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정성인 벤처캐피탈협회장 "코스닥시장 홀로서야 '대박' 벤처투자 나온다"

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정책금융 벤처투자 마중물 역할 성공...민간자금이 향후 주도
인공지능(AI) 가상현실(VR) 증강현실(AR) 보안S/W 등 유망

[편집자] 정성인 벤처캐피탈협회 회장은 벤처투자가 활성화 되기 위해서는 코스피·코스닥 시장을 분리해야 한다고 제언했다. 코스닥 시장은 '성장가능성'에 투자하는 것인데도 불구하고 코스피 시장의 대기업들과 겨루다보니, 주가가 등락하게 되는 것. 정 회장은 '꿈을 먹고 사는' 코스닥 기업에 투자하는 사람들의 마음을 포섭하기 힘들게 만든다고 지적했다. 지난 5월 중순 발간된 <월간 ANDA>에서는 한국 벤처캐피탈 생태계를 움직이기 위해 노력하는 정 회장의 비전과 고민을 담았다.

[서울=뉴스핌] 박영암 기자 이서영 기자 = "네이버·카카오 등 기술혁신기업들이 주도하는 인수합병(M&A)은 앞으로 더욱 활발해질 것이다. 그렇게 되면 벤처투자자도 M&A를 안정적인 자금회수 수단으로 활용할 수 있다. 하지만 당장은 코스닥시장의 개편이 더 시급하다. 현재처럼 한국거래소 한 집에서 형(코스피) 동생(코스닥)처럼 지내면 벤처캐피탈의 자금회수를 도와주기 힘들다. 완전 분리는 아니더라도 사람과 예산 전략을 코스피시장과 독립적으로 운영해야 한다."

정성인 벤처캐피탈협회 회장은 벤처투자자들이 안정적으로 자금을 회수하고 새로운 기술혁신기업에 재투자하려면 코스닥시장의 독립 운영이 시급하다고 강조했다. 실적 중심의 코스피시장 잣대를 성장성을 중시하는 코스닥시장에 적응하고 있어 두 시장을 독립 운영하는 것이 벤처생태계 발전에 도움된다는 입장이다. 특히 미국과 달리 M&A를 통한 벤처투자자금 회수율이 5%에 불과하기 때문에 코스닥시장 정상화가 시급하다고 강조한다.

정 회장은 차등의결권 도입에 대해서는 신중한 입장을 보였다. 비상장기업에 도입하는 것은 크게 괘념치 않는다. 다만 상장 후에도 차등의결권을 그대로 유지할 경우 심각한 '코리아 디스카운트'를 초래할 수 있다고 우려한다. 의결권이 없는 우선주가 보통주보다 낮은 가격으로 거래되는 것처럼 차등의결권을 부여하면 주가 하락은 불가피하다. 특히 외국인들 입장에서는 한국 주식 보유 매력이 떨어져 대량 투매를 야기할 수 있다고 내다봤다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 정성인 벤처캐피탈협회장. 2020.05.06 dlsgur9757@newspim.com

◆ "올해 모태펀드 1조1000억원 출자...벤처 신규투자 증가세 지속"

- 올해 1분기 신규 벤처투자액이 4.2% 감소했다. 벤처투자 성장세에 이상 신호가 온 것인가.
▲ 코로나19 영향이 컸다. 사회적 거리두기 등으로 벤처기업들과 투자 미팅이 현저히 줄어들었다. 지난해 1분기 투자가 늘어난 기저효과도 작용했다. 지난 2017년 8300억원 규모의 모태펀드 추가경정예산 편성으로 지난해 1분기 투자액이 급증했다. 2018년 1분기보다 16.5% 증가했다. 올해 2분기도 전년 동기 대비 감소가 예상된다.
그렇다고 국내 벤처투자 열기가 꺾인 것은 아니다. 증가세는 계속된다. 무엇보다 정부의 벤처투자 의지가 워낙 확고하다. 올해 모태펀드 출자액은 지난해(4920억원)보다 2배 많은 1조1000억원에 달한다. 모태펀드와 성장금융, 산업은행 등 정책금융과 민간자본까지 더해진 올해 벤처펀드설정액은 4조6000억원이다. 지난해(4조1100억원)보다 5000억원가량 많다. 신규 설정된 벤처펀드에서 본격적으로 투자할 경우 신규 벤처투자는 계속 늘어날 수밖에 없다.
여기다 패스트클로징 도입과 손실 우선충당 등 각종 인센티브로 벤처펀드의 조기 집행을 유도하고 있다. 벤처투자촉진법 제정으로 민간 부문의 벤처 신규투자 여건이 개선된 것도 긍정적으로 작용할 것이다.

