코로나19 경기침체, 호텔·리테일 기초자산에 충격 줄수 있어
국내 중대형 리츠는 대기업 책임임차…배당컷 우려 크지 않아
"해외 소상공인 대출채권 위주 충격, 익스포저 있다면 주의"
[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = 국내 공모리츠의 주가가 작년 고점대비 30~40% 추락하면서 역설적으로 배당매력을 되찾았다. 시장 전문가들 사이에서는 지금이 리츠 투자의 적기라는 조언이 나온다.
그러나 투자자들은 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기침체가 리츠의 배당에 영향을 줄 것을 우려하고 있다. 특히 오피스보다는 호텔과 리테일을 기초자산으로 한 리츠에 우려의 시선을 보낸다.
전문가들은 대기업이 보증하는 리츠에는 과도한 우려를 할 필요는 없지만, 사모리츠 가운데서 코로나19 발 충격을 받을 수 있는 해외 소상공인 대출채권에 익스포저가 있는 상품은 주의할 필요가 있다고 조언한다.
◆ 주가 하락에 6%대 배당매력 되찾은 리츠
20일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 유가증권시장에 상장된 7개의 공모리츠 중 △롯데리츠 △이리츠코크렙 △모두투어리츠 △케이탑리츠 △에이리츠는 이달 주주총회를 개최하고 현금배당을 승인한다. △신한알파리츠는 12월 결산법인이 아니라 3월에 정기주총을 개최하지 않으며 지난해 12월 상장된 △NH프라임리츠는 아직 배당이 이뤄지지 않는다.
이리츠코크렙이 지난 19일 주총에서 결의한 배당금은 175원으로, 지난해 12월 말(주주명부 폐쇄일 2거래일 전부터 과거 1주일간) 주가를 기준으로 한 시가배당수익률은 2.6%다.
작년 10월 30일 상장한 롯데리츠는 영업 2개월분 배당금으로 주당 96원(시가배당률 1.5%)을 배당하기로 했다.
신한알파리츠가 지난해 12월 주총에서 결의한 최근 반기배당금은 140원, 137원으로 배당수익률은 각각 1.8%, 2.3%였다.
배당수익률은 주가 대비 배당금의 비율을 말한다. 리츠는 주주에게 해마다 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하게 돼있으므로, 같은 금액이 배당된다면 주가가 올라갈수록 배당수익률이 떨어진다. 지난해는 공모리츠 열풍으로 중대형리츠의 주가가 공모가 대비 40~60% 치솟은 반면 배당수익률은 약속했던 6~7% 수준의 절반에 미치지 못했다.
올해는 주가 하락으로 리츠가 본연의 배당매력을 되찾을 전망이다. 업계 전망에 따르면 이리츠코크렙과 롯데리츠의 올해 예상 배당수익률은 각각 6.4%, 6.0%다.
판교·용산 오피스 등 신뢰도가 상대적으로 높은 기초자산을 담은 신한알파리츠의 올해 예상 배당수익률은 4.5%다.
라진성 키움증권 연구원은 "기준금리가 0.75%인 상황에서 인컴자산의 배당수익률 6%는 비이성적 구간이다. 주가 상승에 따른 초과 수익까지 기대해 볼 수 있다"며 "배당수익률 6% 구간은 오래가지 않을 것으로 전망돼 현재 국내 상장 리츠는 투자하기 딱 좋은 시기"라고 평가했다.
◆ 코로나19發 해외 리츠 흔들…국내 괜찮을까
시장에서는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 경기침체가 우려되는 상황 속에 호텔과 리테일 등 경기침체의 영향을 직격으로 받는 자산군의 임대수익이 타격받을 것을 우려하고 있다.
특히 일본과 유럽 등 해외 리츠에 대해 관광객 감소로 인한 임대수익 훼손 예상이 나오며 국내 상장 리츠의 주가도 흔들리고 있다. 코로나19 확산에 따른 리츠 피해는 기초자산에 따라 호텔, 리테일, 산업용, 오피스, 주거용 순으로 클 것으로 예상된다.
