변창흠 LH 사장 현실인식 도마…국감 ′10년공공임대·부채·하자′ 공방 예고

10년 공공임대 논란에 무대응, 부채 부실화 논란 등 추궁
변 사장 "현정부 부동산정책 잘하고 있다'...여당, 현실인식 지적

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 한국토지주택공사(LH)의 국정감사가 다가오자 10년 공공임대아파트 분양전환과 아파트 하자, 3기신도시 조성 계획 등 다양한 부동산 관련 이슈가 다시금 부각될 것으로 보인다.

특히 LH는 국내 주거복지에 앞장서고 있다는 점에서 주택시장 불안정, 임대주택 부족 등의 실태 점검이 이뤄질 전망이다. 현 정부의 부동산 정책에 대해 "잘하고 있다"는 변창흠 LH 사장의 현실 인식에 대한 감각도 도마 위에 오를 공산이 크다.

◆ 부채 공룡·10년 공공임대 해결책 등 집중 질의

7일 국회 등에 따르면 국토교통위는 오는 8일 국회에서 LH를 대상으로 운영 실태, 비리 의혹 등을 묻는 국정감사를 진행한다.

매년 문제로 지적된 막대한 기업 '부채'가 이번에도 점검 대상 1순위로 꼽힌다. LH는 작년 기준 부채가 127조원에 달한다. 부채 규모가 2014년 137조8808억원, 2015년 134조1885억원, 2016년 133조3468억원과 비교해 소폭 감소했지만 여전히 '부채 공룡'이라는 오명을 벗지 못했다. 공기업 전체 부채(388조원)에서 차지하는 비중이 38% 수준이다.

작년 내부 감사에서도 부채를 줄여야 한다는 의견이 나왔다. 사업성 분석을 할 때 부채감축을 면밀히 분석하지 않고 자체사업과 민감참여 방식의 단순 이익만을 비교해 타당성을 검증했다는 것이다. 또 사업성 분석 시 분양률, 분양가격, 회수율 등 사업성에 영향을 미치는 주요 변수에 대한 합리적 추정 없이 분양률과 회수율을 100%로 가정해 사업을 진행했다.

문제는 앞으로 부채가 더 늘어날 것이란 것이다. 정부가 추진하는 주거복지로드맵과 수도권 공공주택 공급확대 등으로 2021년 159조원, 2022년 163조원, 2023년에는 170조원대로 늘어날 것으로 전망됐다. 부채를 줄이기 위해서는 경영 효율성 제고 및 보유자산 매각, 비용 통제 등에 집중해야 한다는 지적이다.

10년 공공임대아파트 분양전환 논란도 중요하게 다뤄진다. 10년 공공임대주택은 입주민이 월세를 내면서 살다가 입주 10년 뒤 우선분양권을 받는 제도다. 입주민은 분양전환가격 만큼 돈을 내면 살던 집을 분양받을 수 있다. 계약할 때 분양전환가격을 입주계약 체결시점에서 10년 뒤 감정평가법인 2곳에서 내놓은 감정평가액의 산술평균액으로 산정하기로 했다.

하지만 아파트 가격이 크게 올라 입주민들은 기존 계약대로 분양전환가격을 산정하면 대부분이 우선분양권을 포기해야 한다며 분양전환가격 산정방식을 바꿔달라고 요구하고 있다. 이에 시행사인 LH는 법적 근거가 없어 계약 조건을 변경할 수 없다는 입장을 고수하고 있다. 이렇다 보니 판교를 중심으로 한 공공임대를 계약한 주민들이 소송전을 벌이는 상황이다.

이 논란에는 김은혜 국회의원(국민의힘, 경기 성남시분당구갑)이 가장 적극적인 모습이다. 지난 7월 대표 발의한 '공공주택 특별법 일부개정법률안'은 10년 공공임대아파트 분양전환가를 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 정해 임차인과 사업자가 이익과 손해를 균등하게 배분하겠다는 내용을 골자로 담았다. 김 의원은 "LH가 10년 공공임대아파트 논란의 문제 해결을 위해 적극적으로 나서야 한다"며 "개발 이익을 임차인과 일정부분 나누는 게 합리적"이라는 의견을 냈다. 이번 국정감사에서 이 부분을 집중적으로 추궁할 방침이다.

