[뉴스핌=김승현 기자] #대형 건설사가 지난해 경기도 외곽지역에 공급한 전체 4000가구 규모 단지. 이 단지는 인기 브랜드 아파트임에도 은행권 중도금 집단대출을 받지 못했다. 사업성이 떨어질 것이란 은행들의 판단 때문이었다. 할 수 없이 이 아파트는 제2금융권에 집단대출을 신청했다. 이 과정에서 중도금대출 이자율은 은행권 대출에 비해 1.9%포인트 더 높아졌다.

#올초 수도권 택지지구에 500가구 이상 중급 규모 단지를 분양한 한 중견 건설사. 이 회사도 은행으로부터 중도금 집단대출을 받지 못했다. 분양단지의 사업성은 그럭저럭 인정 받았지만 문제는 회사의 낮은 신용도. 결국 이 회사 역시 제2금융권을 찾아 집단대출을 일으켰다. 중도금 대출 이자율은 연간 7%. 이 아파트는 수분양자는 1%대 금리 시대에 어울리지 않는 '엄청난' 이자율을 감당해야할 처지가 된 것이다. 건설사측은 별 수 없이 중도금 무이자 혜택을 주기로 했다. 높은 이자는 모두 회사가 떠안는 것. 다만 분양가가 슬금슬금 올라갔다.

앞으로 신규 분양 아파트 중도금 대출을 받을 때 내야하는 대출 이자가 크게 늘어날 전망이다.

정부가 2016 하반기 경제정책방향에서 최초 분양가 9억원 이상 분양 아파트에 대해 도시주택보증공사(HUG)의 보증을 하지 않도록 했기 때문이다.

이같은 여파에 따라 규제 대상이 아닌 아파트 가운데도 분양성이 낮은 비인기 단지는 집단대출을 받을 때 제약이 있을 것이란 게 전문가들의 예측이다. 이들 단지 수분양자는 저축은행과 같은 제2금융권에서 대출을 받거나 그동안 받았던 집단대출 금리보다 훨씬 높은 이자율을 지불해야할 것으로 전망된다.

28일 정부의 집단대출 규제에 따르면 분양가 9억원 초과 신규 아파트를 비롯해 은행권 기준 중도금 대출금리는 지금(연 3~4%)보다 평균 1%포인트 이상 더 오를 전망이다.

은행권 여신 관계자는 "올초 집단대출 규제 이야기가 나왔을 때 은행권은 자율적으로 보수적인 집단대출 심사를 시작했다"며 "이에 따라 여전히 HUG 보증 대상인 9억원 미만 분양 아파트도 대출 이자율이 오를 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

중도금 대출 이자율은 수도권 사업장 기준으로 1금융권(일반은행 등)이 3% 수준이며, 2금융권(저축은행, 신용협동조합 등)이 3% 중반에서 4% 수준이다.

HUG가 보증하지 않는 분양 사업장은 통상 시공사가 연대보증하는 형식으로 보증이 이뤄진다. 이에 따라 최소 1%에서 2%까지 이자율이 올라 갈 수 있다는 게 건설업계의 이야기다. 이같은 차이는 국채와 회사채 수익률 차이에서 발생한다. 현재 국채 대비 회사채(AA- 신용등급 이상) 수익률은 약 연간 0.5%포인트 높다.

예를 들어 6억원의 중도금 대출을 일으킨다고 하면 3% 이자율 기준으로 연 이자가 1800만원이다. HUG가 보증하지 않아 이자율이 1% 인상된다면 추가로 600만원을 부담해야 하며, 2% 인상되면 1200만원의 이자가 늘어난다.

이에 따라 전용 59㎡ 규모 소형주택도 분양가가 9억원을 넘는 강남권 아파트는 대부분 집단대출 규제 대상이 될 전망이다.

지난 1월 GS건설이 서울 서초구 잠원동 반포한양아파트를 재건축한 ‘신반포자이’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4290만원으로 전용면적 59㎡는 최고 11억5890만원, 84㎡는 15억2320만원에 분양가가 책정됐다.

이달 삼성물산이 분양한 서울 강남 일원현대 재건축 아파트 ‘래미안 루체하임’ 전용 59㎡ 일반분양가는 최고 9억7900만원이다.

다음달 현대건설이 서울 강남구 개포주공3단지를 재건축해 분양하는 ‘디에이치아너힐즈’ 3.3㎡ 분양가는 최고 5000만원을 넘을 것으로 전망됐다. 일반분양 물량 중 가장 작은 주택형인 전용면적 76㎡은 4400만원의 분양가를 적용해도 13억8000만원 수준이다.

더 큰 문제는 집단대출 규제 대상이 아닌 단지들이다. 이들 최초 분양가 9억원 미만 단지는 이번 집단대출규제의 '유탄'을 맞을 가능성이 높다. 지금도 금융위원회의 '눈치'를 보며 중도금 대출에 소극적인 은행들이 대출에 소극적일 공산이 커져서다.

이에 따라 수도권 외곽이나 지방 등에 공급하는 비인기 브랜드 단지는 사업환경이 더 나빠질 수 있다는 분석이 나온다.

건설사 한 관계자는 "사업장마다 은행마다 조건이 다 다른데 은행들이 작년 말부터 상당히 대출에 대해 보수적으로 나오고 있다"며 "계약일 4일만에 완판된 단지임에도 은행들이 집단대출 총량이 너무 많아졌다는 이유로 중도금 대출하는 은행을 찾기가 쉽지 않았다"고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)