[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 다음달 7일 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보들이 부동산 관련 공약에서 각축전을 벌이고 있다. 

박영선 더불어민주당 서울시장 후보는 5년 내 공공주택 30만가구를 공급하겠다며 '공공주택 확대'에 초점을 맞췄다. 반면 오세훈 국민의힘 후보는 한강변 35층 제한 폐지와 같은 '재개발·재건축 규제 완화'에 무게를 실었다.

다만 두 후보의 공약 모두 '서울 집값 상승'이라는 부작용이 불가피할 것으로 보인다. 박 후보가 당선될 경우 주택공급 속도를 높이기 쉽지 않아 중장기적으로 집값이 더 오를 것으로 예상된다. 반면 오 후보 당선은 중장기적으로 공급 효과가 더 크겠지만 단기적으로 재개발·재건축 가격 급등이 나타날 것으로 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 박영선 후보 "반값 아파트 등 공공주택 30만가구 짓겠다"

29일 국회 및 부동산업계에 따르면 박 후보(전 중소벤처기업부 장관)는 부동산 정책의 핵심으로 '공공분양주택 30만가구 건설'을 꼽았다.

그는 5년 안에 공공분양주택 30만가구를 건설하면 서울의 주택난이 해결된다고 보고 있다. 또한 토지임대부 방식, 혹은 시유지나 국유지를 활용해 아파트 값도 반값으로 낮출 수 있다고 주장했다.

박 후보는 공공부지에 반값 아파트를 건설해 평당 1000만원대 토지임대부 공공주택 30만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 여기에 필요한 토지를 확보하기 위해 경부고속도로를 지하화하고 상부를 공원과 주택용지로 활용하겠다고 제안했다.

한남대교 부근에서 양재까지 경부고속도로를 지하화하면 6㎞, 10만평(약 33만0000㎡)의 부지를 확보할 수 있으며 이 중 5만평은 공원 용지로 하고 나머지에 등대 모양 수직정원 주거시설이 들어가게 하겠다는 것이다. 서울 강북에 있는 30년 이상 된 공공임대주택을 재건축하는 등의 방식도 활용한다.

또한 박 후보는 강남 재개발·재건축의 경우 공공주도의 한계를 보완하기 위해 민간 참여를 늘리겠다고 밝혔다. 35층 층고 규제 완화에 대해서는 서울이 남산을 중심으로 만들어진 도시인만큼 남산의 경관을 해치지 않는 경우 층고 제한을 풀겠다고 약속했다.

그는 출마와 동시에 '21분 생활권도시'도 강조했다. 1000만 인구의 서울을 인구 50만명 기준 21개의 '그린(Green) 다핵 분산도시'로 재편한다는 것이다. 다핵 도시는 교통거리 21분 내 ▲직장 ▲주거 ▲보육 ▲보건의료 ▲문화 ▲쇼핑 ▲여가 등의 시설이 들어선다. 이에 따라 21분 이내 교통 거리에서 모든 생활이 가능하도록 한다는 내용이다.

박 후보는 그 예시로 여의도에 조성할 컴팩트 도시 조성계획을 선보였다. 국회의사당 앞 의사당대로를 지하화하고 그 공간에 녹지와 '수직정원도시'를 조성한다는 계획이다. 수직정원도시 안에는 스마트팜이 조성되고 시민들이 여가활동을 즐길 수 있으며, 1인 가구가 거주할 수 있는 공간인 '1인가구텔'이 함께 들어선다. 1인 가구 주택청약제도 개편도 공약에 포함했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 박영선 후보의 '수직정원도시' 구상 개념도 [자료=유튜브 캡처] 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 오세훈 후보 "재건축·재개발 파격적 규제완화…민간주도"

오 후보는 재개발·재건축 관련 각종 규제 완화가 핵심 공약이다. 한강변 35층 높이제한 폐지, 용적률 상향 등으로 민간 주도의 개발을 가속화하겠다는 것이다.

오 후보는 총 36만가구의 신규 주택을 공급하겠다고 밝혔다. ▲민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택'으로 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획으로 7만5000가구 ▲재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000가구다.

