[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 정부가 분양가상한제와 초과이익환수제에서 발생하는 '미실현 이익'에 정반대의 해석을 적용하며 시장에 혼란을 주고 있다.

국토교통부는 지난해 재건축 초과이익환수제를 시행하면서 집을 팔지 않아도 발생하는 '미실현 이익'을 재산으로 간주해 부담금을 부과하기로 했다. 반면 오는 10월 민간택지 분양가상한제 도입을 앞두고 조합이 예상한 '미실현 이익'은 재산으로 인정하지 않기로 했다. 업계에서는 두 정책이 모순된다며 '이중잣대' 논란이 일고 있다.

16일 부동산업계에 따르면 정비사업의 분양가상한제 소급적용에 대한 정부의 모순을 지적하는 주장이 쏟아지고 있다.

정부가 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해서도 분양가상한제를 소급 적용키로 한 가운데 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 철거 공사가 진행 중이다. [사진=최상수 사진기자]

강남의 한 재건축 조합 관계자는 "초과이익환수제를 시행해 미실현 이익에 대한 세금을 거둬가면서 분양가상한제 적용 때는 기대이익을 재산으로 인정하지 않는 것은 모순적이다"고 지적했다.

국토부는 지난 12일 '분양가상한제 개선방안'을 내놓고 관리처분계획 인가를 받은 재건축 조합에 소급 적용해 시행키로 했다.

관리처분계획 인가는 이미 재산 가치 평가를 마치고 사업 내용을 확정했다는 의미다. 관리처분계획에는 일반분양가와 함께 조합원들의 예상 수익이 담겨 있다. 분양가상한제 시행으로 일반분양가가 내려가면 조합원이 가져갈 이익도 줄어든다. 이 때문에 분양가상한제 소급 적용은 "심각한 재산권 침해"라는 것이 조합의 주장이다.

이같은 지적에 국토부는 관리처분계획에 나오는 기대이익은 재산으로 인정되지 않기 때문에 재산권 침해로 인정할 수 없다는 입장이다.

국토부 관계자는 "관리처분계획 인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다"며 "예상 분양가격이나 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 ‘기대이익’에 불과하다"고 말했다.

그런데 국토부는 지난해 1월 재건축 초과이익환수제를 시행하면서 정반대의 기준을 적용한 바 있다. 초과이익환수제는 재건축 시작과 종료시점의 가격을 비교해 1인당 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 제도다.

기대이익을 재산으로 간주하고 세금을 부과하는 제도가 초과이익환수제다. '이중잣대' 논란이 발생할 수 밖에 없다.

부담금은 종료시점에 조합원들에게 일률적으로 부과된다. 공시가격 상승으로 재산 가치는 올랐지만 집주인이 실제로 집을 팔지 않은 상황에서 세금을 매겨 재산권 침해와 이중 과세 논란이 이어졌다. 특히 향후 집값이 내려 오히려 집주인이 손해를 보고 집을 팔았을 때를 대비한 대책이 마련돼 있지 않았다.

국토부는 "현금으로 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 것은 헌법재판소에서도 가능하다고 판단하고 있다"고 설명했다.

정비업계 관계자는 "정부는 재건축 사업으로 인한 용적률 증가나 도로 신설 등 주변 개발을 특혜로 보기 때문에 재건축 완료만으로 이익이 확정된 것으로 본다"며 "국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원 기대이익보다 크다면 위헌성이 낮다"고 전했다. 

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