3기신도시 내 기반시설의 조성 시기도 공방 대상이다. 국토부와 LH는 3기신도시 첫 입주가 시작하는 2025년까지는 주요 교통시설을 개통시키겠다는 계획이다. 하지만 예비타당성 조사, 실사계획, 착공 등의 절차를 고려할 때 현실적으로 입주 시점에 맞추기 어렵다는 게 중론이다. 1·2기 신도시를 상황을 보더라도 애초 계획보다 길게는 5년 이상 지체된 교통시설이 상당수다. 이에 보다 구체적인 3기신도시도 교통망 계획을 요구할 공산이 크다.

이외에도 최근 3년간 2만4000건에 달하는 아파트 하자 민원, 건설현장 안전을 강화하면서도 한해 300건이 넘는 재해현황 등이 집중적으로 질의된다.

◆ 집값 상승액, 역대정부 최고...변 사장 "부동산대책 잘 펴고 있다" 논란

현 정부 부동산 대책에 대한 변창흠 사장의 소신 평가도 관심사다.

변 사장은 그동안 문재인 정부가 부동산 정책을 잘 펴고 있다고 평가했다. 변 사장은 지난 8월 국토위 업무보고에서 "이명박, 박근혜, 문재인 정부 주택정책을 비교하면 이 정부가 가장 낫다"며 "성적으로 보면 중상 정도는 된다"고 말했다.

공기업 사장으로 정부를 지지하는 태도가 이해되는 부분이지만 문 정부 들어 집값이 폭등한 부분은 정책 효과에 대해 고심해야 한다는 시각이 많다.

경제정의실천시민연합에 따르면 정권별 서울 아파트값 상승액에서 문재인 정부 출범 후 3년간 8억4000만원에서 12억9000만원으로 4억5000만원(53%) 올랐다. 상승액으로 역대 정권 중 최고치다. 주택가격 많이 올랐던 노무현 정부(2003∼2008년) 시절에도 3억7000만원 상승에 그쳤다. 이 기간 민간 기관인 KB부동산과 부동산114도 서울 아파트값이 50% 안팎 상승했다는 통계를 내놨다.