- 대표이사로 재직 중인 프리미어파트너스가 민간자금을 받아 설정한 벤처펀드에서 투자해 성공한 벤처기업들을 소개해 달라.
▲ 2018년 2월 코스닥시장에 테슬라 상장(적자기업 특례상장)한 카페24를 들 수 있다. 한때 카페24의 2대주주일 정도로 투자를 많이 했다. 장병규 4차산업혁명위원장의 블루홀에도 투자했다. 이 밖에도 코스닥 상장업체인 뷰웍스, 루멘스 등에 회사 설립 초기부터 투자했다.
이들 벤처기업에서 양호한 성과를 올렸다. 좋은 기업을 발굴한 경영진과 투자심사역의 안목이 탁월했다. 여기다 자금을 맡긴 연기금, 공제회, 은행 등 민간투자가들의 장기투자도 크게 작용했다. 회사 설립 초기에는 기관투자자들이 5년 정도 맡겼는데 지금은 최소 7년 정도 출자한다. 벤처기업이 새로운 기술을 개발해서 자금수요가 발생하면 만기를 연장해 주고 있다. 스타트업의 성장과 궤를 같이하는 벤처펀드 성격에 맞게 투자기간을 늘리고 있다. 이것이 좋은 수익률을 올리는 데 많은 도움을 준다.

- 벤처투자를 주도하는 모태펀드 등 정책금융보다 민간자금이 더 많이 유입돼야 벤처투자 생태계가 건전해진다는 지적도 나온다.
▲ 모태펀드와 성장금융 등 공공자금보다 민간자금이 더 많아야 한다는 것은 당연한 얘기다. 2017년 모태펀드 추경 편성 등 정책금융의 마중물 역할은 성공했다고 본다. 벤처투자액이 늘었다. 여기다 국내 벤처캐피탈업계가 민간 주도로 바뀌고 있다.
지난해 신규 설정된 벤처펀드 4조1100억원 중 모태펀드와 성장금융 등 정책금융은 1조3690억원으로 33.3%를 차지했다. 은행, 증권사를 포함해 국민연금, 공제회, 일반법인, 개인 등 민간출자액은 2조7410억원으로 66.7%였다. 2018년 65.4%에 비해 1.3%포인트 늘어났다. 2015년(57.5%)에 비해서는 9.2%포인트 증가한 셈이다. 설정액 기준으로는 2015년에 비해 1조2355억원 늘어났다.
앞으로 정부는 정책금융의 사이즈를 키우기보다는 민간자금이 출자할 수 있는 여건 조성에 힘써야 한다. 투자자 교육이나 벤처캐피탈업계의 정보화 지원 및 개인투자자 세제 혜택 그리고 벤처투자자금의 안정적인 회수를 위한 자본시장 개편 등에 좀 더 집중했으면 한다.

- 벤처투자가 늘면서 원금 보장 등 부당행위도 증가하고 있다. 중소벤처기업부도 지난 3월 벤처투자 부당행위 신고센터를 설치했다. 협회 차원의 대책은 무엇인가.
▲ 협회 차원에서도 오래전부터 부당투자 신고센터를 운영하고 있다. 경영진을 대상으로 윤리교육을 권하고 있다. 사실 벤처캐피탈은 전문가 시장이기 때문에 자기책임 원칙이 강하다. 계약서에 출자조건을 상세히 담고 있어 적어도 부당행위를 공식적으로 요구할 여지는 없다. 만약 원금 보장 등 이면계약서를 요구하다 알려지면 시장에서 곧바로 퇴출된다. 비윤리적이고 불법적인 벤처캐피탈에 자금을 출자할 기관은 없다. 금융당국의 제재보다 시장의 평판이 더 무서운 곳이 벤처캐피탈업계다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 정성인 벤처캐피탈협회장. 2020.05.06 dlsgur9757@newspim.com