김형근 NH투자증권 연구원은 "일본에서는 관광객 급감의 영향을 받는 호텔과 리테일 부동산의 임대수익이 악화될 전망"이며 "유럽 리츠 역시 전반적인 실적이 급감할 가능성이 높다"고 내다봤다.
다만 이리츠코크렙과 롯데리츠 등 국내 중대형 리테일 리츠들은 대기업이 보증하는 책임임차 형식을 취하고 있어 배당금이 깎일 우려가 크지 않다는게 전문가들의 시각이다.
윤정한 미래에셋대우 연구원은 "이리츠코크렙과 롯데리츠는 이랜드그룹과 롯데 등 대기업이 책임임차를 하고 있다"며 "때문에 리테일 자산이기 때문에 위험성이 크다는 색안경을 낄 필요는 없다"고 말했다.
이리츠코크랩은 NC백화점(야탑)과 뉴코아아울렛(일산·평촌), 2001아울렛(중계·분당)을 기초자산으로 한다. 롯데리츠는 롯데마트(의왕·장유·서청주·율하), 롯데아울렛(청주·율하), 롯데백화점(창원·강남·광주·구리)을 편입하고 있다.
라진성 연구원은 "롯데리츠는 롯데쇼핑 부실자산 구조조정과 코로나19 사태로 리테일 점포 위기감이 반영되며 주가가 하락했으나, 장기적으로는 롯데쇼핑 구조조정이 롯데리츠에게 오히려 건전성 제고로 긍정적인 요인이 될 수 있다"고 말했다.
라 연구원은 "이리츠코크렙 역시 리테일 리츠로 업황 우려가 반영되고 있는데, 최악의 경우 임대료 지불능력이 없다면 주상복합, 오피스텔 등으로 개발해도 된다"며 "기초자산 5개 모두 중심상업지역과 일반상업지역에 위치해있기 때문"이라고 덧붙였다.
◆ 결국 기초자산 옥석가리기가 중요
다만 나머지 중소형 리츠에 대해서는 업계에서 올해 예상 배당수익률을 전망하지 않았다. 중소형 리츠는 작년 주가가 치솟았던 중대형리츠에 비해 상대적으로 높은 배당수익률을 기록하기도 해 옥석가리기가 필요하다.
모두투어리츠는 지난 17일 주총을 개최하고 168원(시가배당률 5.96%)의 배당금을 확정했다. 케이탑리츠는 이날(20일) 주총을 개최하고 25원(시가배당률 2.5%)의 배당금을 결의한다. 에이리츠는 작년 배당금이 318원(시가배당률 5.5%)이었으나 올해 배당금은 확정 공시되지 않았다.
모두투어리츠는 스타즈호텔 4곳과 해동본타워, 홈플러스 신선물류센터를 기초자산으로 한다. 케이탑리츠는 김포빌딩, 쥬디스태화, 에이제이빌딩, 미원빌딩, 화정빌딩, 완정빌딩 등을 기초자산으로 한다. 에이리츠는 개발형 리츠로 e편한세상 문래, 왕십리 KCC스위첸, 영등포구 당산동, 영등포동 일대 필지 등을 기초자산으로 한다.
전문가들은 국내 상장리츠에 '배당컷(배당금을 주지 않는 것)' 우려는 크지 않다고 보면서도, 사모리츠 중에서는 기초자산을 잘 따져봐야 한다고 조언했다. 특히 코로나19로 인한 충격을 받는 해외 소상공인 대출채권에 익스포저가 있는 사모리츠는 위험할 수 있다고 지적했다.
윤정한 연구원은 "유럽과 미국 리츠에서 리테일 리츠의 수익률이 나빠지는 것은 소상공인 위주로 된 상품이 파산 등 우려가 있기 때문"이라며 "미국 소상공인 대출채권의 경우 환매가 많이 일어나고 있어, 국내 사모리츠 중 여기에 익스포저가 있으면 위험할 수 있다"고 조언했다.
goeun@newspim.com
