[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "분양가상한제가 적용되는 단지 치고는 역대급 '로또 아파트'라고 평가하긴 어려울 것 같아요. 하지만 지하철 5호선 강일역 개통, 9호선 4단계 연장같은 호재를 생각하면 향후 가치가 뛸 것으로 보여 청약 경쟁률은 꽤 높지 않을까 싶어요." (강동구 고덕동 A공인중개사)

서울 강동구 고덕강일지구에 첫 민간분양 아파트가 분양된다. 고덕강일 공공주택지구 5블럭에 들어서는 '힐스테이트 리슈빌 강일'이 그 주인공이다. 다만 과천 지식정보타운 분양단지와 비교해 '고분양가 책정'이라는 지적도 나온다.

◆ 분양가 3.3㎡당 평균 2230만원…전 가구 중도금 대출 가능

19일 부동산업계에 따르면 현대건설·계룡건설 컨소시엄은 '힐스테이트 리슈빌 강일' 사이버 견본주택을 열고 분양에 나섰다.

단지는 지하 2층, 지상 27층, 7개동, 총 809가구 및 부대복리시설로 지어진다. 특별공급은 351가구인데 종류별로는 ▲일반(기관추천) 55가구 ▲다자녀가구 79가구 ▲노부모부양 24가구 ▲신혼부부 111가구 ▲생애최초 82가구다. 특별공급을 제외한 458가구가 일반에 분양된다.

전용면적별 물량은 ▲84㎡A 54가구 ▲84㎡B 88가구 ▲84㎡C 58가구 ▲84㎡D 20가구 ▲84㎡E 16가구 ▲84㎡F 15가구 ▲84㎡G 19가구 ▲84㎡H 19가구 ▲84㎡I 81가구 ▲84㎡J 176가구 ▲84㎡K 16가구 ▲101㎡A 51가구 ▲101㎡B 42가구 ▲101㎡C 82가구 ▲101㎡D 72가구다.

분양가는 3.3㎡당 평균 2230만원이다. 전 가구 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출을 받을 수 있다.

전용면적별 분양가는 ▲84㎡A 7억1280만~7억5030만원 ▲84㎡B 7억1280만~7억5030만원 ▲84㎡C 6억9830만~7억5010만원 ▲84㎡D 7억4010만~7억5510만원 ▲84㎡E 7억1620만~7억5390만원 ▲84㎡F 6억9980만원 ▲84㎡G 7억3260만원 ▲84㎡H 7억3420만원 ▲84㎡I 7억2130만~7억7340만원 ▲84㎡J 7억2780만~7억9520만원 ▲84㎡K 7억3230만~7억5480만원 ▲101㎡A 8억3000만~8억9990만원 ▲101㎡B 8억3000만~8억9990만원 ▲101㎡C 8억3800만~8억9800만원 ▲101㎡D 8억3950만~8억9990만원이다.

다만 분양가가 예상보다 비싸다는 평가도 나온다. 지난 6월 공급된 고덕강일8단지, 14단지는 3.3㎡당 1800만~1900만원에 분양했다. 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 공급하는 '민간분양'인 만큼 분양가가 이보다 높겠지만, 3.3㎡당 2000만원대 초반으로 예상됐다.

◆ 과천 지식정보타운과 분양가 비슷…교통 등 입지여건 '글쎄'

일부 수요자들은 지난 10월 분양했던 과천 지식정보타운에 비해 '바가지 분양'이라는 지적도 한다. 당시 과천지식정보타운에 분양한 아파트들은 분양가가 3.3㎡당 평균 2373만~2403만원대였다.

과천지식정보타운은 지하철 4호선 과천지식정보타운역(2024년 예정)과 수도권 광역급행철도(GTX)-C노선이 들어설 예정이다. 또한 과천대로, 제2경인연결고속도로, 과천봉담고속화도로 등 교통 인프라가 잘 형성돼 있다.

이 곳의 가장 큰 강점은 앞으로 양질의 일자리가 많이 생긴다는 점이다. 온라인·모바일 게임 개발, 영상·오디오 컨텐츠 산업, 통신서비스, 컴퓨터 프로그램 등 여러 분야의 연구개발사업을 유치할 계획이다. 또한 4차산업 육성이라는 테마에 맞춰 생물바이오, 반도체, 신재생에너지 등 핵심시설도 들어설 예정이다.