◆ "네이버·카카오 등 기술혁신형 기업 많아질수록 M&A 통한 엑시트 활발해져"

- 시중의 풍부한 유동성이 벤처캐피탈업계로 유입되기 위해서는 현재의 자금회수(엑시트) 여건이 개선돼야 한다. 5%에 불과한 M&A를 통한 자금회수 여건을 개선해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
▲엑시트는 또 다른 창업기업에 투자할 발판을 제공해 벤처생태계를 선순환시키는 중요한 기능이다. 현재 미국은 거의 대부분 M&A를 통해 자금을 회수하고 있다. 그러나 자세히 살펴보면 미국도 M&A에 적극적인 기업들은 주로 혁신기술로 성장한 업체들이다. 대부분 정보통신기술(ICT)이나 통신, 의료, 바이오 등 외부 기술에 개방적인 기업들이다. 미국도 라이선스 기반의 전통산업에서는 인수합병이 활발하지 않다. 다만 미국은 새로운 벤처기업들이 한국보다 많이 자리 잡았기 때문에 M&A가 활발해 보이는 것이다.
사실 한국의 경우도 현재 네이버나 카카오같이 기술혁신형 스타트업에서 성장한 대기업들은 M&A를 굉장히 많이 하고 있다. 게임업계도 크고 작은 인수합병을 많이 진행한다. 이렇듯 새로운 혁신 아이템으로 성장한 기업은 외부 기술에도 매우 유연하다. 다만 미국처럼 법률적·제도적 진입장벽이 높은 기업들은 M&A에 소극적이다. 결국 네이버와 카카오 같은 기술혁신형 벤처기업들이 더 많이 성장하면 M&A를 통한 벤처투자업계의 엑시트도 많아질 것이다.

- 현재 벤처투자자의 주된 엑시트 창구인 코스닥시장 개선을 요구하는 목소리가 커지고 있다.
▲ 벤처기업이 제값을 받고 기업을 공개해야 벤처캐피탈도 수익률이 좋아진다. 성과가 좋아야 기관투자자들한테 다시 출자받는다. 이런 측면에서 본다면 현재 한국거래소 한 지붕 아래에 있는 코스피시장과 코스닥시장을 완전 분리는 아니더라도 최소한 독립적으로 운영해야 한다. 인력, 예산, 전략 등을 코스피시장과 분리해서 운영해야 한다. 벤처캐피탈 등에서 미래 가능성을 보고 투자한 기업들이 쉽게 상장하고 당초 기대를 충족하지 못하면 쉽게 퇴출하는 구조로 가야 한다.
현재처럼 형(코스피) 동생(코스닥) 같은 구조로는 벤처생태계 발전에 획기적으로 기여하기 힘들다. 네이버, 카카오, 셀트리온처럼 미래 성장성을 내세우며 코스닥시장에 진입한 기업들의 코스피시장 이전은 앞으로도 계속될 것이다.
코스피시장은 실적, 코스닥시장은 미래 성장성 중심으로 운영돼야 한다. 그래야 벤처기업들이 제값을 받고 기업공개에 나설 수 있다. 이는 벤처투자업계의 투자수익률 향상으로 연결될 수 있다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 정성인 벤처캐피탈협회장. 2020.05.06 dlsgur9757@newspim.com

◆ "벤처투자자도 벤처기업과 대등한 관계...민간주도 벤처투자 기반 마련"

- 8월부터 시행되는 벤처투자촉진법(벤처투자법)에 대한 벤처투자업계의 기대가 크다. 벤처캐피탈업계에 어떤 긍정적인 변화를 기대할 수 있나.
▲ 한마디로 벤처투자자가 적어도 정책적인 측면에서는 벤처기업과 대등한 대우를 받게 됐다. 이전에는 벤처투자자보다는 일자리와 미래 기술을 만들어 내는 벤처기업에 정책의 무게가 실려 있었다.
일례로 올해 벤처투자법이 제정되기 전에는 벤처 관련법은 '벤처특별법'과 '창업지원법'만 있었다. 두 법 모두 창업 활성화나 벤처기업의 제도적 지원이 목적이었다. 하지만 벤처투자법이 제정됨으로써 벤처투자의 전문성을 인정받게 됐다.

