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[뉴스핌=서영욱 기자] 전월세 상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시시점이 사업자 등록 후 현 세입자와의 재계약을 포함한 첫번째 맺는 계약부터로 확정됐다.

이에 따라 첫번째 계약에서는 임대료를 자유롭게 조정할 수 있다. 그 다음 계약부터는 '임대료 인상 5% 제한'을 받는다.

그동안 혼선을 빚었던 전월세 상한제 개시 시점이 이번에 확정된 만큼 예비 임대주택 사업자의 혼란도 일단락될 전망이다.

다만 이에 따라 첫계약에서 집주인이 임대료를 크게 올릴 수 있는 것은 우려되는 부분으로 지적된다. 

서울 송파구의 한 부동산중개업소 모습 <사진=김학선 기자>

10일 국토교통부와 국세청에 따르면 정부는 준공공임대주택에 적용되는 전월세 상한선(연 5%) 제한 방침을 사업자 등록 후 첫번째 맺은 계약부터 적용하기로 했다. 

예를 들어 서울에서 월세를 주고 있는 집주인이 준공공임대주택 사업자로 등록하면 지금 살고 있는 A씨와 계약이 끝난 후 새 세입자 B씨와 계약할 때 5% 이상 임대료를 인상할 수 있다. 

집주인이 임대료를 5% 이상 인상하지 못하는 시점은 B씨와 계약이 끝나고 새 계약을 맺을 때다. 

국토부는 지난달 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표하며 이 같은 방침을 밝혔다. 하지만 국세청은 다른 해석을 내놔 준공공임대주택사업자 등록을 준비하던 다주택자들을 혼란에 빠뜨렸다. 

국세청은 위와 같은 상황에서 A씨와의 계약을 최초 계약으로 보고 B씨와 계약할 때부터 임대료를 5% 이상 인상하지 못한다고 주장했다. 

조세특례제한법에 민간임대주택특별법을 준용한다는 언급이 없기 때문이라는 이유에서다. 

오는 4월1일 임대주택 사업자로 등록해 세제 혜택을 받으려면 최소 8년 이상 임대해야 하는 '준공공임대주택 사업자'를 선택해야 한다. 

시간이 촉박한 상황에서 국세청이 다른 해석을 내놓자 임대사업 등록을 준비하던 다주택자들은 신청을 미뤄야 했다. 

'임대료 인상 5% 제한' 시점은 임대사업자에게 매우 중요하기 때문이다. 

부동산114에 따르면 지난해 서울 전셋값 상승폭은 2.88%다. 하지만 다주택자가 가장 많이 살고 있는 강남3구에서는 재계약을 할 때 10% 인상은 흔히 있는 일이다.

강남구 전세가격은 지난해 11월부터 두 달 사이에만 1.21%가 올랐다. 

2년 계약기간이 지났다고 해서 10%를 인상할 수 없다. 2년 계약이 끝났더라도 재계약 시점에 맺을 수 있는 상한선은 5%다. 

이 때문에 다주택자는 '임대료 인상 5% 제한'을 받기 전 최대한 시장 가격에 맞춰 새 세입자를 찾기를 원했다.

국세청의 방침대로라면 집주인은 불리한 입장에서 계약을 체결해야 하기 때문에 반발이 심했다.

결국 국세청은 논란 후 국토부의 방침을 따르기로 했다. 국세청 관계자는 "논란이 되고 있는 준공공임대주택 임대료 인상 제한 시점을 국토부 기준으로 맞추는 방안을 검토 중"이라며 "조만간 관련 내용을 발표할 예정"이라고 말했다. 

국토부와 국세청의 입장이 정리되면서 예비 임대사업자들은 전략적으로 사업자 등록을 준비하고 있다.

강남구의 한 부동산중개업소 관계자는 "임대사업자 등록 이후 첫 계약이 '최초 계약'으로 인정되면서 예비사업자들은 시간을 벌었다"면서 "최소 1~2년간 주택을 시장상황을 봐가면서 임대사업자로 등록이 유리한지, 집을 팔지 않고 버티는 것이 유리한지 저울질해보겠다는 다주택자들이 많다"고 말했다. 

임대료가 급격히 오를 수 있다는 점도 지적되고 있다. 준공공임대주택 사업자로 등록하면 해당 주택의 임대료는 최소 8년간 인상이 제한되기 때문에 최초계약 때 최대한 높은 금액에 계약서를 작성하려 할 수 있다는 것이다. 

두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 "임대사업자 등록을 하면 인센티브를 많이 준다고는 하지만 최소 8년, 연간 5% 이상 인상을 못한다는 것은 스스로 재산권 행사를 포기한다는 측면도 있다"며 "계약 시점에 임대료를 최대한 올려 세입자에게 부담을 전가시키거나 이를 만회하기 위한 다양한 방법들이 모색될 수 있다"고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)