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재고 비용 상승, 업계 인수합병 거세질 것
[뉴스핌=강소영 기자] 중국 부동산 시장이 침체에 빠진 와중에도 최근 선전(深圳) 지역 부동산 가격이 급등하고 있어 그 배경에 귀추가 주목된다. 선전에서 되살아난 부동산의 '불씨'가 전국으로 확산될지도 시장의 관심사다.
12일 중국경제망(中國經濟網)의 보도에 따르면, 최근 한 달 선전 지역 부동산 시장이 과열 양상을 보이고 있다. 가격이 천정부지로 치솟고 분양 아파트의 '완판'이 이어지는 등 과거 부동산 호황때처럼 시장이 들썩이고 있다는 것.
5월 신규 분양 아파트는 기존의 분양 아파트보다 20~50% 높은 가격에 팔렸다. 지난 5월 25일 사전 분양을 시작한 '중저우중앙아파트(中洲中央公寓)'는 부동산 상승 분위기를 이용해 분양가격을 사상 최고가인 제곱미터당 37만 위안(6600만원)으로 책정했다가 시장의 거센 저항에 부딪혀 17만 위안으로 낮추는 해프닝이 발생하기도 했다.
선전 부동산 시장의 나 홀로 활황세는 늘어나는 수요에 비해 공급물량이 적기때문으로 풀이된다. 선전이 창업도시로 부상하면서 청년 인구의 유입이 큰 폭으로 늘었지만, 선전시의 토지 보유량은 충분치 않은 상황이다.
그러나 가파른 가격 상승과 함께 시장에서는 벌써 투기 조짐이 나타나고 있다. 일부 신규 아파트는 분양 실적이 좋지 않지만, 가격은 지속해서 오르는 기현상도 나타나고 있다.
선전의 한 시장전문가는 "부동산 개발업체들이 물량을 일부러 묶어 두는 등 가격을 올리기 위한 '꼼수'를 부리고 있다"고 지적했다.
시장은 선전 부동산 시장 회복이 베이징, 상하이, 광저우 등 다른 대도시로 확산될 수 있을지에 주목하고 있다.
지난 3월 30일 부동산 시장 부양 정책 발표 후 대도시를 중심으로 거래량이 늘어나고 있는 상황에서, 선전 시장의 열기가 다른 지역으로 확산될 수 있다는 기대감에서다.
두 번째 구매 주택 선수금 비율을 60%에서 40% 이상으로 낮춘 '3.30 부동산 정책' 발표 후 5월 중국 주요 54개 도시 주택 거래량은 4월보다 8.4%가 늘어났다. 전년도 같은 기간과 비교하면 20%가 넘게 늘어난 수치다. 특히 1선 도시로 불리는 대도시의 거래량은 전년 동기 대비 41%나 증가했다.
그러나 선전 부동산 시장의 뜨거운 열기가 베이징, 상하이, 광저우 등 다른 대도시로 퍼질 가능성은 적은 것으로 분석된다.
장다웨이(張大偉) 중위안부동산(中原地産) 수석애널리스트는 "선전 부동산 가격 급등은 청년 인구 유입에 따른 주택수요와 구매력 상승, 선전시의 부동산 규제 완화 정책, 선전시 토지공급량 부족에 따른 결과"라면서 "다른 도시에서는 선전과 같은 부동산 가격 급등세가 나타나기 힘들다"고 강조했다.
◆ 증시 '부실 부동산 상장사' 주의경보, 업계 새로운 강자 주목
중국 정부가 부동산 시장 냉각으로 인한 경제충격을 막기 위해 부동산 지원 정책 카드를 다시 사용하고 있지만, 시장은 쉽게 되살아나지 않을 전망이다.
2014년 말 기준, 대도시(1선도시) 분양주택의 시공면적은 분양면적의 7.5배에 달했다. 소도시(3선도시) 의 상황은 더욱 심각하다. 재고 압력이 높아지고 있다는 뜻이다.
여기에 토지가격 상승도 지속되고 있다. 재고 축적과 토지 가격 상승은 부동산 개발 업체의 영업이윤 하락으로 이어진다.
부동산 개발 상장사의 평균 이윤율은 2010년 24.3%에서 2014년 14.6%로 내려갔다. 이중 매출액 100억 위안 이상의 대형 부동산 상장사의 이윤율은 26.5%에서 18.7%로 낮아졌다.
부동산 업계의 불황으로 부동산 시장에서도 기업 인수합병의 회오리가 한바탕 불어닥칠 전망이다.
관련 자료에 따르면, 약 44%의 부동산 상장사의 투하자본수익률(ROIC)이 채권금융 비용을 밑돌고 있다. 투하자본수익률이란 기업이 실제 영업활동에 투입한 자산으로 영업이익을 얼마나 거뒀는지 나타내는 지표다.
중국 증권시장주간은 상당수 부동산 기업의 재정상황이 열악하다며, 기업 간 인수합병을 통한 시장 정리가 곧 활발히 진행될 것으로 내다봤다.
부동산 시장 환경 변화에 따라 업계 구도에도변화가 감지되고 있다. 베이징베이다컨설팅과 증권시장주간이 재무건정성, 경영효율, 성장 잠재력, 전략, 규모의 효과의 5대 항목을 기준으로 부동산 상장사의 순위를 집계한 결과 순위에 큰 변화가 생겼다.
전통적으로 1~3위를 차지하던 완커(萬科), 헝다(恆大), 바오리(保利)의 3강 구도가 깨지고 중국하이와이(中國海外), 룽촹중국(融創中國)이 각각 1위와 2위를 차지한 것. 그간 최강자자리를 차지했던 완커는 4위로 밀려났다.
[뉴스핌 Newspim] 강소영 기자 (jsy@newspim.com)