국토위 소속 야당 국회의원은 "신도시 개발과 주택 공급을 실질적으로 총괄하는 LH가 주거 안정화에 미치는 영향이 매우 크다"며 "이번 국정감사에서 변 사장의 주택정책 현실감을 파악할 수 있는 내용도 질의할 계획"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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고려아연 83만원...청약 어디에 [서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 적대적 M&A(인수합병)는 기본적으로 '공격자'에게 불리한 게임이다. 경영권을 뺏길 위기에 처한 '방어자'는 총력전이다. 물불 가릴 게 없다. 반면 공격자는 계산기를 계속 두드린다. 수익성을 수시로 체크하며 게임을 진행한다. 공격자 입장에서 볼 때 돈을 벌지 못하는 M&A는 의미가 없다. ◆ 적대적 M&A는 기본적으로 방어자에 유리 방어자 '고려아연' 경영진과 공격자 '영풍∙MBK파트너스'의 싸움은 초기에 공격자에게 유리하게 흘러갔다. 기습공격을 당한 방어자는 자금력 부족으로 사면초가였다. 특히 회심의 자사주 매입 전략이 공격자의 가처분 신청으로 무산될 상황에 처하면서 엄청난 위기에 빠졌다. 하지만 법원이 공격자의 자사주 매입 가처분 신청을 기각하면서 대반격의 실마리를 찾았다. 또 베인캐피털 등 경영권 방어에 자금을 대 줄 백기사를 구하는 데도 성공했다. 법원 판결 이후 고려아연 최윤범 회장은 공개매수가격을 MBK파트너스의 75만원보다 무려 8만원이나 높은 83만원으로 상향했다. 또 단 1주라도 매수하겠다는 파격적인 조건을 공시했다. 이 2개의 강력한 승부수로 수세에 몰렸던 게임의 흐름이 변했다. 고려아연 자사주 매수수량은 최대 18%에 달한다. 이 공개매수 대금으로 '고려아연'이 2조6634억원, '트로이카 드라이브 인베스트먼트(베인 캐피털)'가 4259억원을 준비했다. 합치면 3조893억원이다. 이에 기세 등등했던 공격자 '영풍∙MBK파트너스'는 고민에 빠진 모양새다. 이는 공격자인 MBK의 목표가 통상적인 감사 선임 싸움을 통한 주가부양 수준을 뛰어 넘어 훨씬 난이도가 높은 경영권 확보를 목표로 했기 때문에 불가피한 일이다. 글로벌 탑 수준의 사모펀드인 MBK파트너스의 자금력을 의심하는 시장관계자는 없다. 자금은 충분히 넉넉하다. 하지만 물불 가리지 않고 경영권을 방어해야 하는 고려아연 경영진과 MBK파트너스와의 입장은 하늘과 땅 차이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 최윤범 고려아연 회장이 2일 오후 서울 용산구 그랜드 하얏트 서울에서 열린 고려아연 기자회견에서 발언하고 있다. 2024.10.02 mironj19@newspim.com ◆ 외국 국적의 적대적 M&A…한국서는 거부감 강해 MBK가 적대적 M&A를 시도한 이유는 결국 돈을 벌기 위해서다. 이 과정에서 여론형성을 위해 기존 경영진의 부도덕성 등을 부각하지만 본질은 변하지 않는다. 그런데 횡령 수준의 범죄가 아니면 한국에서 경영진의 경영능력은 큰 문제가 안 된다. 또 경영능력에 대한 평가는 관점과 목적에 따라 주관적일 수밖에 없다. 물론 금융선진국인 미국에서는 사모펀드가 돈을 벌기 위해 적대적 M&A를 시도하는 건 일상적이고 자연스러운 일이다. 하지만 이곳은 한국이다. 한국의 유교문화는 개인주의가 강한 다른 나라 사람들을 종종 당황스럽게 한다. 한국만의 이해할 수 없는 애국주의는 적대적 M&A 공격자들에게는 상당한 장벽이다. 일례로 21년 전인 2003년에 적대적 M&A 세력인 소버린이 SK를 공격한 적이 있었다. 이 당시 SK의 최대지분율은 14% 내외로 공격자인 소버린 지분율 14.99% 보다도 낮았다. 