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[차이나키워드] 롤러코스터를 타는 대륙 부동산(2-2)

기사입력 : 2014년09월05일 13:37

최종수정 : 2014년09월05일 13:37

부동산 구조적 하락기, 조정 3~4년지속

[뉴스핌=최헌규 중국전문기자] 요즘 중국 투자자들의 최대 관심은 강한 회복세를 보이는 A주 증시와 후퇴를 거듭하고 있는 부동산 경기에 모아지고 있다.  이가운데 증시는 지난 2007년 이후 7년간의 장기 침체장에서 벗어나 추세적 상승국면에 접어든 것으로 판단된다.  상하이종합지수는 2007년 10월 역사상 최고점인 6124포인트까지 올랐다가 이후 장기 하락장에 접어들었다. 

상하이종합은 최근 2~3년간  1800~1900포인트대의 저점까지 하락했다. 2012년 3월 2일 연중 최고가는 2460.69포인트였으나 12월 3일 1959.77포인트로 연중 최저치를 나타냈다.   2013년 연중 최고치와 연중 최저치는 각각 2월 2444.80포인트, 6월 1849.65포인트 였다. 상하이종합은 올 2014년 1월 1984.82포인트(장중)까지 밀려났다가   2014년 9월 4일 2306.86포인트를 기록하며 15개월래 최고치를 기록했다. 전문가들은 중국 A주가 주기적 상승궤도에 진입했다며 4분기 예상주가를 2500포인트~3000포인트로 제시했다.    

    

중국 부동산 경기 위축이 꽤 오래 지속할 것이라는 관측이 나오면서 경제 성장 가도에도 빨간불이 켜지고 있다. <2014년말 완공예정인 중국 상하이 푸동의 새로운 랜트마크 121층 짜리 상하이 타워>
     

A주가 이처럼 상승 날개짓을 하고 있는 것과는 정반대로 부동산은 올들어 가파른 하강 롤러코스터를 타고 있어 희비가 교차하고 있다. 특히 부동산은 GDP 성장의 큰 비중을 차지한다는 점에서 경기 후퇴의 우려를 더해주고 있다. 2013년 기준 중국 부동산 개발업체들이  중국 성장에 기여한 비중은 16%에 달했다.   

◇조정기간 3~4 년 전망, 성장가도 발목

시장의 모든 관심은 부동산 하락기조가 얼마나 지속될지 여부에 쏠리고 있다. 이와 관련해 일부 낙관적인 전망도 있으나 구조적 하락기에 접어들었기 때문에 2~3년간 후퇴기조를 띨 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 당연히 경제성장도 당분간  부동산 경기 후퇴에 발목잡히는 형국이 될 것이라는 관측이다.

중국의 과열 부동산은 지난 2010년 4월 구매제한정책이 나오면서 2011년 잠깐 조정을 겪었다. 하지만 이내 급등세로 돌아섰고 정부는 보다 강력한 규제책을 폈다.  부동산 경기는  2014년 초부터 하강하기 시작됐다.  가격 상승세가 주춤해지더니 이내 하락세로 돌아섰고, 이런 분위기는 많은 도시로 확산됐다. 

부동산위축은 곧바로 기업 현금흐름에 직격탄을 안겨줬다. 자금줄이 마르고 융자가 여의치 못한 상황에서 적지않은 한계 기업들의 부채비율은 300%까지 치솟았다. 중국 부동산 1번지 저장성 일대에서는 가격 급락으로 여러건의  기업 디폴트가 발생했다.  

A증시 부동산 상장사 재무제표를 분석한 결과 현금흐름상의 순유출은 역사상 최고치를 기록했다.  중국 부동산기업들은 올해 상반기 해외 차입 자금규모가 전년동기비 39% 증가한 59억달러에 달했다. 2005년이 10년래 최대 규모다.  중국 부동산 기업들이 겪고있는 자금 불황을 보여주는 단적인 사례다.

기업 연쇄부도 사태를 막기위해 당국은 다양한 미니부양책을 추진했다.  리커창 총리까지 나서서 부동산 업체들에 대해 융자를 확대하라고 독려했다. 시장부양에 대한 정부의 강력한 시그널이 전해지면서 부동산 거품 붕괴 및 금융위기 우려도 한풀 꺽인 듯한 양상을 보였다.  