이밖에도 주변에 공원녹지, 교육시설, 지식기반산업용지가 들어설 예정이라 향후 우수한 입지를 갖출 것으로 예상되고 있다. 분양가도 주변 신축 아파트에 비해 9억원 이상 저렴했다.

과천 지정타 단지들의 전용 84㎡ 분양가를 보면 ▲과천 푸르지오 어울림 라비엔오 7억3310만~7억9240만원 ▲과천 푸르지오 데시앙 7억3450만~7억9390만원 ▲과천 푸르지오 오르투스 7억6610만~8억2810만원이다.

당시 과천 신축 아파트 가격은 ▲과천센트레빌(지난 4월 입주, 총 100가구) 전용 84㎡ 매물 17억~18억원 ▲과천위버필드(내년 1월 입주, 총 2128가구) 전용 84㎡ 분양권 매물 19억~20억원 ▲과천자이(내년 11월 입주, 총 2099가구) 전용 84㎡ 분양권 18억원이었다.

◆ 미사역까지 걸어서 44분…로또분양 기대한 수요자들 '실망' 

반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 과천지식정보타운과 분양가는 비슷한데 입지는 좋지 않다는 지적이 나온다. 힐스테이트 리슈빌 강일의 가장 큰 단점은 '교통'이 불편하다는 점이다.

단지에서 가장 가까운 지하철역은 5호선 미사역인데 걸어서 44분, 버스로는 23분 걸린다. 내년 3월에는 5호선 강일역이 개통하지만 단지에서 걸어서 38분, 버스로 29분 떨어진 곳에 있다. 수서고속철도(SRT) 수서역까지는 버스로 1시간 7분 소요된다.

서울지하철 9호선 4단계 연장이 완료되면 9호선 샘터공원역도 이용할 수 있다. 하지만 이 역은 개통 시점이 2027년 예정이어서 오래 기다려야 한다. 서울시에 따르면 9호선 4단계 사업기간은 2027년 12월까지다.

다만 근처에 생활편의시설이 다수 있다. 이마트 명일점(버스로 28분), 강동경희대학교병원(버스로 30분), 강일공원(버스로 16분), 강동그린웨이명일공원(버스로 25분) 등이 있다. 차량으로는 10분 이내로 갈 수 있다.

단지에서 가장 가까운 초등학교는 강일초등학교(걸어서 22분)다. 중학교의 경우 강동중학교(걸어서 13분)를 제외하면 대체로 멀리 떨어져 있다.

작년 강동중에서 특수목적고등학교(특목고)에 들어간 학생은 24명이다. 이 중 자립형사립고등학교가 20명(전체 11.7%)이고, 외국어고등학교 및 국제고등학교가 4명(2.3%)이다.

고덕중학교, 강명중학교는 걸어서 45분, 버스로 27~31분 걸린다. 강일고등학교는 걸어서 22분 걸려 상대적으로 가까운 편이다. 강일고에서는 지난 2018년 서울대학교에 1명이 들어갔다.

일부 수요자는 분양가가 예상보다 저렴하지 않은 것에 대한 실망감을 드러냈다. 힐스테이트 리슈빌 강일 청약을 준비해온 한 수요자는 "공공택지라서 분양가상한제가 적용되는 아파트 치고는 비싼 것 같다"며 "전매제한 기간이 최대 10년이나 된다는 점을 생각하면 청약을 할지 고민이 된다"고 말했다.

다른 수요자는 "5호선 강일역이 곧 개통하지만 걸어가기엔 멀다"며 "전용 84㎡ 기준 6억원대에 분양할 줄 알았는데 7억5000만원씩이나 되는 것은 좀 부담된다"고 말했다.

◆ 주변 시세보다 2억~4억 저렴…'공공분양'과 단순비교 안돼

다만 힐스테이트 리슈빌 강일이 터무니없이 '고분양가'라고 보기는 어렵다는 의견도 있다. 주변 아파트 시세보다 2억~4억원 이상 저렴해서다.