하지만 2004년과 2005년 2번의 정기주주총회에서 소버린은 SK 경영권을 확보하기 위해 의결권 대결을 했으나 경영권 장악에 실패했다. 놀랍게도 소버린은 단 1명의 이사도 이사회에 진출시키지 못했다. SK가 완승한 이유는 소액주주들이 애국심 때문에 SK에 표를 밀어준 영향이 컸다. 또 SK는 경영권 방어를 위해 백기사, 우호세력에 자사주 매각, 우호지분 확보, 소액주주 의결권 등 가능한 모든 수단을 총동원해 힘겹게 경영권을 지켰다. 그 때보다 세월이 많이 지나긴 했지만 이런 한국의 특수한 애국주의는 여전히 유효하다. 특히 고려아연 주식 유통물량 중 상당수는 한국 기관투자자들이 보유하고 있다. 기관투자자 입장에서 적대적M&A에 협력했다는 꼬리표를 다는 건 한국 특유의 정서상 앞으로의 금융 비즈니스에 유리하지 않다. 이 점은 고려아연 경영진에게 유리한 정황이다. 반면 MBK파트너스가 고려아연을 궁극적으로 중국에 매각할 수도 있다는 관측은 한국 언론과 여론에 불리한 정황이다. 산업통상자원부가 10월 4일인 오늘 산업기술보호전문위원회를 개최해 고려아연이 자사 보유 기술에 대해 신청한 국가첨단전략기술과 국가핵심기술 판정 신청 등의 안건 심의에 나서는 것도 MBK파트너스에는 부담이다. 해당 기술이 국가핵심기술이라고 판정될 경우에도 MBK파트너스의 M&A와 관련된 행정적 영향력은 낮다. 하지만 만약 MBK파트너스가 고려아연 인수에 성공한 이후에는 해외 매각 진행 시 한국 정부가 이를 법적으로 따져 볼 권리가 생겨 일종의 제약사항이 발생한다. 이는 MBK파트너스의 출구전략에 악영향을 미칠 수 있다. MBK파트너스도 4일 오후에 공개매수가격을 고려아연과 동일하게 83만원으로 상향하고 최소매수수량을 삭제하기로 결정했다. 이에 따라 공개매수 기간도 10일 늘어난 10월 14일로 변경됐다. 83만원 이상으로 공개매수하면 손해를 볼 가능성도 충분하다. 반드시 이익을 내야 하는 사모펀드의 속성상 어려움이 있다. 또 최소 매수주식수 144만주로 정한 공시를 삭제해 단 1주가 신청되더라도 매수하는 방침을 세운 것도 MBK파트너스에는 부담이다. 원래 최소 매수주식수를 정한 이유 자체가 MBK파트너스가 경영권 확보에 실패할 경우 아예 전체 주식 매수를 포기해 손실을 최소화하려는 보험 전략이다. 그런데 최소 매수주식수 조항을 삭제해 버리면 경영권을 가져오지 못하더라도 프리미엄을 지급하는 꼴이다. 따라서 MBK파트너스는 경영권 확보에 실패할 경우 상당한 손실을 볼 수도 있는 '배수의 진'을 친 셈이다. ◆ 고려아연 투자자 행복한 나날들…세금은 주의해야 치열한 경영권 다툼으로 촉각이 곤두선 고려아연 경영진과 MBK파트너스 경영진과 달리 고려아연 투자자들은 지금 행복한 비명이다. 경영권 분쟁 전 50만원 수준에 머물렀던 고려아연 주가는 현재 MBK의 공개매수가격인 75만원을 돌파했다. 또 거래량도 활발한 상태다. 투자자들 입장에서는 고려아연 경영진과 MBK파트너스와의 경영권 분쟁이 감사할 따름이다. 하지만 투자자들도 주의할 사항이 있다. 일단 고려아연 유통주식의 상당 부분을 소유 중인 기관투자자 입장에서는 고민이 많다. MBK의 공개매수 요청은 안정적이다. 또 공개 매수 가격도 83만원으로 인상돼 고려아연과 동일한 조건이다. 하지만 기관투자자들이 MBK의 요청에 응할지는 확신하기 어렵다. 일단 기관투자자는 어느쪽 공개매수에 응할지 행복한 고민이다. 그런데 가격 외에도 눈에 보이지 않는 변수가 있다. 기관투자자 입장에서는 향후 비즈니스와 관련된 고려아연과의 관계 유지 등이 걸림돌이다. 반면 고려아연 자사주 매입에 2차 가처분이 신청돼 있는 건 미래의 불확실성을 높이는 부정적인 요인이다. 반면 대부분의 개인투자자는 고려아연과 직접적인 관계가 없다. 따라서 어디가 더 높은 공개매수가격을 제시하느냐가 의사결정에 상당한 영향을 미치는 구조다. 그런데 주의할 사항이 있다. 바로 세금이다. 