‘진주인스(金九銀十, 추석과 국경절이 낀 9~10월 부동산 성수기)가 시장 회복을 견인할 것이라는 관측도 일부에서 나왔다.  노무라 중국부동산투자 관계자는 장기적으로 부동산은 하락기조에 빠지지 않을 것이라고 밝혔다. 부동산불패 신봉자인 런즈창(任志强)은 비록 침체한다 해도 2015년 가을쯤에 다시 회복될 것이라고 호언했다.
 
하지만 당장 급한 불을 껐을 뿐 부동산 경기가 좋아질 것이라는 예상은 다분히 희망사항에 가까운 것으로 보인다.   단기적으로는 형세가 개선될 수 있을지 몰라도 중국의 이번 부동산 경기 하강은 구조적인 문제여서 추세적인 시장 회복이 쉽지않을 것이라는 주장인 것이다. 

기관 및 전문가 관측에 따르면 이번 중국 부동산 한파는 꽤 오랜기간 지속될 가능성이 높아보인다.  근본적으로 신용대출에 대한 규제가 완화 되지 않는 한 상황이 크게 개선되지 못할 것으로 보인다.  앞서 노무라 관계자의 낙관론도 신용대출 완화를 전제로 한 것이다. 하지만 정부가 신대규제를 확 풀 가능성은 아주 낮다는게 전문가들의 예측이다.  하반기에도 부동산 개발업체들의 자금난은 더 악화할 전망이다.

◇시장붕락아니면 금리등 본격 부양 유보 

중국 경제 전문지 차이징(財經)은 중국 부동산이  정부 부양 덕분에 2014년 하반기 일시 회복세를 보일 수 있으나 부양의 약발이 다하면 2015년부터 본격적인 내리막길에 접어들고 하락 조정은 최소 3년간 계속될 것이라고 보도했다. 부동산 경기 악화로 인해 중국 GDP성장률이 6.8%까지 후퇴할 수 있다는 비관적인 예측까지 나오는 상황이다.

 '진주인스' 즉  9~10월 이후에는 부동산 경기 하락기조가 한층 짙어질 가능성이 높다. 중국 경제학자는 2014년 9월 1일 베이징에서 열린 투자 세미나에서 90%의 중국 도시에서 부동산 거품이 꺼질 것이라고 주장했다. 그는 "부동산 업계 지각변동이 시작됐다"며 "비상장 건설사중에 절반이상이 도태될 수 있다"고 말했다. 어떤 전문가들은 2015년에 가면 중국 집값이 5~10% 추가 하락할 것이라고 내다봤다.

중국의 이번 부동산 경기 후퇴는 여느 때와 달리 구조적이고 주기적 측면을 띠고 있다는게 전문가들의 공통된 견해다.  도시화가 일정정도 기본적인 주택수요를 창출할 것이라는 관측도 오류가 있다고 이들은 지적했다. 이미 도시화 템포는 상당정도 약화됐고 호적제도 개혁의 초점도 인구이동 재배치나 부동산 개발이 아닌 농민공의 사회보장과 공공서비스 확충에 맞춰져 있어 도시화 정책이 주택수요를 얼마나 뒷바침할 지 미지수라는 지적이다.   

지난 몇년동안 신용대출의 급격한 확대는 중국의 많은 기업과 지방정부들을 빚더미에 앉혀놨다.  그림자 금융 등 후유증이 불거지면서 금융위기가 초래될 수 있다는 우려까지 제기됐다.  이런 점을 고려할 때 아무리 급해도 시진핑 정부가 부양의 핵심인 대규모 신용대출을 동원하기는 쉽지않을 것이라는 게 다수 중국 경제 전문가들의 관측이다.

물론 부동산 시장이 보다 심각한 상황에 이르면 중국 정부가 고강도 부양에 나설 수도 있다. 하지만 설령 초강력 카드를 빼든다 해도 그 시기는 시장을 장기간 관망한 이후가 될 것으로 예상된다.  만약  2014년 4분기와 2015년까지 계속 상황이 악화하면 대출비율을 높여 주택 구입자금부담을 낮추는 특단의 거래활성화 조치가 나올 수 있다.  상황이 더 악화하면 한정적으로 주택 대출 금리를 낮추거나 혹은 전면적으로 대출 금리를 인하하는 방안도 검토할 것이라고 전망도 나오고 있다.


[뉴스핌 Newspim] 최헌규 중국전문기자 (chk@newspim.com)

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90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
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'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
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