단지에서 걸어서 6분 거리에 있는 경기 하남시 '미사강변리버뷰자이'(2017년 8월 입주, 555가구) 전용 102㎡는 지난 10월 21일 최고가인 13억6500만원에 팔렸다.

단지에서 걸어서 22분 걸리는 '미사강변스타힐스'(2016년 12월 입주, 1389가구) 전용 85㎡는 지난달 13일 9억7000만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 미사강변도시베라체(2015년 5월 입주, 615가구) 전용 84㎡는 매도호가가 9억~10억원 선이다.

또한 지난 6월 분양한 고덕강일8단지, 14단지와 가격을 단순 비교하기는 어렵다는 평가도 나온다. 고덕강일8단지, 14단지는 서울주택도시공사(SH공사)가 분양한 '공공분양' 방식이다.

공공분양 아파트는 일반적으로 한국토지주택공사(LH)나 SH공사, 경기도시공사 등이 주택도시기금 등을 지원받아 공공택지에 공급(분양)하는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말한다. 반면 힐스테이트 리슈빌 강일은 민간건설사가 택지를 낙찰받아 분양하는 '민간분양'이다.

공공분양 아파트는 분양가가 저렴한 대신 민간분양보다 청약자격 요건이 까다롭다. 기본적으로 해당주택 건설지역에 거주해야 하며 세대주와 세대원 모두 무주택 세대 구성원이어야 한다. 또한 이 조건을 입주 때까지 유지해야 한다.

고덕동 A공인중개사무사 관계자는 "고덕강일8단지, 14단지와 힐스테이트 리슈빌 강일은 애초에 분양 주체가 다르기 때문에 토지매입 금액이 같을 수 없을 것"이라며 "가격 차이가 있을 수밖에 없다"고 말했다.

◆ 85㎡ 이하 100% 가점제 '부적격 유의'…85㎡ 초과 50% 추첨제 

힐스테이트 리슈빌 강일은 최초 입주자모집공고일(2020년 12월 18일) 기준 서울시에 거주하거나 경기도, 인천에 거주(주민등록표 등본 기준)하는 '성년자'인 세대주의 경우 청약이 가능하다.

또한 '주택공급에 관한 규칙' 제34조에 따라 최초 입주자모집공고일 기준 서울시에 2년 이상 계속 거주한 자에게 일반공급 세대수의 50%를 우선 공급한다. 서울시 2년 미만 거주자와 경기도, 인천 거주자에게는 나머지 50%가 공급된다.

전용 85㎡ 이하 주택형은 일반공급 세대수의 100%를 가점제로 공급한다. 반면 전용 85㎡ 초과 주택형은 일반공급 세대수의 50%를 가점제, 50%를 추첨제로 공급한다.

1순위 청약자는 가점제·추첨제를 선택해서 청약하는 게 불가능하며, 주택 소유 여부에 따라 분류된다. 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 자의 세대에 속한 자는 추첨제로 접수해야 한다. 가점제 낙첨자(당첨되지 못한 사람)는 별도 신청절차 없이 추첨제 대상자로 전환한다.

추첨으로 입주자를 선정하는 주택수보다 추첨 대상자가 많으면 다음 순서에 따라 입주자를 선정한다. 우선 추첨 방법으로 공급되는 주택수의 75%는 무주택세대 구성원에게 돌아간다.

그리고 나머지 25% 주택(무주택세대 구성원에게 공급하고 남은 주택 포함)은 무주택세대 구성원과 1주택을 소유한 세대에 속한 자(기존 소유주택을 처분하는 조건을 승낙한 자로 한정)에게 공급된다. 이같은 방법에 따라 공급한 후 남은 주택은 1순위에 해당하는 자 중 입주자로 선정되지 않은 자에게 배정된다.

분양 관계자는 "전용 85㎡ 이하일 경우, 입주자 모집공고일 현재 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 자의 세대에 속한 사람은 추첨제로 접수해야 한다"며 "또한 가점제로 하면 안 되는 청약자가 가점제로 청약해서 당첨된 경우 부적격 처리되니 유의해야 한다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com