재건축 대안, 서울 강북 재개발 투자 여전히 '유효'

기사입력 : 2017년10월05일 09:00

최종수정 : 2017년10월05일 09:20

마포·성동·용산구 등 강북지역 재개발 활발..프리미엄도 껑충
사업장 내 감정가액 천차만별...대지지분·위치·지대 등 선별해야

[뉴스핌=이동훈 기자] 재개발 투자에 관심이 많은 A씨(54·남)는 주변 지인의 소개로 마포구 아현2구역 매물을 소개받았다. 2013년 4월 3개월간의 현장답사와 시장조사를 한 끝에 주택 매입을 결정했다.

A씨 투자 수익률 분석

매입한 물건은 사업지 중심에 있는 다세대주택이다. 대지지분 42.9㎡, 건축면적 59.5㎡ 규모다. 이곳에서 거래되는 대지지분 중 중간 정도 규모다. 3.3㎡당 평균 매맷값은 1300만원. 시세보다 500만원 싼 2억3000만원을 투자했다. 취득세와 중개보수, 등기수수료 등을 포함해 들어간 현금은 모두 2억4000만원 정도다.

이 건물을 매입할 당시 아현2구역의 사업 단계는 조합설립 인가까지 마친 상태였다. 전체적으로 보면 절반쯤 진행된 것. 시공사는 현대산업개발과 SK건설 컨소시엄으로 정해진 상태였고 그해 사업시행 인가를 추진했다. 2016년 6월 관리처분 인가를 끝냈다. 올해 4월부터 주민 이주를 시작했다.

사업 진행에 속도가 붙자 거래가격이 꿈틀댔다. 2014년 3.3㎡당 1500만원대에서 2016년 1600만원, 올해는 1900만원 수준에 거래됐다. A씨가 보유한 다세대주택은 현재 매맷값이 3억4500만원이다. 올해 초 프리미엄 8000만원을 더해 처분했다. 매각가격은 4억2500만원. 4년 보유한 동안 투자수익률은 84%다.

최근 서울 강남을 중심으로 재건축 사업에 탄력이 붙자 재개발 사업지도 꿈틀대고 있다. 특히 한남·아현·신길 뉴타운 일대는 이미 서울지역의 새로운 인기 주거지역으로 떠올랐다.

재개발 투자는 부동산시장에서 대표적인 중수익·중위험 상품으로 꼽힌다. 재건축과 달리 소액 투자가 가능하다. 2억~3억원대 투자가 가능하고 1억원대 매물도 심심치 않게 구할 수 있다. 반면 상대적으로 사업 기간이 길고 사업이 표류할 가능성도 적지 않다. 대신 투자수익이 높은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 지분 투자로 부동산 큰손으로 불리는 투자자가 적지 않다.

마포구와 성동구, 용산구 등은 '재개발의 메카'로 꼽힌다. 이들 지역에 강남에 버금가는 인기 아파트가 속속 들어서자 주변지역의 다른 조합들도 사업 추진 의지가 강하다. 사업 초기에 뛰어든 투자자들은 2배 넘는 수익률을 거두는 사례도 종종 나오고 있다.

◆ 강북은 재개발 시대...은평구 26곳 가장 많아

서울시에 따르면 4월 초 기준 서울에서 추진 중인 재개발 사업장은 총 242개다. 이 중 추진위원회 해산과 사업 보류를 제외한 150여 곳이 정상적인 사업 절차를 밟고 있다. 서울 재건축 사업장이 총 333개란 점과 비교할 때 다소 적은 수치다.

전체 사업장 중 60%가 강북 지역에 있다. 지역별로는 은평구가 26개로 가장 많다. 이어 동대문구가 25개, 성동구 23개, 서대문구 19개, 동작구 17개, 마포구 16개, 영등포구 13개, 용산구 9개, 양천구 8개다. 재건축 황금지역으로 꼽히는 강남구와 서초구는 재개발 사업장이 없다.

서울에서 투자 유망지역으로 꼽히는 곳은 마포구, 은평구, 성동구, 용산구 등이다. 사업장이 밀집된
데다 소유자들이 재개발에 대한 의지가 강하다. 주변에 새 아파트가 늘어나면 “우리도 사업에 속도를 내자”라는 분위기가 퍼진다.

이들 지역은 한강변과 가까워 강남권으로 이동하기 쉽다. 이 때문에 직장인 수요가 많다. 주변에 백화점, 학교, 병원, 공원이 잘 조성돼 주거 쾌적성이 높다. 개발이 끝나면 실수요자뿐 아니라 투자수요가 몰릴 여지가 많은 곳이다. 주요 사업장은 마포구 염리2·3구역, 용산구 한남2·4·5구역, 성동구 성수1구역 등이다.