증권거래소에 상장된 주식과 달리 장외매매 주식이나 공개매수 주식은 별도의 거래세와 양도세를 낸다. 그런데 자사주 공개매수에 응하는 경우에는 상황에 따라 세율이 크게 높아질 수 있다. 따라서 경우에 따라 앞으로 남고 뒤로 밑지는 상황이 발생할 수도 있다. 먼저 한국 거래소에 상장된 주식의 거래세는 0.18%로 낮다. 반면 장외매매나 공개매수를 통해 거래되는 주식의 거래세는 0.35%로 높은 편이다. 그보다 더 충격적인 건 양도차익에 대한 과세다. 한국거래소에 상장된 주식은 대주주를 제외하고는 아직까지 비과세다. 반면 장외거래나 공개매수를 통해 발생하는 주식양도차익에 대한 세금은 상당히 높다. 개인투자자가 장외매수나 공개매수를 통해 거래되는 주식은 양도차익이 3억 이하인 경우 22%, 양도차익이 3억 초과인 경우 27.5%의 양도세가 부과된다. 이것도 적지 않은 세금인 데 고려아연 방식의 자사주 공개매수의 경우 세금이 훨씬 더 높다. 이 경우 양도차익이 250만원 이하인 경우는 비과세다. 문제는 고려아연의 자사주 매입 방식의 세율은 차익이 클수록 기하급수적으로 세금이 높아진다는 사실이다. 참세무법인의 최왕규 세무사는 "이번 고려아연 자사주 매수는 소각 시 의제배당에 해당 돼 연 2000만원이 넘는 수익은 금융소득종합과세로 분류돼 고율의 누진세율이 적용될 가능성이 있으므로 주의가 요구된다"는 의견이다. 이런 경우 양도차익 1400만원 이하는 6.6%(지방세 포함, 이하 동일), 5000만원까지는 16.5%, 8800만원까지는 26.4%, 1억5000만원까지는 38.5%, 3억원까지는 41.8%, 5억원까지는 44%, 5억원 초과 시 46.2%, 10억원 초과 시 최대 49.5%라는 고율의 종합소득세 세율이 적용된다. 반면 기관투자자의 양도차익 세율은 상대적으로 저렴하다. 고려아연 주주 중 상당 지분을 갖고 있는 기관투자자의 경우 과세표준이 2억원 이하는 세율이 고작 9.9%(지방세 포함)에 불과하다. 200억원 이하까지는 20.9%에 불과하니 개인투자자와 달리 세율에 대한 부담이 현저히 작은 편이다. 결론적으로 개인투자자는 공개매수에 응할 경우 높은 세율에 대한 주의가 필요하다. 반면 기관투자자의 경우 금액과 상관없이 세율이 낮은 편이므로 그 외 미래 영업의 유∙불리 등을 더 중요하게 따져보는 분위기다. ◆ '이벤트 드리븐' 치익거래는 늘 리스크 상존 방어자인 고려아연 경영진과 공격자인 '영풍∙MBK파트너스' 간의 경영권 분쟁으로 시장이 후끈 달아오른 상태다. 이런 예기치 못한 이벤트를 추종해 높은 수익을 추구하는 전략을 '이벤트 드리븐' 전략이라 한다. 그런데 '이벤트 드리븐 전략'의 단점은 향후 시장 예측이 상당히 까다롭다는 점이다. 경우의 수를 따져보면 방어자인 고려아연 경영진의 철벽수비에 공격자인 '영풍∙MBK파트너스'가 공개매수를 철수할 가능성도 있다. 반면 공격자가 과감하게 현재의 공개매수가격 83만원을 뛰어넘는 새로운 가격을 제시할 가능성도 있다. 또 오늘 결론 날 산업기술보호전문위원회가 고려아연의 국가핵심기술 판정 신청 안건을 어떻게 결론 내릴지도 변수다. 고려아연과 영풍과의 경영권 분쟁은 수 많은 변수들이 있으므로 투자자들의 각별한 주의가 요구된다. 한국증시 밸류업 측면에서는 이런 적대적 M&A가 주가부양에 도움이 되는 것도 사실이다. 제도를 탓하기 보다는 어떻게 활용하느냐가 더 중요한 시대다. 10월 4일 현재 고려아연의 주가는 'MBK파트너스'의 공개매수가격인 75만원을 훌쩍 넘은 78만원에 거래되고 있다. 방어자인 고려아연 경영진에는 유리한 형국이다. 투자자들 입장에서는 경영권 분쟁 주식에 투자할 때 누가 승리하느냐를 정확히 진단하는 것도 중요하다. 하지만 향후 세금 관계가 어떻게 될지도 잘 따져보는 것도 세후 수익률 측면에서 중요한 전략이라는 점을 명심할 필요가 있다. longinus@newspim.com 2024-10-04 16:42

