[뉴욕 = 뉴스핌 황숙혜 특파원] 건물을 매각하지 못한 맨해튼의 부동산 소유주들이 자금 조달을 위해 부동산 담보 대출 시장에 뛰어들고 있다.

부동산 매매가 급감한 가운데 대출이 급증, 후폭풍을 우려하는 경고가 번지고 있다.

맨해튼 센트럴파트 주변의 고가 건물 <출처=블룸버그>

6일(현지시각) 부동산 리서치 업체 리얼 캐피탈 애널리틱스에 따르면 올해 상반기 맨해튼의 부동산 거래 규모는 154억달러로, 지난해 같은 기간에 비해 50% 급감했다.

오피스 빌딩과 그 밖에 상업용 부동산 건물, 아파트까지 전반적인 부동산 매매가 2012년 이후 최저 수준으로 위축됐다.

매도 호가와 매수 호가의 간극이 크게 벌어지면서 시장 전반의 거래가 마비 증세를 나타내고 있다는 것이 업계 관계자들의 얘기다.

이와 동시에 상업용 부동산을 담보로 한 여신은 폭발적으로 늘어났다. 은행부터 사모펀드, 헤지펀드까지 기관 투자자들이 관련 채권 매입에 공격적으로 나서면서 금리를 떨어뜨리고 대출 몸집을 불리는 결과를 초래했다.

부동산 중개 업체인 존스 랑 라셀의 아론 아펠 이사는 블룸버그와 인터뷰에서 “건물주들은 특정 가격에 매물을 내놓고 있지만 부동산 시장이 이를 충족시키지 못하는 실정”이라며 “매매가 이뤄지지 않자 건물주들이 자본시장을 통해 필요한 자금을 확보하려는 움직임”이라고 전했다.

RXR의 스콧 레클러 최고경영자는 “부동산 매매 시장은 작동을 거의 멈췄고, 채권시장은 활황을 이루는 것이 올들어 지배적인 추세”라고 말했다.

월턴 스트리트 캐피탈은 지난 3월 미드타운의 맨해튼 타워 지분을 매각하기 위해 브로커를 선임했지만 인수자를 찾지 못하자 8억5000만달러의 대출을 받는 쪽으로 계획을 수정했다.

부동산 시장의 투자자들이 자산 매입에 지극히 소극적인 것은 연방준비제도(Fed)의 금리인상으로 인해 부동산 가치가 하락할 것이라는 우려 때문이다.

특히 뉴욕을 포함한 대도시의 경우 부동산 가격이 금융위기 당시 바닥을 친 뒤 가파르게 상승했고, 공급 과잉 문제도 자리잡고 있다는 지적이다. 아울러 부동산 활황이 진정되면서 해외 자본이 빠져나갈 가능성도 투자자들의 발목을 붙잡는 요인이다.

문제는 실제로 부동산 자산에 흠집이 발생할 경우 대출 채권이 부실화 될 수 있다는 점이다. 금리 상승에 따라 부동산 가격이 하락하면 그만큼 담보물의 가치가 떨어진다.

이와 동시에 금리 상승은 이자 비용 부담을 높이는 요인이다. 최근 부동산 담보 대출의 급증을 두고 적신호라는 경고가 나오는 것도 이 때문이다.

부동산 여신 분석 업체 크레디파이의 제프 니콜슨 애널리스트는 블룸버그와 인터뷰에서 “시장에 한파가 닥치면 채권 투자자들이 발을 뺄 수 있다”고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 황숙혜 뉴욕 특파원 (higrace@newspim.com)