J도시공간 박희원 대표는 “재개발이 성공적으로 끝나면 주변 사업장도 탄력을 받기 때문에 사업이 활발한 지역을 선정하는 게 유리하다”며 “마포구, 성동구, 용산구 지역의 재개발 사업장은 속도가 상대적으로 빠르고 교통과 주거 환경이 좋아 투자수요가 꾸준히 몰리는 지역”이라고 말했다.

서울 성동구 금호19구역 재개발 현장 모습. 연내 관리처분 인가를 추진하고 있다. <사진=이동훈 기자>

◆ 리스크를 줄여라..주민사업의지·저지대 물건 골라야

재개발 투자는 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 많다. 일반적으로 재건축보다 사업기간이 길어 투자 리스크(위험)가 크다. 이 때문에 투자 전 소유자들의 재개발 의지를 파악해 정상적인 진행이 가능한지를 검토해야 한다. 임대사업자가 지나치게 많은 곳과 상권과 주거가 혼합돼 발달돼 있는 곳은 피해야한다. 재개발 의지가 없기 때문.

매물 가치도 잘 분석해야 한다. 재건축은 한 아파트를 헐고 다시 짓는 사업으로 소유자 간 감정평가액 차이가 비슷하다. 하지만 재개발 사업은 단독과 연립, 다세대 주택이 섞여 있어 평가금액이 크게 갈린다. 일반적으로 지대가 높은 곳보다 낮은 곳이 유리하다. 경사가 심한 곳에 있으면 대지지분이 넓어도 예상보다 적은 감정평가액 결과가 나올 수 있다. 또한 대로변에 가깝고 신축된 건물이 반대의 경우보다 높은 가치를 인정받는다.

재개발 후 입주까지 고려한 투자자라면 분담금을 감안해야 한다. 재개발 사업은 보통 대지지분이 작아 새 아파트에 들어가려면 통상 재건축보다 많은 분담금을 내야 한다. 사업 초기 추정액이 나오지만 정확히 예측하기는 어렵다. 재개발 기간에 따라 사업비 변동이 커서다.

이렇다 보니 사업 초기에 투자에 들어가 고수익을 노릴 것인지, 수익은 다소 낮더라도 안정적인 투자를 할지 결정해야 한다. 후자의 경우는 조합설립 인가 전후까지 진행한 사업장에 관심을 가져볼 만하다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “재개발은 재건축보다 사업 리스크가 크지만 소액으로 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처”라며 “다만 사업장별로 진행 속도와 미래 가치가 크게 엇갈려 꼼꼼한 현장조사가 필요하다”고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)

