[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust Inc., ESS)는 주로 미국 서부 해안 지역의 아파트를 매입해 임대하는 주거용 부동산 투자 신탁(REITs)이다.
1971년 억만장자 조지 M 마커스가 설립한 작은 부동산 회사에서 시작했으며, 현재는 연간 매출 14억 달러, 시가총액 170억 규모로 성장했다.
미국 캘리포니아주 산마테오에 본사를 두고 있고, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 도심을 중심으로 다가구 아파트의 취득 · 개발 · 재개발 · 관리 사업을 한다.
2019년 말 기준으로 250개의 아파트 단지에 총 6만570세대의 임대 아파트 유닛과 10만6716평방피트의 사무용 부동산을 보유하고 있다.
1994년 6월 6일 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장했고, 2014년 S&P500지수에 편입됐다.
12월인 결산월인 에섹스 프로퍼티는 2019 회계연도 기준으로 매출액이 전년 대비 4.2% 증가한 14억8000만 달러, 순이익이 12.5% 증가한 4억3929만 달러, 희석 EPS가 12.9% 증가한 6.66달러, 주당 사업운영수익(FFO)이 7.6% 증가한 13.73달러를 기록했다.
부동산이나 시설물을 임대하여 수익을 창출하는 리츠(REITs) 회사에 속하는 만큼 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90% 이상을 배당한다.
분기 단위로 배당금을 지급하며 최근 1년간 배당금은 주당 8.31달러, 배당수익률은 3.21%이고, 26년째 배당금을 증액해온 '배당귀족주'이다.
2010년 경기침체에도 불구하고 다가구 주거용 리츠 중에 유일하게 배당금을 증액한 바 있다.
올해 리츠 업계는 고전하고 있지만, 그나마 주거용 리츠가 호텔이나 상업시설 리츠에 비해서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 잘 대처해 나가고 있는 것으로 평가된다.
지난 9월 8일 월스트리트저널(WSJ)은 상장된 아파트 소유업체의 주가를 추적하는 'FTSE 미국 리츠협회 에쿼티 아파트지수'가 올해 들어 21% 이상 하락했다는 내용을 보도했다.
코로나19가 급속히 퍼진 지역을 중심으로 임대료 하락세가 확산한 데다 임대료 연체에도 임차인 퇴거를 막는 행정명령 등 사업 환경이 악화한 영향이다.
에섹스 프로퍼티의 경우에도 미국 경제가 코로나19 충격에 휩싸인 올해 3월부터 재정난에 처한 임차인에게 임대료 분납 옵션을 제공하고, 일체의 연체료를 면제해주며, 90일간 퇴거를 진행하지 않고, 또 90일간 임대료 인상 없이 리뉴얼을 진행한 바 있다.
다만, 월스트리트저널은 아파트 임대인들은 코로나19에도 90% 이상의 임차인으로부터 임대료를 받았다고 보고하는 등 쇼핑몰이나 호텔 임대인들보다 코로나19에 잘 대처해왔다고 전했다.
다른 리츠에 비해 선방했다고는 해도 주택용 리츠 역시 코로나19 팬데믹의 영향을 받은 건 분명하다.
도심에 거주하던 수천 명의 아파트 임대인들이 인적이 드문 교외의 좀 더 안전하고, 넓직한 단독주택으로 이사하면서, 고층 임대 아파트의 빈자리가 급증했고 이는 임대료 감소로 이어졌다.
에섹스 프로퍼티는 주로 캘리포니아와 시애틀에 상당수 아파트를 보유하고 있지만, 도시 중심부에 위치한 아파트 단지는 전체 포트폴리오의 10%에 불과해 다른 주거용 리츠에 비해 타격이 크지 않은 것으로 분석된다.
지난 10월 29일 에섹스 프로퍼티는 2020 회계연도 3분기 실적을 발표했는데, 희석 EPS가 1.13달러로 전년 동기의 1.51달러에서 25.2% 감소한 것으로 나타났다.
운영현금흐름을 나타내는 FFO는 주당 2.88달러로 전년 동기의 3.50달러에서 17.7% 감소했고, 핵심 FFO는 주당 3.15달러로 전년 동기의 3.35달러에서 6.0% 감소했다. 월가 전문가 전망치는 3.16달러였다.
이번 실적은 3분기 내내 만연했던 코로나19 팬데믹과 그에 따른 경기침체의 영향을 반영했다고 시장 전문가들은 판단했다.
다만 3분기 총 매출은 3억7080만 달러로 전년 동기 대비 1.1.% 증가하며, 전문가 전망치 3억6860만 달러를 웃돌았다.
마이클 숄 에섹스 프로퍼티 최고경영자(CEO)는 "미국 서해안 지역의 로컬 정부와 주 정부가 엄격한 경제활동 재개 지침을 채택하면서, 3분기 일자리 증가와 경제활동의 회복세가 약화됐다"고 실적 부진의 배경을 설명했다.
이어 "하지만, 이러한 제약이 수그러들기 시작하면서 일자리 증가와 경제활동의 개선 속도가 빨라질 거라는 조심스러운 낙관론이 나오고 있다"고 덧붙였다.
2020년 11월 11일 종가 기준으로 에섹스 프로퍼티 트러스트의 주가는 전 거래일 대비 4.71% 빠진 246.75달러이고, 시가총액은 174억8000만 달러이다.
52주 최고가는 329.74달러이고, 52주 최저가는 175.81달러이다.
최근 5거래일간 9.12% 올랐고, 최근 1개월 동안 20.55% 상승했다.
11월 10일 미즈호증권의 핸델 세인트 저스트 애널리스트는 에섹스 프로퍼티에 대한 투자의견을 '중립'에서 '매수'로 상향 조정하고, 목표주가를 현재보다 13.48% 상승한 수준인 280달러로 제시했다.
핸델 세인트 저스트 애널리스트는 "해안 지역의 아파트 리츠가 코로나19 팬데믹에 가장 큰 피해를 입은 만큼 백신의 혜택을 더 많이 받을 것"이라고 주장했다.
미국 대형 제약사 화이자가 임상 3상을 진행중인 코로나19 백신이 90% 이상 효능을 보이는 것으로 확인되면서 조만간 백신이 본격적으로 공급될 거라는 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.
아울러 그는 "지난주 캘리포니아주에서 주택 임대료 인상을 제한하는 '주민발의안21'(Proposition 21)이 부결된 이후 에섹스 프로퍼티에 대한 입법적 위험이 줄었다"고 지적했다.
주민발의안21은 캘리포니아 주 정부가 15년 이상된 주거용 건물을 대상으로 임대료 규제를 적용함은 물론 임차인 입주 후 3년 동안 임대료 인상폭을 최대 15% 이하로 제한하는 것을 골자로 한다.
온라인 투자 정보 업체 팁랭크스에 따르면, 최근 3개월간 발표된 에섹스 프로퍼티 트러스트에 대한 11명의 월가 애널리스트 투자의견을 종합하면 '보유'이다.
7명이 '보유' 의견을 냈고, '매수' 의견이 3명, '매도' 의견이 1명이었다.
이들이 제시한 향후 12개월 목표주가는 최고 280달러, 최저 210달러이며, 목표주가 평균값은 현재 주가인 246.75달러에 비해 4.80% 낮은 234.91달러다.
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