업계 한 관계자는 “SH공사는 주택 택지와 아파트 분양으로 이익을 얻어 임대주택 건설하는 구조이지만 부동산 개발사업 부진으로 큰 수익을 내기 어려운 상황이다”며 “주력 사업 이외의 자산은 매각해 건전성을 회복하는 자구노력이 절실하다”고 지적했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