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檢, 김 여사 '도이치모터스'는 [서울=뉴스핌] 박서영 기자 = 검찰이 명품가방 수수 의혹 사건에서 김건희 여사를 최종 무혐의 처분한 가운데 남은 도이치모터스 주가조작 사건 처분에도 속도를 낼 것으로 보인다. 현재로선 검찰이 김 여사가 주가조작을 인식했다는 뚜렷한 증거를 확보하지 못한 것으로 전해지고 있어 이번에도 김 여사를 불기소할 것이란 전망이 우세하다. 4일 법조계 안팎에선 검찰이 이달 안에 김 여사의 도이치모터스 주가조작 연루 의혹을 매듭지을 것이란 분석이 나온다. 사실상 수사 절차가 끝나가는 상황인데다, 4년간 이어져온 도이치모터스 수사를 더 지체하기에 부담감이 있을 것이란 이유에서다. [성남=뉴스핌] 정일구 기자 = 윤석열 대통령 부인 김건희 여사가 1일 오전 경기 성남시 서울공항에서 열린 '건군 76주년 국군의 날 기념식'을 마친 뒤 행사장을 나서고 있다. 2024.10.01 mironj19@newspim.com 도이치모터스 사건을 수사 중인 서울중앙지검 반부패수사2부(최재훈 부장검사)는 지난 7월 김 여사를 비공개 출장조사한 데 이어, 다른 '전주'들에 대한 조사도 사실상 마쳤다. 윤석열 대통령 장모이자 김 여사 어머니인 최은순 씨도 조사를 받았다. 또 검찰은 김 여사와 유사하게 전주 역할을 한 손모 씨에게 '방조 혐의' 유죄가 선고된 항소심 판결문 분석도 마쳤다. 법조계는 김 여사가 직접 주가조작에 관여했거나 적어도 주가조작 사실을 인식했다고 여길만한 증거나 진술이 부족해 최종적으로 무혐의 처분이 날 것이라고 보고 있다. 익명을 요구한 법조인은 "김 여사가 도이치모터스 항소심에서 유죄로 뒤집힌 손모 씨와 같은 '전주'로서 방조죄가 성립되려면, 돈을 빌려줄 때 그 돈이 주가조작을 위해 사용된다는 상황을 인식하고 빌려줬느냐가 쟁점"이라고 했다. 이어 "아직까지 관계자들 진술에서 김 여사가 관련됐다는 명확한 진술이 나온 것도 아니고, 김 여사가 시세조종을 인지했다는 증거도 없는데 검찰이 무리하게 기소할 순 없는 일"이라고 덧붙였다. 또 다른 검사 출신 변호사는 "도이치모터스 사건은 이미 4년을 끌어 온 사건이기 때문에 (검찰도) 최대한 빨리 끝내려고 할 것이다. 아마 교육감 선거(10월 16일)가 있으니 선거 끝나고 바로 결론 내지 않을까 생각한다"고 전했다. 다만, 항소심에서 손씨의 방조혐의가 유죄로 선고됨에 따라 김 여사에 대한 추가 수사가 필요하다는 목소리도 있었다. 장윤미 변호사(한국여성변호사회 공보이사)는 "손씨가 1심에서 무죄 판결이 났을 때 대통령실에선 이를 근거로 김 여사의 무죄를 주장했었지만 항소심 이후 유죄로 번복됨에 따라 상황이 바뀐 것 아닌가"라며 "도이치모터스 사건에서 김 여사에 대한 조사는 비공개 출장 조사로 한 번 이뤄졌는데 상대적으로 수사가 부족하다"고 주장했다. 앞서 서울중앙지검 형사제1부(김승호 부장검사)는 지난 2일 '대통령 부부에 대한 청탁금지법 위반 등 고발사건'과 관련해 윤 대통령을 비롯해 김 여사, 최재영 목사, 백은종 서울의 소리 대표, 이명수 서울의 소리 기자 등 5명을 불기소 처분했다. seo00@newspim.com 2024-10-04 11:45