[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 집값을 잡기 위한 정부의 역대급 규제에도 내년 서울 아파트값은 크게 낮아지지 않을 것으로 보인다.

전문가들은 12·16 대책의 대출 규제를 피한 9억원 미만 아파트, 경기도 주요 지역과 지방 광역시에 자금이 몰리는 '풍선효과'가 이어질 것으로 예상한다. 특히 전셋값은 대출이 막히고 로또 분양을 잡으려는 수요로 계속 오를 것이란 관측이 많다.

31일 건설업계에 따르면 내년 서울 아파트값은 전반적으로 보합권을 유지하면서 시가 9억원 미만 주택은 '풍선효과'로 강세를 보일 것으로 전망된다.  

서울 시내 아파트 단지 전경. [사진=이형석 기자]

전문가들은 서울 아파트값이 내년에도 계속 오를 것으로 전망한다. 특히 주택담보대출비율(LTV) 40%가 유지되는 시가 9억원 미만 아파트가 시장 상승을 주도할 것으로 보인다. 정부는 지난 17일부터 15억원 초과 아파트는 대출 금지, 9억~15억원 아파트는 LTV를 20%로 낮췄다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "대출이 제한되면서 9억 미만 아파트가 주요 투자처로 주목된다"며 "신축 아파트면 수요가 더 몰리겠지만 서울 내 9억원 미만 신축이 드물기 때문에 구축 아파트라도 아파트값이 강세일 것"이라고 말했다.

특히 30~40대가 아파트 매수에 적극 나서는 추세도 9억원 미만 아파트값 상승에 힘을 더한다. 김 연구원은 "최근 30~40대가 아파트 매수에 적극적인데 일부를 제외하고는 모아놓은 자산이 크지 않은 데다 추가 대출 규제도 피하게 돼 9억원 미만 아파트에 수요가 몰릴 것"이라고 덧붙였다.

저금리로 인해 다른 대체 투자처가 없는 점, 추가 금리 인하 가능성, 토지보상 등 풍부한 유동자금도 서울 아파트값을 꺾기 어렵게 한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "연초에는 서울 아파트값 상승이 주춤할 수 있지만 그 이후에는 당분간 매맷값이 강보합일 것으로 보인다"며 "풍부한 유동자금, 저금리, 추가 금리인하 가능성과 함께 추가 대출 규제를 피한 9억원 이하 주택에 풍선효과가 나타날 수 있기 때문"이라고 말했다.

◆ 강남 재건축 단지 '버티기' vs 악재 겹쳐 하락 가능성

서울 강남권을 위주로 한 재건축 단지도 상승세는 꺾이겠지만 급락 가능성은 적다. 최근 재건축 단지는 분양가상한제 및 시가 15억원 초과 대출 금지, 재건축 초과이익환수제 합헌 결정, 초강력 세무조사 예고 등 악재가 겹치면서 매수세가 위축됐다.

함 랩장은 "강남 재건축 단지는 매수세가 제한되다 보니 일부 급매물이 나오고 있지만 대부분 매도호가를 유지하고 있다"며 "매도인 입장에서는 이자 부담이 크지 않다 보니 버틸 가능성이 커 전반적으로 강보합이 될 것"이라고 강조했다.

김 부연구위원도 "강남 재건축 단지는 상승세가 이어지지 않겠지만 반대로 급격하게 하락한다고 보기도 어렵다"며 "여력이 되는 매도인들은 눈치보기를 이어가며 버티겠고, 당장 팔아야 하는 일부만 호가를 내리면서 매도에 나설 것"이라고 전했다.

반면 강남권 재건축이 하락할 것으로 보는 시각도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남 재건축 단지는 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 시행 등 악재로 인해 하락할 가능성이 크다"며 "사업을 연기하거나 포기하는 단지가 나오면 아파트값이 내릴 것"이라고 말했다.

◆ 경기권 일부는 풍선효과...전셋값도 강세 계속 

비교적 규제가 적고 서울 접근성이 뛰어난 수도권 주요 지역에 수요가 몰리는 풍선효과는 계속될 전망이다. 지방은 일부 지역만 아파트값이 상승하겠고 전체적으로는 양극화가 심화될 것으로 예측된다.

함 랩장은 "경기도 과천·분당신도시·평촌신도시·용인·하남·광명 등 수도권 인기 지역은 아파트값이 계속 오를 것"이라며 "또 교통망 호재가 있는 지역에 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "내년 수도권에서는 경기도 수원 등 주요 지역, 지방에서는 광역시를 위주로 아파트값이 상승할 것"이라며 "지방 중소도시는 하락세를 이어가 전체적으로 양극화가 심화될 것"이라고 강조했다.

전셋값은 내년에도 계속 오를 것으로 보인다. 민간택지 분양가상한제로 인해 로또 분양을 잡으려는 수요와 함께 강도 높은 부동산 규제로 집값 하락을 우려한 매매 대기수요가 전세로 대거 이동할 공산이 커져서다. 특히 최근 대출이 막힌 강남권에서 시가 15억원 초과 아파트의 전셋값이 오름세를 이어가고 있다.

김 부연구위원은 "내년 3기 신도시가 공급되고 4월 분양가상한제 유예기간이 끝나면서 로또 분양을 받으려는 대기수요가 늘 것"이라며 "여기에 대출이 막히면서 자금 마련이 어렵게 되자 매수를 포기하고 전세로 눌러앉는 수요도 증가해 전셋값은 계속 상승할 것"이라고 내다봤다.

kimjiyu@newspim.com