- 벤처투자법에서 조건부 지분인수계약제(SAFE)를 새로 도입했다. SAFE 도입에 따른 긍정적인 효과를 설명해 달라.
▲ 액셀러레이터 인큐베이터처럼 벤처기업 설립 초창기 투자할 경우 적정 기업가치를 산출하기 힘들다. 획기적인 신기술이나 특허권을 갖고 있어도 사업화 성공을 장담하기 어려워 생존을 전제로 한 적정 가치를 평가할 수 없다.
이 같은 이유로 어느 정도 자리를 잡은 벤처기업들은 "비싸게 출자받았다"며 불만을 제기하기도 한다. SAFE가 도입될 경우 초기 투자자들은 후속 투자자인 벤처캐피탈의 가치평가를 참고해서 지분율을 산정할 수 있다. 이로 인해 벤처기업과 불필요한 갈등을 줄일 수 있을 것으로 본다.

- 기술보증기금이 평가 데이터와 인공지능(AI)을 응용한 기업평가 시스템을 은행과 벤처캐피탈업계에 개방하겠다고 밝혔다. 벤처투자에 실질적인 도움이 되나.
▲ 활용할 여지가 많다고 본다. 이를테면 기술평가라는 게 어떤 면에서 보면 굉장히 정성적인 것인데 이를 정량화할 수 있다면 도움이 될 수 있다. 물론 그렇다고 기술평가에서 10점 기업이 5점 기업보다 사업화 성공 확률이 높다는 것을 의미하지는 않는다. 그런 만큼 활용에 한계는 있다.

- 오는 11월 서울에서 스타트업의 글로벌 축제인 '컴업 2020' 행사가 열린다. 벤처캐피탈협회에선 어떻게 준비하고 있나.
▲ 지난해에 이어 올해도 당연히 참석한다. 협회에서는 지방 벤처기업을 국내외 벤처캐피탈에 연결하는 투자설명회를 준비하고 있다. 소규모 벤처캐피탈업체가 지방 스타트업을 만나기는 쉽지 않다. 그 반대도 마찬가지다. 양쪽의 요구를 충족하면서 투자설명회를 준비 중인 다른 참여기관들과 차별화를 꾀할 수 있다.

- 코로나19로 온라인·언택트(비대면) 경제가 부상하고 있다. 벤처투자자 입장에서 포스트 코로나 시대 유망한 업종은.
▲사람들이 이제 비대면 경제에 급격하게 익숙해졌다. 실제로도 음식, 잡화 등은 온라인과 모바일 매출이 많이 늘었다. 언택트 라이프에 필요한 인공지능(AI), 가상현실(VR), 증강현실(AR) 등 인프라와 함께 보안 등 소프트웨어 시장도 함께 성장할 것이다. 또 해당 플랫폼들을 시현하는 데 필요한 메모리 반도체 시장도 역시 성장할 수밖에 없다.
외환 위기(IMF)를 거치면서 느꼈지만 경기가 한 번에 확 나빠졌다가 회복할 때 모든 산업이 균등하게 활기를 되찾는 게 아니라, 어느 특정 새로운 산업이 눈에 띄게 성장한다. 코로나19 이후 경제는 현재 활성화되고 있는 업종들이 주도할 것으로 본다.

◆정성인 벤처캐피탈협회 회장

지난해 2월부터 제13대 벤처캐피탈협회장을 맡고 있는 정 회장은 충남 당진 출신으로 제물포고와 서울대 경제학과를 졸업했다. 1981년 한국기술개발주식회사(지금의 KTB네트워크)의 공채 1기로 벤처캐피탈 업계에 발을 들였다. 2005년 프리미어파트너스를 설립해 유한회사형 벤처캐피탈 중 가장 많은 3435억원의 자산을 운용하고 있다. 협회장 임기는 내년 2월까지다.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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