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해외부동산 투자 '진화하다'

기사입력 : 2016년05월03일 10:40

최종수정 : 2016년05월03일 10:40

2010년 이후 투자 급증...기관투자자 주도 '투자형태' 다변화

[편집자] 이 기사는 05월 02일 오후 3시18분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=백현지 기자] 저성장, 저금리 시대에 접어들며 대체투자, 그 중에서도 해외부동산투자가 각광받고 있다. 주요 기관투자자들은 지난 2010년부터 해외 유망지역의 부동산투자를 시작했으며 최근에는 투자지역과 물건이 다양해지는 추세다.

2일 금융투자협회에 따르면 해외부동산펀드 설정 규모(28일 기준)는 지난 2012년 말 기준 4조5300억원이었지만 지난해 말에는 13조520억원으로 늘었으며 최근 15조3500억원까지 성장했다.

이 같은 성장세는 기관투자자들이 전체 포트폴리오 수익률을 높이기 위해 대체투자, 그 중에서도 해외부동산에 눈을 돌리면서다. 해외부동산펀드는 리츠 등 일부를 제외한 99%가 사모형태로 수익자는 대부분 주요 공제회, 생명보험사 등 기관투자자다.

◆ 안정성 높은 대출형+코어(CORE) 선호

해외부동산투자는 리스크 정도에 따라 크게 세 개로 분류된다. 안정성은 높지만 다소 낮은 수익을 기대할 수밖에 없는 코어(CORE) 혹은 코어플러스와 밸류에드(Value Add), 오퍼튜니스틱(opportunistic)이 있다.

<사진=gettyimagesBank>  


현재까지 가장 많은 투자가 이루어진 형태는 코어로 '높은 신용등급의 임차인과 장기 임대차계약을 맺은 건물'이 여기에 해당한다. 안정성을 중시하는 생보사 등이 선호한다. 연 수익률은 지역별로 차이가 있지만 5~6% 수준이다.

최근 한국투자증권과 하나자산운용이 손잡고 매입한 폴란드 남서부 브로츠와프 소재 925억원 규모 '아마존 물류센터' 역시 코어 형태다. 아마존이 15년간 장기 임차해서 사용 중으로 안정적 임대수익이 기대되며 운용기간은 5년, 내부수익률(IRR)은 8%로 예상된다.

밸류가 있는 건물을 싸게 사서 비싸게 파는 즉 단순투자에서 한 단계 벗어난 케이스다. 리모델링 등을 거쳐 가치를 높이는 전략이다.

오퍼튜니스틱은 하이리스크, 하이리턴투자로 개발작업에 직접 참여하며 건별로 상황이 다르지만 기대수익률은 20%가 넘는다. 아직 기관투자자들이 많이 선호하는 형태는 아니다.

투자형태도 원금보전을 중시하는만큼 대출형이 지분투자형보다 압도적으로 많다.

한 자산운용사 해외부동산투자 매니저는 "기존의 국내기관들이 선호한 해외부동산펀드에 대해 "신용등급 A등급의 임차인이 10년 이상 마스터리스로 들어선 건물은 안정적인 자금흐름이 예상되는 채권형에 가까운 상품"이라며 "대출형 뿐 아니라 메자닌 론 형식도 있다"고 말했다.

주식과 채권의 중간형태인 '메자닌' 론은 후순위대출, 상환우선주, 보통주 등 사업 종류와 위험도에 따라 다양한 구조로 바꿀 수 있다. 그는 이어 "안정성향의 생보사는 코어형태를 선호하지만 일부 공제회 등에서는 밸류에드 이상으로 눈길을 돌리는 추세"라고 덧붙였다.

◆ 세컨티어급 도시로 투자 확대

미국 뉴욕, 영국 런던 등 해외 유망 게이트웨이시티는 이미 국내 뿐 아니라 글로벌 투자자의 쏠림현상으로 수요가 공급을 넘어섰다고 전문가들은 분석한다.

또, 대체투자가 처음이 아닌 기관 입장에서는 해외부동산 포트폴리오를 짤 때 중복 지역은 피하려는 성향이 나타나기 때문이다.

키움투자자산운용이 키움증권, 주요 공제회 등에서 투자를 받아 인수한 'KPMG 플라자'도 미국 주요 거점에서 벗어난 텍사스주 댈러스에 위치했다는 점에서 최근 트렌드를 읽을 수 있다는 게 전문가들의 평가다. 폴란드, 벨기에 등 투자지역도 다변화되고 있다.

이 경우 현지 네트워크가 필수적이다. 한 자산운용사 대체투자 관계자는 "글로벌 부동산컨설팅 회사인 세빌스, CBRE, 쿠시먼&웨이크필드, 컬리어스인터내셔널 등 다수의 부동산회사가 이미 한국사무소를 보유하고 있지만 이보다 현지 네트워크를 활용한다"며 "이미 해외 주요도시 부동산 가격이 너무 올랐다"고 설명했다.

건별로 다르지만 해외부동산 투자 규모는 최소 500억원에서 2000억원 수준으로 2000억원이 넘어설 경우 대형물건으로 분류된다. 

익명을 요구한 한 공제회 관계자는 "최근 1000억원 이상 프라임급 빌딩 이외 선택지가 다양해지고 있다"며 "한번 투자로 인연이 된 부동산컨설팅사에서 새로운 딜을 추천하는 경우도 많다"고 귀띔했다. 

[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)

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모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48
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