전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

민간택지 분양가상한제, 공시지가 현실화에 발목 잡히나

기사입력 : 2019년09월17일 15:26

최종수정 : 2019년09월17일 15:26

분양가 낮추려는 상한제, 공시지가 오르면 분양가도 올라
상한제 분양가에 개발이익은 배제, 공시지가에는 반영
상한제vs공시지가 현실화 상충..상한제 효과 '미미' 우려

[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 아파트 분양가 인상을 억제하기 위해 민간택지 분양가상한제 시행을 추진 중인 정부가 되레 분양가 인상 요인을 제공하고 있다는 지적이 나온다.

상한제는 공시지가를 반영해 분양가를 책정하는데 정부가 '현실화'를 목적으로 공시지가를 꾸준히 인상하고 있어서다. 올해 서울 강남구 표준지 공시지가 인상률은 전국에서 가장 높은 23%로 8월 기준 서울 분양가 상승률(20%)을 웃돈다.

특히 택지비를 산정하면서 개발이익을 반영하지 못하도록 하는 상한제와 달리 공시지가를 책정할 때는 주변 개발호재를 반영하고 있다는 점도 문제로 꼽힌다.

17일 부동산업계에 따르면 부동산시장 정상화를 목적으로 추진 중인 '민간택지 분양가상한제(상한제)'와 '공시지가 현실화'가 서로 상충하고 있다는 지적이 나온다.

분양가상하제 적용 대상인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 철거 공사가 진행 중이다. [사진=최상수 사진기자]

지난달 14일 상한제 도입을 위해 입법예고한 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙' 개정안에 따르면 재개발·재건축 아파트 택지비 산정을 위한 감정평가 시 표준공시지가를 기준으로 책정하도록 제도를 바꿨다.

상한제는 아파트 분양가를 택지비와 건축비를 합친 금액 이하로 책정하도록 하는 제도다. 공시지가를 기준으로 택지비를 책정하고 개발이익을 반영하지 못하도록 하면서 분양가에서 가장 큰 부분을 차지하는 택지비를 틀어쥐겠다는 의도다.

지금은 지방자치단체장이 지정한 2개 이상의 감정평가법인이 감정평가한 금액의 평균값으로 택지비를 책정했다. 감정평가방식에 별다른 제한이 없이 시세를 반영한 감정평가금액으로 결정됐다.

문제는 정부가 분양가 책정 기준인 공시지가를 지속적으로 인상하겠다는 방침을 유지하고 있다는 점이다.

올해 1월 1일 기준 전국 표준지 50만 필지의 공시지가는 작년보다 평균 9.42% 올랐다. 작년 상승률(6.02%)보다 3.4%포인트 증가했다. 지난 2008년(9.63%) 이후 가장 높은 상승률이다. 국토부가 밝힌 표준지 공시지가의 현실화율(실거래가 반영률)은 작년(62.6%) 대비 2.2%포인트 오른 63.8%다.

상한제 대상 지역인 서울이 평균을 웃도는 13.87% 상승했고 정부가 유심히 들여다보고 있는 강남3구의 상승률은 각각 강남구 23.13%, 서초구 14.28%, 송파구 9.73%다. 강남구는 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

국토부는 현실화율의 목표치를 밝히고 있지 않다. 다만 공동주택 공시가격 현실화율이 68.1%인 점을 감안하면 공시지가 인상은 당분간 유지될 전망이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 8월 기준 서울의 평균 분양가는 3.3㎡당 2670만원으로 전년 대비 20% 가량 올랐다. 업계 관계자는 "강남구 공시지가 인상률과 분양가 상승률이 유사해 상한제 도입으로 인한 분양가 인상 억제 효과가 미미할 수 있다"고 지적했다.

개발이익을 반영하지 않는 상한제 규정과 달리 공시지가는 개발호재가 반영된다는 점도 상충된다. '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙' 개정안에 따르면 택지비 산정을 위한 감정평가 시 개발이익을 반영하지 못하도록 아예 명시했다. 여기에 택지비를 제대로 책정했는지 한국감정원의 검증도 받도록 했다. 개발이익을 뺀 순수 원가만 산출해 평가하라는 뜻이다.

반면 국토부는 최근 땅값이 크게 올랐거나 저평가된 토지를 중심으로 공시지가를 대폭 인상하며 개발이익을 반영했다. 국토부 관계자는 "토지는 개발사업 추진에 따른 가격 상승 영향이 크며 용도지역이나 지목 변경으로 가격이 급등하는 경우가 빈번하다"며 "경기침체 지역이라도 개별적인 개발호재, 입지조건에 따라 시세가 상승한 경우가 있어 이를 공시지가에 반영했다"고 설명했다. 

 

syu@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동