[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "올 하반기에도 서울 오피스 거래가 활발하게 이뤄질 것으로 보입니다. 특히 NH투자증권 사옥을 비롯한 주요 매물이 있는 여의도권역(YBD)이 시장을 주도할 것입니다."

글로벌 상업부동산 서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드의 진원창 리서치팀장은 24일 서울 중구 명동 서울파이낸스센터에서 열린 브리핑에서 이같이 말했다.

진원창 팀장은 "지난해 거래가 활발했던 서울 오피스시장이 올 상반기에도 호황을 보였다"며 "시장 유동성이 풍부한 상황에서 대형오피스 매물들의 거래가 올 상반기 중 대거 마무리됐기 때문"이라고 말했다.

지난 상반기 오피스 거래금액은 총 5조9000억원으로 상반기 기준 역대 최고치를 기록했다. 작년 상반기 거래규모인 5조6000억원도 뛰어넘은 수치다.

주요 매물은 서울 중구 회현동 스테이트타워 남산(3.3㎡당 2912만원), 서울 종로구 중학동 더케이트윈타워(3.3㎡당 2810만원)이 있다. 또한 중구 서울스퀘어가 약 1조원에 거래되면서 종로구 센트로폴리스에 이어 단일건물 기준 2번째로 높은 금액에 팔렸다.

진원창 팀장은 지난 상반기 오피스시장의 주요 트렌드로 △여의도권역 내 밸류애드(자산가치를 끌어올리는 가치부가 작업) 오피스 자산의 인기 △기타권역에 있는 코어자산(수익률이 낮은 대신 공실을 비롯한 위험이 낮은 오피스 자산)·중소형빌딩의 활발한 거래 △금융회사들의 보유자산 지속적 매각을 꼽았다.

우선 진 팀장은 "여의도권역 내 밸류애드 오피스 자산이 인기를 보이고 있다"며 "작년 여의도 메리츠종금증권, HP빌딩의 딜클로징(매각 완료)에 이어 파이낸스타워도 거래가 마무리되고 있다"고 말했다.

그는 "매도자로서는 내년 이후 오피스가 대규모 공급으로 공실 위험성이 커지자 서울 오피스가격이 높을 때 매각하는 움직임이 있다"고 말했다.

반면 "매수자 입장에서는 여의도 빌딩은 대체로 준공된지 오래된 게 많아 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있다는 장점이 있다"고 설명했다.

이어 "여의도 빌딩은 증축이나 재건축을 거쳐 공간활용도가 더 높은 수익형 부동산으로 지을 여지가 있다"며 "이처럼 밸류애드로 수익성을 극대화하기 좋은 조건이라 여의도 오피스 자산이 인기를 끌고 있다"고 설명했다.

또한 진 팀장은 서울 3대 오피스권역인 광화문 및 종로(CBD)·여의도(YBD)·강남(GBD)권역 외에도 기타권역에 있는 코어자산이나 중소형빌딩의 매각작업이 활발하게 이뤄지고 있다고 설명했다. 코어자산은 수익률이 낮은 대신 공실을 비롯한 위험이 낮은 오피스 자산을 뜻한다.

지난 상반기에는 3대 권역을 제외한 기타지역의 거래규모가 전체의 약 3분의 1을 차지했다는 분석이다.

그는 "서울 오피스시장이 호황을 보여 3대 권역이 아닌 기타권역 코어자산도 관심을 받았다"며 "잠실 삼성SDS 타워 서관과 목동 SMT타워가 거래 완료됐고 신도림 디큐브시티 오피스, 영등포구 문래동 영시티도 매각이 진행되고 있다"고 말했다.

또한 "투자자들이 대형 프라임빌딩(연면적 3만3000㎡, 또는 1만평 이상인 빌딩) 뿐만 아니라 안정적 수익이 나는 중소형 빌딩으로 투자 범위를 넓히고 있다"며 "중소형 빌딩이 몰려있는 강남권역(GBD)에서는 지난 1분기 100억이상짜리 빌딩이 9건, 2분기에는 19건 거래됐다"고 말했다.

이어 "강남에는 위워크가 통째로 임차한 중소형 빌딩이 있는데 면적이 1만6500㎡(약 5000평) 정도 된다"며 "위워크처럼 안정적인 임대료 지급이 가능한 임차인이 있는 중소형 자산은 최근 투자자들 사이에 매우 선호도가 높다"고 말했다.

그는 "이처럼 오피스 거래권역이 (3대 권역을 넘어서) 넓어지고 있고 빌딩 크기도 작아지는 추세"라며 "올 하반기에도 이러한 분위기가 이어질 것"이라고 내다봤다.

이밖에 진 팀장은 금융회사들이 보유자산을 지속해서 매각하고 있다고 설명했다. 작년에는 KB국민은행이 자사 명동사옥을 2412억원에 마스턴투자운용에 팔았다. 삼성생명도 작년 삼성생명 분당빌딩을 500억원을 받고 MDM에 매각했다.

지난 상반기에는 삼성생명이 삼성생명 삼성동 빌딩을 생보부동산신탁에 2331억원에 팔았다. 또한 씨티은행은 코람코자산운용에 씨티은행 다동 사옥을 1940억원에 매각했다. 현재 매각이 진행 중인 금융회사 빌딩으로는 여의도에 있는 NH투자증권 사옥과 메리츠화재 사옥이 있다.

그는 "금융사들이 자산매각에 나서는 이유는 2가지가 있는데 우선 여의도 중심으로 빌딩가격이 높아진 데 따라 매각차익을 확보하려는 측면이 있다"며 "두번째는 보험사들이 새로 바뀐 국제회계기준에 맞추기 위해 유동성을 확보하려는 이유에서다"고 말했다.

국내 투자자들이 유럽을 비롯한 해외 오피스를 매입(아웃바운드)하는 규모도 증가하는 추세다. 우리나라의 유럽 오피스 투자금액은 작년 6조8000억원에서 올해 상반기 7조2000억원으로 증가했다.

진 팀장은 "국내 유동성은 풍부한 반면 향후 매물은 적어지기 때문에 유럽 오피스시장으로 눈을 돌리는 투자자들이 많다"며 "특히 유럽은 환헷지 프리미엄이라고 해서 수익률을 1.5% 정도 높이는 요소가 있어 기대보다 높은 수익률을 얻을 수 있다"고 설명했다.

그는 "과거에는 유럽 중에서도 영국, 독일에 오피스투자가 집중됐는데 최근엔 프랑스가 더해진 데 이어 체코, 오스트리아를 비롯한 동유럽으로도 확장되고 있다"고 말했다. 이어 "예전에는 투자자들이 안정적인 자산을 원했는데 이제는 리스크를 감내할 내공이 생겨 투자지역을 동유럽으로 확장하는 것"이라고 덧붙였다.

반면 "외국인의 우리나라 오피스 투자(인바운드) 규모는 지난 상반기 기준 8530억원으로 전체 거래규모 대비 비중이 감소하고 있다"며 "국내 투자자들이 투자금액을 큰 폭 늘리다 보니 외국인 투자자들의 투자금액이 늘었음에도 비중이 상대적으로 줄어든 것"이라고 덧붙였다.

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