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건설사, 수익률 보장 ·초기자금 부담 덜어..정부, 공공자금 투입 부담 줄어
[뉴스핌=이동훈 기자] 기업형 임대주택리츠(부동산간접투자회사)가 자금난에 시달리던 임대주택사업의 새로운 활로가 될 전망이다.
임대사업에 참여하는 건설사들은 초기 자금 부담을 줄일 수 있는데다 적지 않은 수익률도 보장 받을 수 있어서다.
그동안 국민 세금과 주택기금으로 짓던 임대주택에 민간 자금을 끌어들일 수 있다는 점에서 정부도 적지 않은 이점이 있다. 이에 따라 업계에서는 기업형 임대주택리츠로 임대주택 공급이 늘 수 있을 것으로 기대하고 있다.
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| 기업형 임대주택리츠 개념도 |
기업형 임대주택리츠란 국민주택기금이나 임대사업자가 만든 리츠로 주택을 지어 임대하는 사업을 말한다. 세입자는 서민이 아닌 중산층이 대상이다.
정부는 지난 13일 발표한 기업형 임대주택 '뉴스테이(New Stay)' 육성방안에서 리츠 활성화를 위해 법인세와 취득세 그리고 땅값을 깎아주는 방침을 검토하고 있다고 밝혔다.
국토부는 전세난 해결을 위해 임대주택 공급을 늘린다는 방침이다. 특히 주택기금이나 국민세금과 같은 공공자금을 줄이고 민간 자본을 모아 임대주택을 짓는다는 점에서 임대주택 공급 방식의 모범사례라는 게 국토부의 이야기다.
국토부 고위 관계자는 "여러 기업형 임대주택사업 모델 중 가장 바람직한 유형은 리츠"라며 "임대리츠 활성화를 위해서라면 관련 규제를 찾아서 계속 풀 계획"이라고 강조했다.
건설업계도 환영한다는 입장이다. 한 대형 건설사 관계자는 "기업형 임대리츠가 활성화되면 이를 활용한 임대사업 추진을 검토할 것"이라며 "주택사업은 대규모 자금이 필요하지만 최근들어 은행권 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 어려워진 만큼 리츠가 임대주택 사업의 새로운 자금줄이 돼줄 것으로 기대한다"고 말했다.
기업형 임대리츠는 임대주택을 짓고 운용하는 사업의 초기 자금 부담과 사업 리스크(위험성)를 획기적으로 줄일 수 있을 것으로 기대된다.
기업형 임대리츠를 활용하면 우선 건설사의 초기 사업자금 부담이 크게 줄어든다. 국토부는 리츠의 안정성을 높이기 위해 국민주택기금을 리츠 전체 자본의 최대 30%까지 출자할 계획이다. 나머지는 투자자들의 출자나 대출로 메울 예정이다.
보통 임대주택사업에서 전체 사업비의 30~35%는 임대보증금으로 충당할 수 있다. 때문에 기업형 임대리츠는 약 35% 정도만 자금을 모으면 사업을 추진할 수 있게 된다.
임대주택 리츠는 수익성도 충분하다는 장점을 가지고 있다. 국토부가 제시한 기업형 임대리츠의 기대수익률은 연 5%대다.
건설사가 건설 임대주택사업에서 얻을 수 있는 수익률은 보통 약 연 3%다. 금융비용과 세금 등을 고려한 세후 수익률은 1% 중반으로 떨어진다. 정부는 이번 대책에서 용적률 완화로 2.1%포인트, 공공택지를 10% 이상 싸게 공급해 1%포인트, 임대소득세·취득세·재산세·양도세 등 지원으로 0.8% 포인트, 기금 이자 인하로 0.5% 포인트 높아질 것으로 내다봤다.
수도권 공공택지에서 전용 74㎡, 84㎡ 총 652가구의 임대주택을 리츠 방식으로 건설한다고 가정하면 기존 방식으로 지을 땐 약 연간 3.3%의 수익률을 얻을 수 있다. 하지만 이번 대책에 따라 세제 감면 등의 혜택을 받으면 6.1%까지 연수익률이 높아진다.
건설업계의 관심도 높다. 또다른 대형 건설사 관계자는 "정부가 제시한대로 연 5%의 수익률을 얻을 수 있다면 기업형 임대사업 참여를 적극 검토할 것"이라고 말했다.
건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "특별법을 제정하는 등 정부의 의지가 높기 때문에 이번 제도의 성공적 안착이 기대된다"며 "다만 지역과 입지에 따라 수익성이 다른 만큼 이를 고려한 세제 지원 등이 뒤따라야할 것"이라고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