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[GAM] 비만약 '젭바운드가 오젬픽 눌러' 이 기사는 12월 20일 오후 3시17분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다. [서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 비만약 시장이 급팽창하는 가운데 일라이 릴리(LLY)의 젭바운드(Zepbound)가 매출 1위 상품인 노보 노디스크의 오젬픽(Ozempic)보다 강한 체중 감량 효과를 보였다는 연구 결과가 나와 주목된다. 2030년 1000억달러로 예상되는 시장에서 일라이 릴리가 강한 입지를 구축할 가능성이 확인된 데다 알츠하이머 치료제를 포함한 그 밖에 신약에 대한 기대가 맞물리면서 매수 심리를 자극하는 모습이다. 주요 외신에 따르면 젭바운드와 노보 노디스크의 또 다른 비만약 위고비(Wegovy)의 효과를 검증하기 위한 72주간의 실험에서 젭바운드가 20%의 체중 감량 효과를 나타냈고, 위고비는 14%의 감량을 기록했다. 위고비는 오젬픽과 핵심 성분이 동일하다. 때문에 젭바운드의 비만 치료 효과가 오젬픽을 앞지른다는 계산이 가능하다고 업계 전문가들은 말한다. 이번 연구 결과에 의료계가 의미를 두는 이유는 젭바운드의 체중 감량 효과가 현격하게 클 뿐 아니라 부작용이나 환자의 편의 측면에서도 높은 점수를 받았기 때문이다. 체중 감량 효과가 크다 해도 불면증이나 탈모 등 심각한 부작용이 발생하면 환자나 의료계에서 긍정적인 반응을 얻기 힘들고, 매출 성장 역시 기대할 수 없다. 이번 실험 결과 젭바운드가 두 가지를 모두 충족시켰다는 평가가 나오면서 투자은행(IB) 업계에서도 일라이 릴리의 매수 추천이 꼬리를 모는 모양새다. 젭바운드를 투여하는 비만 환자 [사진=블룸버그] 이번 결과에 월가가 조명을 집중하는 이유는 비만약 시장 규모가 중장기적으로 고성장할 것으로 기대를 모으기 때문이다. 골드만 삭스는 최근 보고서를 내고 전세계 비만약 시장 규모가 2030년 1000억달러에 이르는 시나리오를 제시했다. 2023년 시장 규모는 19억2000만달러로 파악됐다. 골드만 삭스의 예상이 적중한다면 불과 7년 사이 비만약 매출액이 52배 늘어난다는 계산이 나온다. 오젬픽 [사진=블룸버그] BMP 캐피탈 마켓은 이보다 강력한 청사진을 제시했다. 전세계 비만약 시장 규모가 2033년 1500억달러에 이른다는 시나리오다. 각 업체가 제공한 데이터와 외신에 따르면 최근까지 비만약 시장에서 1위 상품은 오젬픽이다. 2023년 132억달러에 달하는 매출을 달성, 31억달러의 실적을 낸 위고비를 현격한 차이로 따돌리고 명실상부 1위를 차지했다. 젭바운드는 2023년 11월 본격 출시됐다. 판매를 개시한 뒤 첫 한 달 동안 약 1500만달러의 매출액을 기록했다. 2024년 들어서도 오젬픽이 지속적인 매출 성장을 보이며 GLP-1 계열 비만 치료제 시장에서 약 55%의 점유율을 차지했다. 위고비가 25%의 점유율을 나타냈고, 젭바운드는 여전히 출시 초기에 해당하기 때문에 시장 점유율이 제한적인 상태다. 본래 오젬픽은 제2형 당뇨병 치료제로 개발됐고, 지난 2017년 미국 식품의약청(FDA)으로부터 해당 의약품으로 승인을 받았다. 하지만 비만 치료 효과가 확인되면서 비만약으로 유명세를 타고 있고, 젭바운드와 위고비는 처음부터 비만 치료 목적으로 개발됐다. 시장 전문가들은 최근까지 비만 치료제라고 할 때 사람들이 가장 먼저 떠올리는 약이 오젬픽이지만 젭바운드를 찾는 수요가 빠르게 늘어날 수 있다는 데 입을 모은다. 주요 외신에 따르면 2024년 3분기 젭바운드의 매출은 12억6000만달러로 집계됐다. 이는 월가가 기대했던 16억9000만달러에 미달하는 결과다. 시장 전문가들은 도매 재고 물량이 줄어든 데 따라 매출이 예상치에 못 미쳤다고 설명한다. 젭바운드는 수급 불균형으로 인해 최근까지 미국 식품의약청(FDA)의 '공급 부족 의약품 데이터베이스'에 기재돼 있다. 이와 함께 일라이 릴리가 적극적인 홍보와 마케팅에 나서지 않은 점도 매출 부진의 배경으로 꼽힌다. 지난 10월 3분기 실적을 발표했을 때 젭바운드의 판매 실적이 투자자들의 기대치에 못 미친 것으로 나타나면서 일라이 릴리 주가가 하락 압박을 받기도 했다. 상황은 크게 달라질 전망이다. 젭바운드의 체중 감량 효과가 확인된 데다 일라이 릴리가 유통망을 크게 확대하고 나섰다는 소식이다. 시장 전문가들은 오젬픽과 젭바운드의 핵심 성분인 GLP-1의 적용 대상이 확대되면서 시장 영역이 커질 가능성에 무게를 둔다. JP모간은 보고서를 내고 GLP-1이 체중 감량 뿐 아니라 수면 무호흡증과 관절염, 만성 신장 질환, 알츠하이머, 특정 형태의 중독 등 다양한 분야에 적용될 가능성이 열려 있다고 주장했다. 아울러 심장 질환 리스크를 떨어뜨리는 효과도 기대된다고 전했다. 일라이 릴리가 GLP-1 약품을 생산하기 위한 제조 시설에 대규모 투자를 강행하는 움직임도 잠재적인 적용 확대 가능성과 무관하지 않다는 분석이다. 지난 4월 업체는 넥서스 파커수티컬스의 신축 생산라인을 인수하기로 했다고 발표한 바 있다. 시장 전문가들은 GLP-1 약품의 수요가 가파르게 늘어난 데 따른 대응으로 해석했다. 이어 10월 업체는 45억달러를 투자해 '릴리 메디신 파운드리(Lilly Medicine Foundry)'라는 이름의 리서치 시설을 건축할 계획이라고 밝혔다. 제조 설비에 이어 임상 실험을 위한 파이프라인을 구축하려는 움직임으로 풀이된다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 일라이 릴리가 장기적인 관점에서 성장 포석을 두는 데 커다란 의미를 실었다. 넥서스 파머수티컬스에게서 인수한 설비는 2025년 이후에나 본격적인 가동이 가능하고, 릴리 메디신 파운드리 역시 2027년 개설할 예정이다. 당장 급성장하는 비만 치료제 시장에서 매출을 확대하는 데 만족하지 않고 10년 앞을 내다보고 시장 입지를 강화하기 위한 전략을 세우는 움직임이 투자자들에게 성장 가능성에 대한 신뢰를 제공한다는 평가다. shhwang@newspim.com 2024-12-23 14:36