[뉴스핌=김지유 기자] 올해 부동산시장을 흔들었던 주요 이슈로 서울 아파트값 과열현상과 투기과열지구 부활, 가계부채 종합대책와 주거복지로드맵 발표가 뽑혔다.

부동산114는 이같은 내용의 '2017년 부동산시장 10대 이슈'를 12일 발표했다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "올해 부동산 시장은 혼돈기로 입주물량 급증, 탄핵 정국을 비롯한 부정적 요인에 따라 가격 조정국면에 접어드나 싶더니 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되면서 서울을 중심으로 주택시장이 재가열 움직임을 보였다"며 "정부는 6.19 부동산대책과 8.2대책, 가계부채 종합대책을 연달아 내놓으면서 집값 잡기에 나섰지만 서울 강남권 등 주요 지역 상승세가 쉽게 누그러지지 않으면서 예측불허의 시장 흐름이 이어졌다"고 말했다.

서울 서초구 아파트 단지 전경 / 이형석 기자 leehs@

①연초 주택시장 '냉기류'

지난 2016년말 주택 청약자격을 대폭 강화한 11.3 부동산 대책 발표 여파로 올해 연초 주택시장은 침체기였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했다. 수백 대 1의 경쟁률을 기록하며 조기 완판 행진을 이어가던 강남 재건축 단지 분양시장의 청약경쟁률이 하락했다.

기입주한 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려를 비롯한 악재로 거래량이 줄고 매매가격이 하향 안정되는 국면으로 접어들었다. 지난 1월 아파트 매매 거래량은 약 3만8000건에 그쳤다. 지난 2016년 월 평균 거래량(약 5만7000건) 대비 30% 이상 감소했고 강남3구(서초구, 강남구, 송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

②대선 이후 서울 아파트값 '이상 과열'

부동산 시장은 대선이 치뤄진 5월을 기점으로 아파트값이 뛰고 거래량이 늘면서 이상 과열 현상을 보였다. 특히, 서울 아파트 매매가격은 6월과 7월에 각각 1%가 넘는 급등세를 보였다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세가 확산되면서 일반 아파트까지 연쇄적으로 가격이 올랐기 때문이다.

탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 작용하면서 가격 상승을 부추겼다.

③새 정부 첫 부동산대책 발표..약발 미미

부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 문재인 정부는 청약조정대상지역에 대한 분양권 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 처음으로 발표했다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구를 비롯한 3곳을 조정대상지역으로 추가했다. 또 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지하도록 했다. 조정 대상지역의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 새로 적용했다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤했지만 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효력이 없었다.

④김현미 국토부 장관 취임, 집값 급등 원인으로 '투기세력' 지목

지난 6월 23일 문재인 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 지적하며 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 아울러 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부를 비롯한 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 도입 방침을 밝혔다. 김 장관은 지난 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다고 말했다.

⑤주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

지난 7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(4만4935㎡) 매각 입찰을 진행했고 1조552억원에 팔렸다. 미 8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470만㎡로 여의도 면적의 약 5배, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

⑥8.2 부동산대책 발표..투기과열지구 부활

첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 8.2 부동산대책이 발표됐다. 이에 따라 지난 2011년 강남3구를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화, 청약 1순위 자격요건 강화 및 가점제 비율 상향을 비롯한 고강도 규제가 쏟아졌다. 한 달 후에는 9.5 후속조치가 나왔다. 경기 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용이 담겼다.

⑦땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

국토부에 따르면 올해 3분기까지의 누적 지가 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 가운데 1위를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한데다가 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했다. 지난 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%로 3위로 밀려났다.

⑧주택담보대출 옥죈다..가계부채 종합대책 발표

지난 10월 24일 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자의 돈줄을 죄는게 핵심이다. 내년 1월부터 DTI 제도를 개선한 신(新)DTI가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 앞서 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 내년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

⑨재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

재건축 초과이익환수제는 올해 연말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했지만 정부는 예정대로 내년부터 시행할 예정이다. 이를 피하려면 올해 연말까지 관리처분인가신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900가구에 이르는 서울 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지가 관리처분인가신청을 마쳤다.

이밖에 사업초기 재건축 단지들도 여러 이슈가 있었다. 서울 송파구 잠실주공 5단지는 지난 9월 최고 50층 재건축안이 서울시 도시계획위원회를 통과했다. 강남구 대치동 은마 재건축 조합은 35층 정비계획안으로 가닥을 잡고 재건축 사업 움직임을 본격화했다.

⑩주거복지 로드맵 공개

지난달 29일 정부가 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공공주택 100만가구를 공급하고 청년층, 신혼부부, 고령층을 비롯한 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다. 당초 도입이 유력시됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입은 제외됐다.

[뉴스핌 Newspim] 김지유 기자 (kimjiyu@newspim.com)