# 양모씨(72세, 남성)는 본인 거주용 주택(아파트,기준시가 12억원 상당)을 10년 이상 보유 중이며, 강남에 50억원 규모의 빌딩(20년 전 취득, 취득가액 불분명, 월세 1200만원, 임대보증금 5억원), 상업용 오피스텔(약 5억원에 취득, 월세 120만원 수령중)을 3년 전에 분양받았다. 양 모씨가 보유하는 자산들의 상속증여재산 평가액은 약 67억원 상당으로 무엇을 자녀들에게 증여할지 고민 중이다. (자녀 1남 2녀, 배우자 있음) 어떤 재산을 증여하는 것이 세법상 유리할까?

부동산은 시세와 기준시가를 비교할 때 기준시가가 낮기 때문에 기준시가로 상속받거나 증여받는 것이 유리하지만(본래 상증법상 시가는 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월 이내 기기간중에 매매,감정, 수용, 경매가 확인되는 경우 그 가액이며 2순위는 감정가액의 평균액, 3순위가  기준시가와 임대보증금환산가액을 비교), 아파트의 경우에는 유사 매매사례가액이 있는 자산이므로 사실상 현금과 별 차이가 없다. 따라서 양모씨가 자녀에게 증여하기 위해 검토할 자산으로 강남소재 빌딩과 오피스텔을 검토해볼 수 있겠다.

또한 양 모씨가 자녀들에게 증여를 하고자 할 경우 10년 단위로 나누어 증여하는 것이 유리하다. 상속인(직계비속인 자녀 및 배우자)에게 증여 시 10년 이내 증여재산은 상속재산에 합산되며(증여자와 수증인이 일치하는 경우),상속인 이외의 자(손주, 며느리, 사위)에게 증여 시에는 5년 이내 증여재산이 상속재산에 합산된다.

따라서 양 모씨가 배우자에게 과거 10년 동안 사전증여 한 재산이 없다면 6억원 공제한도를 활용해 증여하는 방법을 고려할 수 있다.

그리고 증여 재산의 경우 강남에 소재한 빌당과 오피스텔 중에서 향후 미래가치가 크게 상승할 재산이나, 증여세 신고 시 세법 평가상 상대적으로 낮게 평가되는 자산을 먼저 증여함으로써 증여 이후 가치상승분을 자녀에게 귀속시키는 것이 유리하다. 이 때 단순증여가 유리한지, 부담부증여(배우자나 자녀에게 부동산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것, 아래 참고)가 유리한지를 비교검토해야 한다.

만약, 강남소재 빌딩 100% 지분 모두를 배우자 및 자녀들에게 증여하는 것이 꺼려지는 경우에는 일부 지분율만 부분 증여하는 것을 검토할 수 있다.

양 모씨가 소유하고 있는 아파트의 경우 다른 금융재산이 없고 사망시까지 현금소진을 위한 생활비가 부족한 상황이라면 주택 양도를 검토할 수 있다. 양 모씨가 1세대 1주택자(2년이상 보유)이고 다른 주택이 없는 경우 본래 양도세 비과세 대상이나 실거래가액이 9억원을 초과하므로 양도세를 납부할 금액이 발생된다. 따라서 양도소득세를 부담하더라도 상속 전에 아파트를 매각하고 사망 시까지 아파트 매각자금을 소비자금으로 활용하는 방안을 고민해 볼 수 있다.

만약, 아파트를 매각할 의사가 없고 상속으로 자녀 세대에게 이전하고자 할 경우에는 동거주택상속공제(상속주택가액의 40%→100% 상향예정) 요건을 충족한 자녀들이 상속받는 것이 유리하다. 현행법에 따르면 동거주택상속공제는 4억8000만원 공제가능하다. 따라서 재건축, 재개발등의 호재가 없는 경우라면 상속으로 끌고 가는 것이 유리할 수 있다.