'상생주택'이란 민간이 보유한 토지에 대해 공공이 임대료를 내고 공공주택을 지어 공급하는 방식이다. 용적률 상향 등 인센티브와 각종 세제 혜택을 부여해 민간의 참여를 유도한다. '모아주택'은 소규모 재개발 계획으로 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발할 경우 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

또한 오 후보는 비(非) 강남지역 생활도시계획(신규주택 공급확대, 상업지역 배치 등)을 통해 강남·북 균형 발전 프로젝트를 하겠다고 제안했다. 강북 지역 철도를 지하화해 제2의 연트럴파크(연남동+센트럴파크)를 만들겠다는 구상이다. 연트럴파크는 오 후보가 시장 시절 달성한 성과 중 하나다.

그는 도봉구 창동 차량기지에 돔구장을 만들고, 그 밑에 스타필드 같은 대형 쇼핑공간과 바이오메디컬 단지를 짓겠다는 청사진도 제시했다.

또한 간선도로 혼잡구간 지하도로화, 용산민족공원 지하 교통시스템 구축으로 용산 일대를 개발하겠다고 밝혔다. 용산전자상가와 용산국제업무지구를 연계해서 미래 신산업 실리콘밸리를 형성하겠다고 강조했다. 종부세를 지방세로 바꾸고 재산세율을 인하하겠다는 계획도 내세웠다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 후보가 밝힌 '용산을 중심으로 한 강북의 교통혁명' 세부내용 [자료=오세훈 캠프] 2021.03.29 sungsoo@newspim.com

◆ 박영선, 주택공급 효과 낮아 vs 오세훈, 단기 집값급등 우려

박 후보의 정책은 전반적으로 기존 정부 정책과 유사한 공공주도 방식이다. 재개발·재건축의 경우 규제 완화 필요성도 언급하고 있지만 전반적으로 공공주택, 반값 아파트 공급이 핵심이다.

하지만 이 경우 공공 주도인 만큼 주택공급 속도를 높이기 쉽지 않다는 단점이 있다. 특히 30년 이상 된 공공임대주택을 재건축해서 주택공급을 늘린다는 것은 시장 수요자들의 바람과 어긋난 부분이다. 임대주택 건설은 주민들 반대가 강한 사업이기 때문이다.

또한 집값 안정에도 큰 도움이 되지 않는다는 지적이다. 현재 집값이 오른 것은 임대주택이 부족해서가 아니라 역세권 등 입지 좋은 곳의 일반 아파트가 부족해서 나타나는 현상이다. 게다가 내년 3월에는 대통령 선거가 예정돼 있어 민주당이 임대주택 사업을 추진하기에도 부담이 크다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공공임대주택 정책은 박근혜 전 대통령의 핵심 대선 공약(당시 행복주택) 중 하나였지만 대부분 추진하지 못했다"며 "민주당에서도 내년 선거를 앞두고 주민들 반대가 강한 임대주택 사업을 실시하기는 어려울 것"이라고 말했다.

반면 오 후보 공약은 민간 주도의 재개발·재건축 정상화를 목표로 하고 있다. 재건축사업 인허가권의 상당수를 서울시장 등 지자체장이 갖고 있기 때문에 오 후보가 당선되면 관련 정책의 변화 가능성이 점쳐진다.

하지만 이 경우 단기적으로 재개발·재건축시장이 폭등할 것으로 예상된다. 실제로 여의도와 강남 일부 재건축 단지는 오 후보의 당선이 유력하다는 분석이 나오면서 호가가 오름세를 보이고 있다. 강남구 압구정동 신현대(현대 9·11·12차) 113동 전용 182㎡(4층) 매도호가는 지난 22일 하루새 62억원으로 3억원 급등했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 압구정동 현대1차 전용 196㎡(10층)는 지난 15일 63억원에 최고가를 기록했다. 직전 신고가(51억5000만원)보다 10억원 넘게 오른 가격이다.

또한 오 후보의 공약은 서울시장 권한을 벗어난다는 지적도 있다. 재개발·재건축을 활성화하려면 용적률과 층수 규제 완화 뿐만 아니라 재건축초과이익 환수제(재초환)와 안전진단 기준도 완화해야 한다. 이는 국토교통부의 협조가 필요하다.

오 후보가 내세운 도로·철도 지하화 및 지상부 개발 계획도 서울시가 독자적으로 해결하는 데 한계가 있다. 이것도 국토부 등 중앙 정부와 발맞춰야 가능하다.

심 교수는 "오 후보가 당선되면 박 후보가 당선될 경우보다 집값이 단기에 더 크게 급등할 것"이라며 "다만 중장기적으로는 박 후보보다 오 후보의 공약이 주택공급 효과가 있어 집값 안정화 효과를 가져올 가능성이 높다"고 말했다.

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