[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울 준공업지역에서 변창흠 장관의 주택공급 방안으로 꼽히는 순환정비사업이 본격화된다.

순환정비사업 공모가 이르면 이달 진행될 것으로 보여 주택공급대책 발표 전 대책의 방향성을 파악해볼 수 있을 것으로 보인다.

민관협력을 강조하고 있는 변 장관의 기조에 따라 정부는 정부는 용적률 상향, 아파트 공급비율 확대 등의 혜택을 제시한다는 계획이다. 이번 시범사업이 성공하면 향후 서울 주택공급 확대에도 긍정적인 영향을 미칠 것올 보인다.

◆순환정비사업 공모 눈앞...산업부지 비율 이어 용적률 완화하나?

6일 국토교통부와 서울시에 따르면 이르면 이달 준공업지역 순환정비사업에 참여할 소유주의 공모를 받는다. 평가를 통해 사업지 3~4곳을 선정할 예정이다.

준공업지역 순환정비사업은 준공업지역 내 공장이전 부지를 활용해 개발하는 사업이다. 이 사업으로 기존 주거·산업시설을 특정지역에 조성한 뒤 사업부지에 개발사업을 진행해 주택을 정비한다. 준공업지역에 적용하는 것은 이번이 처음이다.

지난해 5.6 부동산 대책에서 제시됐었고, 변 장관이 한국토지주택공사(LH) 사장 재직 시절부터 도심 재개발에서 순환정비를 강조해온 바 있어 다음달 내놓기로 한 서울 도심 주택 공급 대책 방안으로 거론되고 있다.

앞서 성과를 거둔 사업지도 있다. 한국토지주택공사(LH)가 성남시에서 시행한 택지 재개발사업에 도입됐다.

기존 전면철거 방식의 재개발에서는 원주민과 세입자들의 주거지 마련 문제가 대두됐었다. 순환정비사업에서는 이들에게 우선 거주지를 제공한 뒤 사업을 진행했다. 그 결과 1단계 사업이 진행된 단대3구역, 중1구역에서 세입자들의 재정착률이 51%를 기록하는 등 재정착의 성과를 보였다.

준공업지역은 서울 도심에서 활용할 수 있는 부지들 중 하나로 꼽힌다. 주택 수요가 많은 서울에 주택을 공급할 부지가 충분하지 않은 상황에서 유휴부지로 남은 지역을 개발해 주택공급 효과를 낼 수 있다는 것이다.

서울 내 준공업지역은 19.98㎢로 서울 전체 면적의 3.3% 규모다. 영등포구가 502만5000㎡로 가장 넓고, 구로구(427만7000㎡), 금천구(412만2000㎡), 강서구(292만㎡) 등이 뒤를 잇고 있다. 대다수 지역들은 산업시설이 많은 서울 외곽지역이다. 개발이 원활히 이뤄진다면 직주근접성의 측면에서 수요가 있을 것으로 보인다.

정부는 공모 참여를 유도하기 위해 참여 사업지에 용적률 완화와 산업부지 비율 하향 등의 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있다.

이를 위해서는 서울시 조례 개정이 필요하다. 산업부지 비율은 지난달 22일 서울시의회에서 LH나 서울주택도시공사(SH)가 사업에 참여하는 조건으로 50%에서 40%로 낮추는 내용의 조례가 통과해 이번달 안에 공표될 예정이다. 이 경우 전체 부지에서 주거시설은 60%까지 만들 수 있다.

준공업지역 용적률은 서울시 조례에서 250%로 규제하고 있다. 정부가 사업추진에 적극적인만큼 국토부와 서울시가 추가 논의를 통해 완화될 가능성도 있다. 사업자에게 혜택이 보장돼야 사업 참여가 활발해지는 만큼 이들 외에도 기부채납 요건, 임대주택 비율 조정 가능성도 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "수요가 있는 서울 도심 지역에 주택을 공급할 수 있는 전략적인 방안으로 보인다"면서 "인센티브나 단지 내 산업시설과 주거시설의 조화를 이루는 일을 잘 풀어나가는 게 중요하다"고 말했다.

◆공장 이전·단기 부동산 가격 상승 가능성은 한계

부동산 전문가들은 서울 도심에 주택을 공급할 수 있는 방안이 될 수 있지만 이를 위해 풀어야 할 과제도 적지 않다고 본다. 사업 진행을 위해 기존 산업시설을 이전하고, 원주민들에게 보상하는 과정이 순탄치 않을 것으로 보인다. 일부 지역의 경우 특정 산업 관련 기반이 갖춰진 곳들이어서 업계 종사자들의 반발도 예상된다.

과거 청계천 복원사업 과정에서 기존 청계천 공구상가 점포를 송파구 장지동 가든파이브로 이전하려 했으나 점포 주인들의 반발로 대다수 점포들이 뿔뿔이 흩어지는 일이 발생하기도 했다. 성남의 순환정비사업도 1단계 사업은 2001년 시작해 2013년 준공됐는데 그 과정에서 사업을 포기하는 사례도 나오면서 시간이 지체된 바 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공업지역은 겉보기에는 개발이 필요해 보이지만 이미 클러스터 형태로 뿌리내린 곳이다"면서 "산업 종사자들 입장에서는 시설 이전에 대한 반발이 많을 것이다"고 말했다.

순환정비사업은 오랜 시일이 걸리는 만큼 단기적인 시장 안정과 주택 공급 효과를 거두기 어렵고, 오히려 개발호재로 인식돼 역세권과 준공업지역 인근 지역의 부동산 가격 상승을 야기할 수 있다는 지적이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "과거 서울시의 여의도·용산 개발 계획 발표때처럼 준공업지역 순환정비가 단기적인 개발 호재로 인식돼 시장을 요동치게 할 것"이라고 말했다.

krawjp@newspim.com