[서울=뉴스핌] 백진규 기자 = 중국 부동산 시장은 새해들어 경제와 마찬가지로 본격적인 '중속성장'시대에 접어들 전망이다. 1선도시와 과열이 우려되는 일부 지역을 중심으로 규제가 지속되고 있는 가운데 한편으로는 최근 경기부양 목적의 유동성 공급이 늘어나면서 집값이 다시 들썩일 지 모른다는 우려도 나오고 있다. 

◆ 中 부동산 ‘중속 성장’ 시대 진입

관영 기관지 경제일보(經濟日報)는 최근 경제 관료를 인용해 “앞으로 중국 부동산 가격 상승률은 주민소득 상승률이나 GDP 성장률보다 낮아야 한다”고 강조했다. 중국 경제에서 부동산이 차지하는 비중을 더욱 줄여 실물경제를 부양하겠다는 뜻으로 풀이된다. 중국은 지난 2016년 10월부터 2년 넘게 부동산 ▲구매·판매 제한 ▲대출 규제 등 강력한 부동산 규제책을 시행해 시중 유동성이 부동산 대신 실물경제로 유입되도록 하고 있다.

2019년 중국 정책 방향을 가늠할 수 있는 중앙경제공작회의 역시 “집은 거주를 위한 것이지 투기의 대상이 아니다”라며 “부동산 시장을 정비해 장기 발전 시스템을 마련하겠다”고 설명했다.

비록 중국 대도시 주택 가격은 43개월 연속 상승세를 유지하고 있으나, 투기성 부동산 수요는 사실상 거의 사라진 상태라고 전문가들은 지적한다. 2018년 11월 중국 70개 대도시의 신규주택 가격 상승률은 전월비 0.9%에 그치면서 가격 둔화세가 심화하고 있다.

이쥐(易居)연구센터는 38개월 연속으로 줄어들던 3~4선 도시 부동산 재고가 지난해 11월부터 늘어난데다, 주요 20개 도시의 부동산 임대료도 하락 전환하면서 부동산 장기 침체기가 우려된다고 밝혔다.

중신(中信)증권은 “중국 부동산 시장은 고속성장 시기를 지나 중속 성장 시기에 진입했다”며 “부동산 기업의 자금조달도 어려워졌고 중개사무소 실적도 악화하고 있다”고 설명했다. 일례로 중국 대표 부동산개발기업 헝다(恒大)그룹 회장은 2018년 10월 18억 달러 규모의 회사채를 발행하면서, 미매각이 우려되자 절반 이상을 직접 인수하기도 했다.

◆ 지방 규제 완화, 유동성 확대에 다시 활황 보일듯

반면 2년 넘게 눌려있던 부동산 시장이 최근 지방정부의 규제 완화와 당국의 지급준비율 인하 등에 힘입어 강세 전환할 것이란 관측도 나온다. 2017년부터 가격 상승세가 둔화하면서 예전과 같은 부동산 대박을 노리기는 힘들어졌으나, 오히려 기저효과가 나타날 수도 있다는 의견이다.

2018년 12월부터 몇몇 지방정부들은 개별적으로 부동산 규제를 일부 완화하고 있다. 허저(菏澤)와 주하이(珠海)가 매매제한 규정을 폐지한 데 이어 광저우(廣州) 선전(深圳) 등은 주택대출금리를 인하했다.

부동산기업 바오리(保利)는 “지방정부의 부동산 미세조정을 당국이 용인하고 있다는 점에 주목해야 한다”고 강조했다. 큰 틀에서 당국의 부동산 규제 정책이 바뀌지는 않겠지만, 일부 지방정부들의 부동산 규제 완화는 지속할 것이란 전망이다. 바오리는 부동산 둔화가 심화할 경우 지방정부의 채무보증 능력을 악화시키면서 새로운 경기 침체의 원인이 될 수 있다고 지적했다.

유동성 공급 확대를 위한 지급준비율 인하가 부동산 시장을 다시 들썩이게 할 것이란 전망도 나온다. 4일 인민은행은 지급준비율을 1%포인트 낮춰 약 8000억 위안(약 130조 원)의 유동성을 공급하겠다고 밝혔다. 이어 주요 기관들은 인민은행이 2019년 말까지 최대 3%P의 지급준비율을 추가로 낮춰 시중은행을 통한 유동성 공급을 대폭 늘릴 수 있다고 내다봤다.

장다웨이(張大偉) 중위안(中原地產)부동산 수석연구원은 “지준율을 큰 폭으로 낮추는 것은 사실상 3~4선 도시 부동산 추가 부양을 의미한다”며 부동산이 다시 활황세를 보일 것이라고 내다봤다. 가계대출 확대는 결국 부동산 수요를 늘릴 것이며, 특히 실수요자들의 부동산 구입이 늘어날 것이란 분석이다.

개인소득세 과세점 인상 및 부동산 세제개혁 역시 부동산을 활황으로 이끄는 요인이 될 전망이다. 중국은 2019년 1월 1일부터 개인소득세 과세점을 기존 3500위안에서 5000위안으로 높였다. 또한 주요 1선도시를 대상으로 부동산 임대료(월세) 중 1500위안까지 추가로 개인소득세 공제에 포함시켰다.

이에 민성(民生)증권은 “실수요자 위주의 중소형 주택 거래 활성화에 도움이 될 것”이라며 “올해 하반기부터 가격 반등세가 확대될 수 있다”고 내다봤다.

미중 무역전쟁 충격을 흡수하기 위해 당국이 내수소비 촉진 및 인프라투자 확대에 나선 것도 부동산 시장에 호재로 작용할 전망이다. 경제일보는 부동산 중개업자를 인용해 “11월 베이징에서 모두 13곳의 주택용지를 경매에 붙였는데, 그 중 12곳이 예상가보다 높은 가격에 낙찰됐다”고 전했다.

런쩌핑(任澤平) 헝다(恒大)경제연구원 원장 역시 정부당국의 관리가 지속되면서 단기적으로 보합세가 이어지겠지만, 중장기적으로는 부동산 가격이 상승할 공간이 여전히 크다며 부동산 투자 시장을 낙관했다.

주요 부동산 소비인구인 20~50대 인구수는 줄어드는 추세이나, 가정 규모의 소형화와 도시화 지속으로 부동산 수요는 더욱 확대될 것이라고 런 원장은 분석했다. 국가별 1인당 사용 면적 역시 중국은 23㎡에 불과해 미국(67㎡) 독일(38㎡) 일본(28㎡) 보다 크게 뒤쳐지는 상황이다.

이어 그는 “지난 2년간 강력한 규제책으로 부동산 가격이 눌려 있었으나, 2019년에는 기저효과가 발생하면서 거래가 활발해 질 수 있다”고 덧붙였다.

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