개포주공 5·6·7단지 재건축 추진위원회 설립 연기
“개포주공 재건축단지 시세 5000만~8000만원 하락”
[서울=뉴스핌] 나은경 기자 = 재건축 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 지난 15일 서초구 반포현대 재건축조합이 재건축 부담금으로 예상금액의 두 배인 1억3569만원을 통지 받으면서다.
재건축을 추진 중이던 일부 단지는 추진위원회 설립을 미뤘고 재건축 단지는 매물이 쌓인 채 매맷값이 떨어지고 있는 것. 여기에 대형 건설사까지 재건축 사업 수주에 보수적으로 접근하면서 적어도 올해 안에 새롭게 재건축 추진위원회를 설립하는 곳은 없을 것이란 전망이 나온다.
21일 재건축 업계에 따르면 개포주공 5단지는 이달로 예정됐던 재건축 추진위원회 설립을 내년으로 미루기로 했다. 통합재건축을 추진 중인 개포주공 6·7단지도 지난 달 8일 재건축 추진위원장 선거를 마쳤지만 재건축 추진위 설립은 내년으로 연기한다.
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| 개포주공6단지 모습 <사진=뉴스핌> |
재건축 단지들이 추진위 설립을 내년으로 연기하는 이유는 재건축 부담금을 조금이라도 낮추기 위해서다. 추진위 설립을 내년으로 미루면 올해 주택가격 상승분이 반영돼 재건축 사업 개시시점의 가격이 높아지기 때문이다.
재건축 초과이익 부담금은 크게 준공인가일(종료시점) 조합원 주택 공시가격에서 재건축 추진위 설립 승인일(개시시점) 기준 공시가격을 뺀 금액을 기초로 한다. 이 때문에 준공인가일 공시가격은 낮을수록, 재건축 추진위 설립 승인일 공시가격은 높을수록 부담금 규모도 줄어든다.
이처럼 재건축 사업 추진이 내년 이후로 미뤄지면서 사업 추진 단지 매맷값이 하락하고 거래 문의는 사라지는 등 시장도 얼어붙었다. 개포동 H공인중개소 관계자는 "반포현대 재건축 부담금 통지 이후 전용 84㎡를 기준으로 매도 호가가 5000만~8000만원 정도 떨어졌다"며 "3월말까지만 해도 꾸준히 이어지던 매매 문의가 지금은 한 건도 없다"고 말했다.
건설사들은 조심스럽게 시장 상황을 지켜보고 있다. 현대산업개발 관계자는 "아직까지 직접적인 영향은 없다"면서도 "재건축 사업 진척이 지연되면서 회사에서도 주의 깊게 살펴보는 중이다"라고 말했다.
다른 대형 건설사 관계자도 "시공사 입장에서는 시공사 선정 후 빨리빨리 재건축 사업이 진행돼야 계약금을 받을 수 있는데 지금처럼 추진위 설립이 미뤄지는 등 사업 지연요인이 계속 발생하면 금융 비용이 생긴다" 며 "기업이 가장 꺼리는 것이 불확실성인데 지금 재건축 시장이 앞으로 어떻게 흘러갈지 알 수 없는 상황이라 업계에 재건축 사업을 검토할 때 보수적으로 접근하려는 분위기가 있다"고 말했다.
이에 대해 이미윤 부동산114 책임연구원은 예상 부담금 거론 자체가 시장 매수심리를 위축시키고 있다고 분석했다. 이미윤 연구원은 "지금은 강남 신규 아파트 분양가는 물론 3.3㎡당 5000만원 선에서 거래되는 강남권 새 아파트 매맷값을 반영하다 보니 재건축 부담금이 예상보다 높게 책정된 것으로 보인다"며 "앞으로 재건축 부담금이 신규 분양시장까지 영향을 미치게 되면 결국 국토교통부 예상치보다 공시가격이 덜 오를 수도 있다"고 말했다.
이 때문에 일각에서는 조합을 해산한 뒤 내년 공시가격 고시 후 재건축을 재추진할 가능성도 제기된다. 정부가 부동산 보유세 인상 효과를 얻기 위해 주택 및 토지 공시가격을 크게 올릴 가능성이 커서다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "내년 7월 새로 고시되는 공시가격엔 주택가격 상승분이 충분히 반영돼 있을 테고 부동산 시장은 위축돼 준공시점 주택가격이 충분히 떨어질 것으로 예상된다"며 "올해 안에 재건축 사업이 진행되는 것은 힘들고 재건축 사업을 아예 취소한 뒤 내년에 공시가격이 고시되면 그때부터 재추진하려는 단지가 많아질 것"이라고 말했다.
재건축으로 공급되는 아파트 물량이 줄어들 거란 분석도 있다. 한 부동산 전문가는 "예측된 매맷값으로 재건축 부담금을 추정해 통지하는 것은 재건축 조합을 겁 줘 재건축을 하지 못하게 하려는 것과 다름없다"며 "단순히 재건축 추진위 설립시점을 미루는 게 아니라 아예 재건축을 포기하는 단지도 나타날 것"이라고 말했다.
실제 과거 노무현 정부 시절 재건축 초과이익환수제도가 시행되자 초기 재건축 단지 대부분이 사업을 중단한 바 있다.
이 때문에 향후 규제가 완화되면 부동산 가격이 되레 폭등할 수 있다는 우려가 제기된다. 권대중 교수는 "지금 매도자들이 집을 팔지 않고 관망하고 있고 재건축 규제로 공급도 줄어 시장에 매물 자체가 줄어든 상황"이라며 "정권이 바뀐다거나 규제가 완화되면 부동산 가격이 급등할 것"이라고 전망했다.
nanana@newspim.com
